Prednostné právo nájmu vo vzťahu k poľnohospodárskej pôde

Celý názov článku: Problematika prednostného práva nájmu vo vzťahu k poľnohospodárskej pôde podľa zákona č. 504/2003 Z.z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov

Úvod

Zákon č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov v znení neskorších predpisov upravuje nájomne vzťahy k poľnohospodárskej pôde. Pozostáva z piatich častí, pričom úprava nájmu poľnohospodárskych pozemkov je ustanovená v prvých dvoch častiach s názvom NÁJOM POZEMKU NA POĽNOHOSPODÁRSKE ÚČELY a NÁJOM POZEMKU NA POĽNOHOSPODÁRSKE ÚČELY PRI PREVÁDZKOVANÍ PODNIKU. Uvedený zákon považujeme za tzv. lex specialis vo vzťahu § 663 – 684 zákona č. 40/1964 Zb. Občianky zákonník v znení neskorších predpisov.

Právna úprava prednostného práva nájmu upravuje v § 13 ods. 2 zákona č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov v znení neskorších predpisov a samotné znenie paragrafu znie:

„Ak nájomca riadne a včas plní svoje záväzky zo zmluvy, má právo na prednostné uzavretie novej nájomnej zmluvy na pozemok za nájomné v obvyklej výške; to neplatí, ak pri skončení nájmu uplynutím dohodnutého času trvania nájmu alebo uplynutím výpovednej lehoty prenajímateľ podniká v poľnohospodárstve alebo ak má byť nájomcom blízka osoba prenajímateľa alebo právnická osoba, ktorej je prenajímateľ členom alebo spoločníkom, alebo ak ide o pozemok, ktorý je podľa osobitného predpisu 2) určený na iné ako poľnohospodárske účely."

Vyššie uvedené právo prednostného práva nájmu nájomcu vytvára celý komplex právnych problémov a to jednak

• z pohľadu podmienok vzniku a výkonu prednostného práva nájomcu a či vôbec má na tento právny inštitút nájomca nárok
• ako aj z pohľadu ochrany vlastníckeho práva prenajímateľa ako vlastníka poľnohospodárskych pozemkov a jeho práva dispozície so svojim majetkom.

Prednostné právo nájmu a nájomca

Zákonodarca prijatím zákona č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov v znení neskorších predpisov konkrétne v § 13 ods. 2 zákona garantoval nájomcovi právo, že po skončení nájomnej zmluvy a v prípade jeho záujmu bude mať nájomca možnosť ako prvý uzavrieť s prenajímateľom novú nájomnú zmluvu na pozemky, ktoré doteraz užíval na základe nájomnej zmluvy za predpokladu, že prenajímateľ ich bude chcieť ďalej prenajímať. Tomu zodpovedá aj náležitá povinnosť prenajímateľa prednostne ponúknuť doterajšiemu nájomcovi pozemky na prenájom.

Prvou podmienkou na vznik prednostného práva je podmienka riadneho a včasného plnenia  záväzkov nájomcu z doterajšej nájomnej zmluvy.

V tejto súvislosti chcem  podotknúť, že za záväzok zo zmluvy netreba považovať len včasné a riadne uhrádzanie nájomného, na výške ktorého sa zmluvné strany t.j. nájomca a prenajímateľ dohodli, ale aj iné povinnosti vyplývajúce priamo z konkrétneho nájomného vzťahu, ako je napr. povinnosť zabezpečiť kontrolu kvality pôdy zameranej na obsah tzv. hlavných živín N,P,K a hodnoty pH v dohodnutých intervaloch či povinnosť predchádzajúceho súhlasu prenajímateľa s podnájmom, čo je však v praxi ojedinelé aj vzhľadom na  jednak na vysokú rozdrobenosť pôdy ako aj nízke právne povedomie prenajímateľov.

V praxi sa však najčastejšie možno stretnúť s porušovaním povinnosti včasne a riadne uhrádzať nájomné. Za včasné uhrádzanie nájomného treba považovať vyplatenie nájomného k rukám, na bankový účet, alebo poštovým poukazom prenajímateľovi v lehote stanovenej v konkrétnom právnom vzťahu.  Za riadne uhrádzanie nájomného treba považovať vyplatenie nájomného vo výške stanovenej v konkrétnom právnom vzťahu. V prípade, že počas nájomného vzťahu sa nájomca dopustil čo i len raz konania vo forme omeškania platby nájomného, alebo zaplatil nižšie nájomné a v lehote ho nedoplatil, automaticky v zmysle zákona jeho prednostné právo na uzatvorenie nájomnej zmluvy zaniká, a to aj napriek tomu, že zo strany prenajímateľa mu nebola daná výzva, resp. upozornenie na meškanie s vyplateným nájomného, resp. na jeho výšku. V takomto prípade sa nájomca nemôže úspešne dovolávať  svojich nárokov na prednostné uzatvorenie nájomnej zmluvy. 

Druhou podmienkou na vznik nároku nájomcu na prednostné právo nájmu je skutočnosť, že prenajímateľ neprenajme pozemky

• blízkej osobe a to bez ohľadu na účel využitia pozemkov – blízkou osobou sa rozumie podľa § 116 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov príbuzný v priamom rade, súrodenec a manžel; iné osoby v pomere rodinnom alebo obdobnom sa pokladajú za osoby sebe navzájom blízke, ak by ujmu, ktorú utrpela jedna z nich, druhá dôvodne pociťovala ako vlastnú ujmu

• právnickej osobe, ktorej je prenajímateľ členom, alebo spoločníkom, a to bez ohľadu napr. aj mieru jeho účasti v právnickej osobe. Tiež je potrebné konštatovať v tejto súvislosti  že právnickou osobou sa nerozumie len obchodná spoločnosť alebo družstvo v zmysle zákona č. 513/1991  Zb. Obchodný zákonník v znení neskorších predpisov ale aj napr. občianske združenie podľa zákona č. 83/1990 Zb. o združovaní občanov v znení neskorších predpisov, cirkevné a náboženské združenia podľa zákona č. 308/1991 Zb. o slobode náboženskej viery a o postavení cirkví a náboženských spoločností, či nadácie a fondy podľa zákona č. 34/2002 Z.z. o nadáciách, 

• alebo tieto pozemky nie sú určené po skončení na iné ako poľnohospodárske účely podľa osobitného predpisu, ktorým je zákon č. 220/2004 Z.z. o ochrane a využívaní poľnohospodárskej pôdy a o zmene zákona č. 245/2003 Z.z. o integrovanej prevencii a kontrole znečisťovania životného prostredia a o zmene a doplnení niektorých zákonov resp.

• tieto pozemky nebude užívať prenajímateľ sám, pričom zákon č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov v znení neskorších predpisov v tejto súvislosti stanovuje podmienku  aby bol prenajímateľ napr.  tzv. SHR – samostatne hospodáriacim roľníkom podľa zákona č. 105/1990 Zb. o súkromnom podnikaní občanov, teda aby sám podnikal v poľnohospodárstve.

Treťou podmienkou je okamih vzniku nároku nájomcu na prednostné právo nájmu

V tejto súvislosti sa názory jednotlivých právnych expertov líšia, a to najmä vo vzťahu k dĺžke nájomnej zmluvy, pričom zákon č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov v znení neskorších predpisov rozoznáva 2 druhy nájomných zmlúv:

1. na dobu určitú – tú možno ukončiť na základe písomnej výzvy prenajímateľa na vrátanie pozemkov, ktoré sú predmetom nájomnej zmluvy nájomcovi, pričom písomná výzva ako právny úkon musí byť dostatočne zrozumiteľná a musí byť doručená najneskôr rok pred uplynutím doby nájmu, ak sa uvedený právny úkon nevykoná zmluva sa obnovuje na určitý čas podľa § 8 zákona č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov v znení neskorších predpisov; to však neplatí, ak sú predmetom zmluvy o nájme pozemku pozemky, s ktorými Slovenský pozemkový fond (ďalej len " fond ") nakladá podľa osobitného predpisu - § 16 zákona č. 180/1995 Z.z. o niektorých opatreniach na usporiadanie vlastníctva k pozemkom v znení neskorších predpisov.
2. Na dobu neurčitú - tú možno ukončiť na základe písomnej výpovede; výpovedná lehota sa nesmie skončiť pred uplynutím doby nájmu podľa § 8 zákona č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov v znení neskorších predpisov t.j. min. 5 rokov, ak sa nedohodne inak a dĺžka výpovednej doby je 1 rok.

Zákon č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov v znení neskorších v § 13 ods. 2 ustanovuje:

Ak nájomca riadne a včas plní svoje záväzky zo zmluvy, má právo na prednostné uzavretie novej nájomnej zmluvy na pozemok za nájomné v obvyklej výške; to neplatí, ak pri skončení nájmu uplynutím dohodnutého času trvania nájmu alebo uplynutím výpovednej lehoty .......

Z výkladu daného ustanovenia zákona je možné vyvodiť, že nárok na prednostné uzatvorenie nájomnej zmluvy sa uplatňuje tak v režime zmluvy na dobu neurčitú ako aj na dobu určitú, avšak v danom prípade sa prikláňam k právnemu názoru JUDr. Alexandra Bröstla ml. a spol. [1] ktorý vo svojej publikácií Zákon o nájme poľnohospodárskych pozemkov komplexne vysvetľuje praktickú stránku problému zániku nároku nájomcu  na prednostné uzatvorenie nájomnej zmluvy vôľou prenajímateľa ukončiť nájomnú zmluvu na dobu určitú – tzn. že ak prenajímateľ prejaví vôľu ukončiť písomnou výzvou na vrátenie a prevzatie pozemkov nájomnú zmluvu na dobu určitú tento jeho prejav vôle absolútne konzumuje nárok na prednostné uzatvorenie nájomnej zmluvy nájomcu.

Právny problém však vzhľadom na vyššie uvedené vzniká aj vo vzťahu k režimu zmluvy na dobu neurčitú, ktorá musí v zmysle zákona č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov v znení neskorších predpisov trvať minimálne 5 rokov a jej platnosť zaniká písomnou výpoveďou nájomcu s ročnou výpovednou lehotou a doručenou nájomcovi k 1. novembru ak sa zmluvné strany nedohodli inak. V tejto časti článku je potrebné poukázať, že podobne ako výzva na vrátenie pozemkov ktorá je považovaná za prejav vôle prenajímateľa aj samotná výpoveď zmluvy na dobu neurčitú sa musí akceptovať ako prejav vôle prenajímateľa smerujúci k ukončeniu zmluvy s doterajším nájomcom, preto nie je vylúčené že tento jeho prejav vôle absolútne konzumuje  nárok na prednostné uzatvorenie nájomnej zmluvy nájomcu.

Prednostné právo nájmu a prenajímateľ

Zatiaľ čo v predošlej časti tohto článku som sa venoval problematike prednostného práva nájmu z pohľadu nájomcu v nasledovnej časti sa zameriam na problematiku z pohľadu prenajímateľa, pričom je potrebné sa vyjadriť k dvom právnym problémom:

1. Problematika ceny nájmu
2. Problematika záujmu tretích osôb o prenájom

Problematickým ustanovením pri uplatňovaní prednostného práva nájmu v § 13 ods. 2 zákona č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov v znení neskorších predpisov je cena nájmu – t.j. nájomné.

Zákonodarca v zákone č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov v znení neskorších ustanovuje, že nájomca má nielenže právo prednostného nájmu ale dokonca zákon núti prenajímateľa uzavrieť nájomnú zmluvu za  obvyklé nájomné, čo možno považovať  v aktuálnom stave dopytu po pôdohospodárskej pôde za ustanovenie obmedzujúce hospodársku súťaž.

Zákon č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov v znení neskorších v § 13 ods. 2 ustanovuje:

Ak nájomca riadne a včas plní svoje záväzky zo zmluvy, má právo na prednostné uzavretie novej nájomnej zmluvy na pozemok za nájomné v obvyklej výške .....

Prenajímateľ ako vlastník pozemku v prípade, že má záujem o prenajatie pôdy  pôvodnému nájomcovi v zmysle tohto ustanovenia je v pozícii, že nemôže očakávať zo strany pôvodného nájomcu navýšenie nájomného nakoľko v prípade, že nájomca obhospodaruje celé katastrálne územie cena obvyklého nájomného sa bude odvíjať od priemernej ceny nájmu v danom katastrálnom území, čo v podstate bude určovať pôvodný nájomca a čo pre prenajímateľa resp. prenajímateľov znamená deformáciu trhu s nájmom.

Je pravdou, že na jednej strane chcel aj týmto ustanovením zákonodarca zabezpečiť riadne a dlhodobé obhospodarovanie poľnohospodárskej pôdy v Slovenskej republike, teda presadzoval záujem verejný, avšak opomenul pritom aj na záujem individuálny – t. zn. záujem vlastníka, resp. vlastníkov  rozhodovať o výške nájmu.   

Uvedený § 13 ods. 2 zákona č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov v znení neskorších predpisov spôsobuje v praxi výkladové nezrovnalosti a právny názor, že pôvodný nájomca bude mať vždy právo prednostného práva nájmu za obvyklú cenu nájmu považujem za nesprávny, nekomformný a v rozpore s demokratickými zásadami právneho a demokratického štátu, nakoľko v prípade jeho akceptácie by došlo k tak závažným zásahom do absolútneho práva každého  – vlastníckeho práva, ktorému poskytuje ochranu jednak Ústava SR v článku 20 a jednak Európsky dohovor o ľudských právach a základných slobodách (ďalej len EDLP) v dodatkovom protokole č. 1 v článku 1 (ochrana majetku).

Zákonodarca sa v ustanovení zákona č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov v znení neskorších predpisov nevysporiadal aj s aktuálnom problematikou a to otázkou záujmu tretích osôb o prenájom pozemkov, ktorí ponúknu prenajímateľovi vyššie nájomné a lepšie podmienky ako pôvodný nájomca.

V takom prípade mám za to, že ak prenajímateľ splní zákonom č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov v znení neskorších požadované podmienky na ukončenie nájomnej zmluvy – a to či už v lehote požiada nájomcu o vrátenie pozemkov alebo doručí výpoveď nájomcovi riadne a včas a uplynie výpovedná lehota, má prenajímateľ právo prenajať svoje pozemky tretej osobe za podstatne výhodnejších podmienok ako mu ponúka pôvodný nájomca, ktorému síce patrí prednostné právo na uzavretie nájomnej zmluvy, ale len v takom prípade, že naplní podmienky  upravené v § 13 ods. 2 zákona č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov v znení neskorších predpisov a prenajímateľovi nebolo ponúknuté zo strany tretích subjektov vyššie nájomné ako to, ktoré ponúka pôvodný nájomca.

Záver

Záverom treba poukázať aj na skutočnosť, že je pravdou, že poľnohospodárstvo a výkon práva nájmu v zmysle zákona č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov v znení neskorších predpisov sa stal súčasťou výnosného biznisu vo forme dotácií od PPA - Pôdohospodárska platobná agentúra, čo znamená aj zvýšený výskyt špekulatívnych operácii v danom odvetví a  z praxe sú mi známe prípade rozporuplných výkladov daného zákona, ktorý jednak starne nájomcu chráni jeho podnikanie a investície avšak na strane druhej pravdepodobne obmedzuje právo na hospodársku súťaž a vlastnícke práva vlastníkov pozemkov. 

Autor:

JUDr. Pavol VARGAEŠTOK, advokátsky koncipient
Advokátska kancelária JUDr. Róbert SLAMKA, advokát
Radlinského 1735/29, 026 01 Dolný Kubín
tel: 043/5863343
fax: 043/5864052
web: www.akslamka.eu

JUDr. Pavol VARGAEŠTOK je absolventom Právnickej fakulty Trnavskej univerzity v Trnave. Od roku 2010 pracuje pre advokátsku kanceláriu JUDr. Róbert SLAMKA, advokát v Dolnom Kubíne. V roku 2014 vykonal advokátsku skúšku. Venuje sa primárne pozemkovému právu, právu nehnuteľností, reštitúciam a poľnohospodárskemu právu.