Otázka čitateľa
Dobrý deň. Už rok a pól riešim pred súdom vyporiadanie podielového a bezpodielového spoluvlastníctva s bývalou manželkou. V marci minulého roku sa dobrovoľne odsťahovala z domu, ktorý je na liste vlastníctva v podielovom spoluvlastníctve v pomere 1/2 môj a 1/2 jej. Ona teraz začala do domu chodiť vtedy, keď som tam ja neni a berie odtiaľ veci. Náklady okolo domu, čo sa týka vody, elektriny, plynu si platím sám, odkedy sa odsťahovala. Čítal som, že existuje zákon, že pokiaľ v tom dome nebýva a dobrovoľne sa odsťahovala (čo mi potvrdila správou), tak že nemôže zasahovať do môjho obydlia. Viete mi poradiť, či je momentálne v poriadku, že by som vymenil zámok a ak bude niečo chcieť, ja jej odomknem nech si zoberie, len nech mi do domu nechodí vtedy, keď som tam ja neni?
Odpoveď
Riešenie bezpodielového spoluvlastníctva po rozvode môže priniesť viaceré komplikácie, najmä ak ide o práva na užívanie spoločnej nehnuteľnosti. Otázkou zostáva, či má jeden zo spoluvlastníkov právo vymeniť zámok na nehnuteľnosti, ktorú už druhý spoluvlastník neužíva.
Podľa slovenského právneho poriadku, každý podielový spoluvlastník má právo na užívanie spoločnej nehnuteľnosti podľa veľkosti svojho podielu. Ak je nehnuteľnosť v podiele 1/2 každého z nich, obaja majú rovnocenné právo na prístup a jej užívanie, pokiaľ sa nedohodnú inak alebo nerozhodne súd.
Dobrovoľné odsťahovanie sa zo spoločnej nehnuteľnosti však neznamená automatickú stratu práva na jej užívanie. Na druhej strane, ak sa niektorý zo spoluvlastníkov v nehnuteľnosti skutočne zdržiava a má tam svoje obydlie, tento fakt je právne významný. Ak druhý spoluvlastník do tohto obydlia svojvoľne vstupuje bez jeho súhlasu, môže sa dopustiť trestného činu porušovania domovej slobody podľa Trestného zákona (§ 194 TZ).
Ochranu obydlia garantuje čl. 21 ods. 1 Ústavy Slovenskej republiky, ktorý hovorí, že "Obydlie je nedotknuteľné. Nie je dovolené doň vstúpiť bez súhlasu toho, kto v ňom býva." Obydlie v zmysle trestného aj ústavného práva znamená miesto, kde má fyzická osoba svoje súkromie, trvalý alebo obvyklý pobyt, kde reálne žije, spí, vykonáva domáce činnosti a má tam svoje osobné veci. Podľa judikatúry Európskeho súdu pre ľudské práva je dôležitá existencia reálnych väzieb a citových stránok. Nehnuteľnosť nemusí byť vo výlučnom vlastníctve osoby, aby sa považovala za jej obydlie. Podstatné je, či ju osoba reálne užíva ako svoje miesto života.
Vymenenie zámku na spoločnej nehnuteľnosti je otázne v závislosti od toho, či daná nehnuteľnosť predstavuje obydlie pre jedného zo spoluvlastníkov. Ak niektorý zo spoluvlastníkov v nehnuteľnosti reálne býva a má tam svoje obydlie, je oprávnený chrániť ho pred neoprávneným zásahom aj výmenou zámku. Druhý spoluvlastník v takom prípade nemá právo vstupovať do obydlia bez súhlasu, hoci má vlastnícky podiel.
Naopak, ak nehnuteľnosť neslúži ako obydlie ani jednému z nich, vymenenie zámku bez dohody môže byť považované za obmedzenie vlastníckeho práva a môže byť napadnuteľné na súde.
Ak chcete obmedziť neopodstatnené vstupy druhej osoby do nehnuteľnosti, existujú legálne spôsoby, ako postupovať, ktorými sú napríklad:
- Dohoda o užívaní – Pokiaľ sa spoluvlastníci dohodnú, že nehnuteľnosť bude užívať iba jeden z nich, je vhodné uzavrieť písomnú dohodu, ktorá upraví podmienky prístupu.
- Podanie návrhu na súd – Ak druhý spoluvlastník odmieta dohodu a situácia je neudržateľná, možno podať na súd návrh na obmedzenie jeho práva na prístup.
- Kompenzácia za užívanie nehnuteľnosti – Ak jeden zo spoluvlastníkov dom neužíva a zároveň neplatí náklady na jeho prevádzku, druhý spoluvlastník môže požadovať finančnú kompenzáciu.
- Vysporiadanie spoluvlastníctva – Najlepšie riešenie je vysporiadanie spoluvlastníctva, či už dohodou (vyplatenie jednou stranou) alebo súdnym rozhodnutím.
-----------------------
Bc. Alexandra Ondrušová
Za správnosť
JUDr. Ing. Ondrej Randiak, advokát