Zmluvy

Ak má prenajímateľ k dispozícii rozhodnutie o vyprataní bytu za podmienky poskytnutia náhradného bytu, je na vôli prenajímateľa, či pristúpi k výkonu tohto rozhodnutia. Povinnosť poskytnúť náhradný byt vzniká prenajímateľovi až uplatnením si jeho práva na vypratanie bytu. Z tohto dôvodu nemožno prenajímateľovi určiť lehotu na poskytnutie náhradného bytu podľa § 564 Občianskeho zákonníka, pretože lehota na plnenie v tomto prípade nie je ponechaná na vôli dlžníka, ale je ponechané na vôli prenajímateľa, či si svoj nárok voči nájomcovi uplatní, pričom jeho uplatnenie je podmienené poskytnutím náhradného bytu.

Konštitutívnym rozsudkom súdu, ktorým sa privoľuje k výpovedi z nájmu bytu a ukladá žalovanému povinnosť byt vypratať po zabezpečení bytovej náhrady, sa súčasne zakladá nový hmotno-právny vzťah medzi účastníkmi, ktorého charakteristickým obsahom je právo bývania, ktoré trvá do času zabezpečenia bytovej náhrady, nevzniká bez ďalšieho zo zákona, vzniká právoplatným súdnym rozhodnutím. Právny vzťah založený rozsudkom, ktorého obsahom je právo bývania do zabezpečenia bytovej náhrady nielen, že nevzniká zo zákona, ale zo zákona nemôže ani zaniknúť, či zmeniť sa. Obsahom právneho vzťahu, ktorý bol založený takýmto právoplatným rozsudkom je právo nájomcu bývať v byte do pridelenia náhradného bytu a tomu zodpovedajúca povinnosť prenajímateľa zabezpečiť výkon práva na bývanie nájomcu.

Lehota podľa § 675 Občianskeho zákonníka na uplatnenie zľavy z nájomného začína plynúť od obmedzenia v užívaní prenajatých priestorov.

Z povahy zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov ako normy lex specialis vo vzťahu k Občianskemu zákonníku ako normy lex generalis vyplýva, že nemožno vylúčiť dôvody zániku nájomného vzťahu upravené v rámci všeobecných ustanovení o nájomnej zmluve, resp. všeobecné dôvody zániku záväzkov ako napr. odstúpenie od zmluvy. Nemožno zo žiadneho ustanovenia Občianskeho zákonníka týkajúceho sa nájomnej zmluvy, ani z ustanovení zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov vyvodiť vylúčenie možnosti aplikácie všeobecných ustanovení Občianskeho zákonníka o právnych úkonoch. Účastníkom právneho úkonu, ktorí rešpektujú dôsledky plynúce z kogentnej špeciálnej úpravy, nemožno uprieť, aby si v medziach daných všeobecnými ustanoveniami Občianskeho zákonníka dohodli aj taký spôsob zániku ich zmluvného záväzku, ktorý má oporu v platnom práve. Pokiaľ účastníci takúto možnosť využili, je potrebné dôsledok z toho plynúci rešpektovať. Ustanovenie § 679 ods. 3 Občianskeho zákonníka (dispozitívne ustanovenie) nebráni účastníkom zmluvy o nájme nebytových priestorov dojednať si možnosť odstúpenia od zmluvy pre prípad neplatenia nájomného, ako v tomto prípade (§ 48 Občianskeho zákonníka). Treba mať totiž na zreteli, že aj pre takéto ustanovenie ako súčasť zmluvy o nájme nebytových priestorov platí všeobecná úprava Občianskeho zákonníka o právnych úkonoch (§ 34 a nasl. Občianskeho zákonníka).

Aj keď zákon výslovne neurčuje lehotu, v ktorej musí nájomca prenajímateľovi preukázať, že nájomné nezaplatil z dôvodu hmotnej núdze, z ustanovenia § 710 ods. 4 Občianskeho zákonníka možno vyvodiť, že stav hmotnej núdze mu musí preukázať v určitom časovom limite, a to najneskôr do konca výpovednej lehoty (§ 710 ods. 3 veta druhá a tretia Občianskeho zákonníka). Len ak stav hmotnej núdze v predmetnom časovom limite prenajímateľovi preukáže, dochádza k predĺženiu výpovednej lehoty o ochrannú lehotu v trvaní ďalších šesť mesiacov (§ 710 ods. 4 Občianskeho zákonníka).

Poskytnutie náhradného bytu, ktorý môže mať horšiu kvalitu a menšiu obytnú plochu ako má byt, ktorý sa má vypratať, a možno ho poskytnúť aj mimo obce, v ktorej sa nachádza vypratávaný byt, však prichádza do úvahy iba vtedy, ak to pomery prenajímateľa umožňujú, inak povedané, ak prenajímateľ má možnosť takýto byt poskytnúť. Je povinnosťou súdov zisťovať, či na strane prenajímateľa sú podmienky na poskytnutie náhradného bytu a až v prípade zistenia, že prenajímateľ nemá možnosť takýto byt poskytnúť, môžu rozhodnúť o bytovej náhrade vo forme náhradného ubytovania.

Vychádzajúc z cit. ustanovenia § 710 ods. 3 Občianskeho zákonníka, nevyhnutným predpokladom začatia plynutia zákonnej trojmesačnej výpovednej lehoty, uplynutím ktorej dochádza k zániku nájomného vzťahu medzi prenajímateľom a nájomcom bytu, je doručenie písomnej výpovede nájmu bytu nájomcovi, pričom na doručenie písomnej výpovede nájmu bytu sa primerane použije § 46 O.s.p. V tejto súvislosti dovolací súd zhodne s konštatovaním v mimoriadnom dovolaní poukazuje na to, že ani z ustanovení § 710 a nasl. Občianskeho zákonníka pojednávajúcich o zániku nájmu bytu, ani z § 46 O.s.p., ako ani z iných právnych predpisov nevyplýva prenajímateľovi povinnosť označiť obálku, v ktorej zasiela výpoveď nájmu bytu, prípadne poštový podací lístok, používaný na doporučené zasielane písomnosti, označením, že v obálke sa nachádza výpoveď nájmu bytu, a nevyplýva z nich ani povinnosť zaslať takúto listinu doporučene do vlastných rúk. Aj v prípade, že by povinnosť označiť predmet (obsah) písomnosti na obálke alebo na poštovom podacom lístku používanom na doporučené zasielanie písomnosti vyplývala z určitého všeobecne záväzného právneho predpisu, bolo by i tak nemožné, pri tvrdení opaku, preukázať predmet (obsah) obálky.

Regresná náhrada má plniť výchovný a nie likvidačný účel, a má zohľadniť okolnosti, za ktorých došlo k vzniku škody. Primeranosť náhrady možno ustáliť skúmaním výšky sumy vyplatenej z titulu poistenia (pri zohľadnení, či ide o sumu konečnú alebo o sumu, ktorá sa v budúcnosti bude zvyšovať), zohľadnením okolností, za ktorých škoda vznikla, a tiež skúmaním osobných, zárobkových a majetkových pomerov toho, kto škodu spôsobil. Až posúdením týchto troch komponentov možno dospieť k záveru o tom, či regresná náhrada je primeraná. Aplikácia dvoch komponentov – výšky plnenia a miery jej percentuálneho zníženia a okolností, za ktorých došlo ku škode – nie je dostatočným podkladom pre záver o primeranosti regresnej náhrady. Je nevyhnutné aplikovať súčasne aj tretí komponent, t. j. konkrétne pomery toho, kto škodu spôsobil, lebo len tak možno dosiahnuť účel regresnej náhrady. Skúmanie pomerov toho, kto škodu spôsobil, umožní primerane určiť výšku regresnej náhrady tak, aby plnila výchovný (odstrašujúci) účinok, a vyhnúť sa tomu, aby výška regresnej náhrady nebola príliš nízka – keď nenaplní svoj účel a na druhej strane, aby nebola (ekonomicky) likvidačná

Zánik nájmu bytu v zmysle ustanovenia § 710 ods. 1 a 3 Občianskeho zákonníka nemôže nastať v prípade, ak kumulatívne neexistuje výpoveď z nájmu bytu ako jednostranný, adresný hmotnoprávny úkon prenajímateľa voči nájomcovi a ak túto výpoveď prenajímateľ nedoručí nájomcovi, prípadne spoločným nájomcom osobitne (viď rozsudok najvyššieho súdu sp. zn. 2 Cdo 17/2005 uverejnený v Zbierke rozhodnutí a stanovísk najvyššieho súdu pod č. 58/2006 a tiež v časopise Zo súdnej praxe pod č. 15/2009). Nedielna podstata práva spoločného nájmu bytu manželmi sa prejavuje nielen pri výkone tohto práva, ale tiež pri jeho zániku. Právo spoločného nájmu bytu manželmi nemôže trvať ani zaniknúť len vo vzťahu k jednému z jeho nositeľov (viď rozsudok najvyššieho súdu z 27. januára 2010 sp. zn. 5 Cdo 211/2008). V dôsledku nedielnej povahy spoločného nájmu bytu manželmi výpoveď, doručená len jednému z manželov (len jednému zo spoločných nájomcov bytu), nemôže vyvolať zánik nájomného vzťahu, lebo vo vzťahu k druhému manželovi (druhému spoločnému nájomcovi bytu) chýba nevyhnutná existencia tohto hmotnoprávneho úkonu prenajímateľa.

Peňažná sankcia v podobe úrokov z omeškania upravená v § 11 ods. 8 zákona č. 381/2001 Z. z. je viazaná na nesplnenie nepeňažnej povinnosti vyjadrenej v § 11 ods. 6 písm. a/ alebo b/ zákona č. 381/2001 Z. z., účelom ktorej je ochrana poškodeného, aby poisťovňa pod následkom tejto sankcie nezostala nečinná, aby bola nútená oznámiť v lehote 3 mesiacov poškodenému spôsob vybavenia jeho poistnej udalosti. Skutočnosť, že poisťovňa neodôvodnila odmietnutie poistného plnenia podľa predstáv poškodeného, nemožno vykladať spôsobom, že by si túto povinnosť nesplnila vôbec a následne prijať záver, že nesplnením tejto povinnosti sa dostala v zmysle § 11 ods. 8 zákona č. 381/2001 Z. z. do omeškania.

Ak si jeden z manželov požičiava od inej osoby peniaze a v zmluve o pôžičke vystupuje ako dlžník, je zo zmluvy v pôžičke zaviazaný a oprávnený len ten z manželov, ktorý ju ako dlžník uzavrel. Samotný záväzok jedného z manželov sa tak netransformuje na spoločný záväzok obidvoch manželov vo vzťahu k veriteľovi. Uznanie dlhu zo zmluvy o pôžičke, ktorej účastníkom bol iba jeden z manželov vyvolalo účinky iba voči jeho osobe. Rozhodnutie o vyporiadaní BSM má zásadne účinky len medzi bývalými manželmi a nie je možné ním zasiahnuť do práv tretích osôb, hlavne veriteľa.

Nedielna povaha spoločného nájmu bytu sa v prípade spoločného nájmu bytu manželmi prejavuje aj v obmedzenej možnosti zániku nájmu len jednému z manželov. Na základe prejavu vôle (výpovede) prenajímateľa nemôže spoločný nájom bytu manželmi zaniknúť len jednému z nich (porovnaj tiež rozsudok Najvyššieho súdu Slovenskej republiky z 27. januára 2010 sp. zn. 5 Cdo 211/2008).