Komparácia inštitútu nájomnej zmluvy v intenciách Občianskeho zákonníka a zákona č. 504/2003 Z. z.

Právna úprava nájmu poľnohospodárskych pozemkov je obsiahnutá v zákone č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov (ďalej len „zákon o nájme pozemkov“). Tento právny predpis supluje predchádzajúcu právnu úpravu, reprezentovanú nariadením vlády č. 208/1994 Z. z. o nájme poľnohospodárskych a lesných nehnuteľností a o nájme poľnohospodárskeho podniku. De lege lata sa na úpravu týchto právnych vzťahov subsidiárne vzťahuje zákon č. 40/1964 Občiansky zákonník (ďalej len „OZ“). Táto právna úprava  lex generalis sa použije len na tie skutočnosti, ktoré nie sú upravené v zákone lex specialis, ktorým je vo vzťahu k OZ, zákon o nájme pozemkov. Subsidiarita vyplýva z ustanovenia § 1 ods.1, ktorý deklaruje, že: “nájomná zmluva o nájme pozemku na poľnohospodárske účely sa spravuje ustanoveniami osobitného predpisu o nájomnej zmluve, ak tento zákon neustanovuje inak; rovnako sa to vzťahuje na podnájom.“

V ustanovení § 663 OZ, je definovaná  nájomná zmluva, ktorá je právnym základom prisvojovania si úžitkovej hodnoty veci. „Nájomnou zmluvou prenajímateľ prenecháva za odplatu nájomcovi vec, aby ju dočasne (v dojednanej dobe) užíval alebo z nej bral aj úžitky.“

Zákon o nájme pozemkov je diferencovaný na päť častí:

• I.  časť - nájom pozemku na poľnohospodárske účely,
• II. časť - nájom pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku,
• III.časť - nájom podniku na poľnohospodársku výrobu,
• IV.časť - nájom lesného pozemku na hospodárenie v lesoch,
• V. časť - spoločné a prechodné ustanovenia.

Štyri časti upravujú jednotlivé druhy nájmu. Na účely komparácie upriamime pozornosť na nájom pozemku na poľnohospodárske účely a na nájom pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku. Zmluvné strany si môžu dohodnúť, či zmluvu uzatvoria na dobu určitú alebo neurčitú. Je to prejavom ich zmluvnej autonómie, ktorou sa tieto vzťahy vyznačujú, nakoľko ustanovenia zákona o nájme pozemkov majú prevažne dispozitívny charakter. Ak v nájomnej zmluve nie je dohodnutá doba trvania nájmu na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku, teda ide o nájom na neurčitú dobu, zákon o nájme pozemkov stanovuje minimálnu dĺžku trvania tohto nájmu na 5 rokov. V právnom predpise je stanovená najnižšia hranica dĺžky nájmu, pričom je v kompetencii zmluvných strán dohodnúť sa na dlhšej dobe trvania s prihliadnutím na minimálnu stanovenú dĺžku. Zákon neobmedzuje zmluvné strany najvyššou možnou hranicou trvania nájmu dohodnutého na neurčitú dobu. Zákonodarca obmedzuje zmluvnú slobodu zmluvných strán v prípade uzatvorenia zmluvy o nájme pozemku na poľnohospodárske účely na určitý čas. Stanovuje maximálnu dĺžku nájmu pozemku na určitý čas v trvaní 15 rokov. Pri nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku doby trvania nájmu na:

a) najviac na 25 rokov, ak ide o založenie alebo obnovu ovocného sadu,

b) najviac na 30 rokov, ak ide o založenie alebo obnovu škôlky pre ovocné dreviny alebo okrasné dreviny, založenie alebo obnovu vinohradu, založenie alebo obnovu chmeľnice,

c) najviac na 15 rokov, ak ide o založenie alebo obnovu porastu špargle, alebo porastu drobného ovocia,

d) najmenej na 50 rokov, ak ide o zriadenie repozitória, ktoré je registrované,

e) najmenej na desať rokov, ak ide o zriadenie riešiteľského pracoviska, ktoré je registrované.

Zákon stanovuje obsahové náležitosti zmluvy o nájme pozemku. Esenciálnou náležitosťou zmluvy je presná konkretizácia zmluvných strán, vymedzenie predmetu zmluvy, doba platnosti zmluvy, dohoda o výške nájomného alebo spôsob jej určenia, podpisy účastníkov zmluvy a dátum uzavretia kontraktu. V prípade absencie týchto zákonom predpísaných náležitostí by to malo za následok absolútnu neplatnosť právneho úkonu.

Jednou z podstatných náležitostí takéhoto kontraktu je stanovenie výšky nájomného. Táto výška nemusí byť určená číselným koeficientom, stačí aby bol presne vymedzený spôsob jej určenia.  Zákonodarca stanovuje minimálnu hranicu výšky nájomného, ktorá je : „najmenej 1 % z hodnoty poľnohospodárskej pôdy určenej podľa osobitného predpisu“, ktorým je § 43 ods. 2 zákona Slovenskej národnej rady č. 330/1991 Zb. o pozemkových úpravách, usporiadaní pozemkového vlastníctva, pozemkových úradoch, pozemkovom fonde a o pozemkových spoločenstvách (ďalej len „zákon o pozemkových úpravách“). „Podrobnosti o určení hodnoty pozemkov a porastov na nich na účely pozemkových úprav podľa § 9, 11 a 12 ustanoví všeobecne záväzný právny predpis, ktorý vydá ministerstvo.“ Týmto predpisom je vyhláška Ministerstva pôdohospodárstva Slovenskej republiky č. 38/2005 Z.z., o určení hodnoty pozemkov a porastov na nich na účely pozemkových úprav. Podľa predmetnej vyhlášky sa hodnota pozemku určuje na základe bonitovaných pôdnoekologických jednotiek, ktoré tvoria jednu z príloh tejto vyhlášky.

Ustanovenie § 673 OZ : „Nájomca nie je povinný platiť nájomné, pokiaľ pre vady veci, ktoré nespôsobil, nemohol prenajatú vec užívať dohodnutým spôsobom alebo ak sa spôsob užívania nedohodol primerane povahe a určeniu veci“, je v zákone o nájme pozemkov pretavené do § 5.  V tomto ustanovení je deklarované, že „ak ide o mimoriadne okolnosti, najmä následky prírodných pomerov, ktoré nájomca nespôsobil, a nemožno predpokladať, že by ich odvrátil alebo ich následky mohol odvrátiť alebo prekonať, a v dôsledku ktorých nemohol nájomca prenajatý pozemok používať na poľnohospodárske účely alebo nemohol dosiahnuť žiadny výnos v príslušnom kalendárnom roku, nie je povinný platiť nájomné.“  V prípade okolností uvedených v predmetnom ustanovení, nie je nájomca povinný zaplatiť nájomné. Prenajímateľ od neho toto nájomné nemôže právoplatne vymáhať.  Zákonodarca upravuje aj situáciu, kedy má nájomca právo na primeranú zľavu z nájomného.

Zákonodarca v § 672 OZ deklaruje, že: „Na zabezpečenie nájomného má prenajímateľ nehnuteľnosti záložné právo k hnuteľným veciam, ktoré sú na prenajatej veci a patria nájomcovi alebo osobám, ktoré s ním žijú v spoločnej domácnosti, s výnimkou vecí vylúčených z výkonu rozhodnutia.“  Podľa § 672 OZ je zákonné záložné právo posilnené aj zádržným právom prenajímateľa.

Zákonodarca umožňuje aby so súhlasom prenajímateľa, dal  nájomca vec do podnájmu. Podľa OZ : „Nájomca je oprávnený dať prenajatú vec do podnájmu, ak zmluva neurčuje inak.“ V kontrakte môže byť stanovené, že nájomca môže dať vec do podnájmu len so súhlasom prenajímateľa. Podnájomný vzťah podľa OZ  je teda vzťahom, ktorý vzniká iba medzi nájomcom a podnájomníkom. Z predmetnej právnej úpravy teda vyplýva, že podnájomník nemá žiadne práva voči prenajímateľovi, a naopak. Podnájom má len akcesorickú povahu a jeho existencia je v priamej nadväznosti na hlavný vzťah, ktorým je nájomný vzťah. Ak teda dôjde ku skončeniu nájomného vzťahu medzi prenajímateľom a nájomcom, tým sa skončí aj podnájomný vzťah medzi nájomcom a podnájomníkom. Zákon o nájme pozemkov, upravuje situáciu odlišne. V prípade, ak je pozemok, samozrejme so súhlasom prenajímateľa, daný do podnájmu na dlhší čas ako na 1 rok, vzniká prenajímateľovi právo na nájomné priamo od podnájomcu. V tomto prípade už právny inštitút podnájmu neupravuje len vzťah medzi nájomcom a podnájomcov, ale do tohto vzťahu priamo vstupuje prenajímateľ, ktorý si uplatňuje svoje právo na nájomné. V prípade, ak „nájomca dá vec do podnájmu v rozpore so zmluvou, prenajímateľ má právo odstúpiť od zmluvy“. Nájomca môže vykonávať zmenu pozemku, teda napríklad zmeniť ornú pôdu na trvalo trávnatá porast len s písomným súhlasom vlastníka. Ak by tento súhlas nebol písomný, išlo by o neplatný právny úkon a nájomca by zodpovedal za spôsobenú škodu. Akékoľvek zmeny na pozemku, bez súhlasu prenajímateľa sa spravujú § 667 ods. 2 OZ: „Ak nájomca vykoná zmeny na veci bez súhlasu prenajímateľa, je povinný po skončení nájmu uviesť vec na svoje náklady do pôvodného stavu. Ak v dôsledku vykonávaných zmien hrozí na veci prenajímateľovi značná škoda, je prenajímateľ oprávnený odstúpiť od zmluvy.“ Takáto zmena môže byť dôvodom na odstúpenie od zmluvy zo strany prenajímateľa.

Skončenie nájmu je v OZ upravené v § 676-684. V § 676 ods. 2 je deklarované, že:  „Ak nájomca užíva veci aj po skončení nájmu a prenajímateľ proti tomu nepodá návrh na vydanie veci alebo na vypratanie nehnuteľnosti na súde do 30 dní, obnovuje sa nájomná zmluva za tých istých podmienok, za akých bola dojednaná pôvodne. Nájom dojednaný na dobu dlhšiu ako rok sa obnovuje vždy na rok, nájom dojednaný na kratšiu dobu sa obnovuje na túto dobu.“ Bez ohľadu na to, na akú dlhšiu dobu je uzatvorená nájomná zmluva než jeden rok, vždy sa opätovne obnovuje na dĺžku jedného roka. Platí tu fikcia obnovenia tohto nájomného vzťahu.  Podmienkou znovuobnovenia je skutočnosť, že prenajímateľ nepodá v lehote 30 dní, ktorá je prekluzívnou lehotou návrh na vydanie veci alebo na vypratanie nehnuteľnosti.  Podľa zákona o nájme pozemkov, je povinný prenajímateľ vyzvať písomne nájomcu na vrátenie a prevzatie prenajatého pozemku rok pred uplynutím času na ktorý bol nájom dohodnutý. V opačnom prípade sa nájomná zmluva predlžuje o dobu, na ktorú bola uzatvorená. Na to aby, vyzvanie na vrátenie a prevzatie prenajatého pozemku bolo platné, musia byť kumulatívne splnené dve podmienky. Vyzvanie musí byť písomné a nájomca o ňom musí byť upovedomený rok vopred. Oproti OZ je rozdiel, že prenajímateľ nepodáva návrh na súd na vypratanie nehnuteľnosti, ale vyzvanie a v prípade fikcie opätovného predĺženia zmluvy je doba podľa OZ 1 rok, kým podľa zákona o nájme pôdy pôvodná doba na ktorú bola nájomná zmluva uzatvorená. Zmluvu o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku je možné vypovedať len písomne. Zákonodarca deklaruje, že výpovedná lehota nesmie skončiť pred uplynutím času, na ktorý bol tento nájom dohodnutý.

V súčasnej právnej úprave je veľmi citeľná ochranná funkcia vo vzťahu k nájomcovi. Zákonodarca stanovuje nájomcovi, ktorý si včas a riadne plní svoje záväzky prednostné právo na uzatvorenie novej nájomnej zmluvy v prípade, ak o to prejaví záujem. Čo sa týka úpravy nájmu pozemku na poľnohospodárske účely a nájmu pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku, je právna prenájmu pri prevádzkovaní podniku detailnejšia. Okrem formálnych náležitostí, ktoré sú kladené na nájomnú zmluvu stanovuje rad ďalších práv a povinností pre nájomcu a prenajímateľa, ktoré sú vo vzájomnom synalagmatickom vzťahu.

Autori:
JUDr. Lucia Grajcárová a Mgr. Adam Mahut,
spoločnosť MAHUT Group, s.r.o.
www.mahut-group.sk
Ilustračné foto: najprávo.sk