Otázka čitateľa
Dobrý deň, ako spoločnosť máme otvorené potraviny v bytovom dome, ktorého súčasťou je vstavaná hromadná garáž s parkovacími miestami, pričom jedno z nich užívame práve my. Jana, ktorá v bytovom dome býva, previedla garážové státie na Karola, ktorý v bytovom dome vlastní 3 byty a užíva už 3 parkovacie miesta. Rozhodli sme sa poskytovať širší sortiment a nabrať nový personál, v dôsledku čoho by sa nám nové parkovacie miesto zišlo a naopak si myslíme, že Karol nepotrebuje toľko miesta na parkovanie a mal by sa uskromniť. Toto garážové miesto však Jana previedla na Karola bez toho, aby sa nás opýtala, či oň nemáme záujem. Neporušila tým právny poriadok, keďže k takémuto parkovaciemu miestu by sme mali mať predkupné právo aj my? Ďakujeme za odpoveď.
Odpoveď
Spoluvlastníci garáže v dome nemajú predkupné právo, ak sa prevádza spoluvlastnícky podiel na garáži v dome spolu s prevodom vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v tom istom dome, v dome, ktorý je stavebnotechnicky prepojený s domom, v ktorom sa garáž v dome nachádza, alebo v dome, ktorý v rámci súboru stavieb inak vzájomne súvisí s domom, v ktorom sa garáž v dome nachádza, alebo na vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v tom istom dome, v dome, ktorý je stavebnotechnicky prepojený s domom, v ktorom sa garáž v dome nachádza, alebo v dome, ktorý v rámci súboru stavieb inak vzájomne súvisí s domom, v ktorom sa garáž v dome nachádza. Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov tak prichádza so špeciálnou právnou úpravou predkupného práva, v dôsledku ktorého sa jeho všeobecná právna úprava v Občianskom zákonníku neaplikuje.
Týmto ustanovením je koncipované zákonné obmedzenie predkupného práva spoluvlastníkov garáže v dome v prípade tzv. hromadných garáží (garáží v dome), v rámci ktorých sa nachádza viacero parkovacích miest (garážových stojísk), ktoré sú vyznačené len vodorovným značením, v dôsledku čoho nenapĺňajú definíciu samostatného nebytového priestoru. Takáto právna úprava reagovala na neprimerané obmedzovanie autonómie vôle scudziteľa, ktorý bol povinný zaslať pred každým prevodom garážového stojiska v garáži v dome ponuku na uplatnenie si predkupného práva všetkým oprávneným spoluvlastníkom nebytového priestoru, v ktorom sa garážové stojisko nachádzalo.
Právna úprava zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov tak zaviedla dve kategórie prípadov, pri ktorých sa zákonné predkupné právo predvídané všeobecnou právnou úpravou v Občianskom zákonníku neuplatní.
V posudzovanom prípade preto ako spoluvlastník garáže v dome predkupné právo nemáte, v dôsledku čoho sa ani samotný scudziteľ nedopustil porušenia žiadneho ustanovenia právneho poriadku.
-----------------------
Na otázku čitateľa odpovedal
Bc. Marek Spišák
Za správnosť
JUDr. Ing. Ondrej Randiak, advokát