Právny inštitút nájmu predstavuje prenechanie veci nájomcovi do dočasného užívania za odplatu, ktorý reprezentuje jeho ekonomický účel. Všeobecná úprava nájmu je obsiahnutá v zákone č. 40/1964 Občiansky zákonník (ďalej len „Občiansky zákonník“).Niektoré druhy nájmov sú obsiahnuté v osobitných právnych predpisoch. Takýmto právnym predpisom je zákon č. 504/2003 Z. z. zákon o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov (ďalej len „zákon o nájme poľnohospodárskych pozemkov“)
Nájomná zmluva je nominátnym zmluvným typom, ktorý je upravený v Občianskom zákonníku. Predstavuje dvojstranný konsenzuálny právnym úkon, ktorý kreuje právny vzťah medzi nájomcom a prenajímateľom a vymedzuje ich vzájomné práva a povinnosti. Vzťah medzi zákonom o nájme poľnohospodárskych pozemkov a Občianskym zákonníkom je vo vzťahu lex specialis derogat legi generali. Na riešenie niektorých otázok týkajúcich sa problematiky nájomnej zmluvy, ako právneho úkonu, sa subsidiárne použijú ustanovenia Občianskeho zákonníka.
Zákonodarca deklaruje, že každý právny úkon musí spĺňať predpísané náležitosti. Ak právny úkon nespĺňa zákonom predpísané náležitosti sankciou je jeho neplatnosť. Neplatnosť právnych úkonov je upravená v intenciách Občianskeho zákonníka. V Občianskom zákonníku je uplatnená zásada absolútnej neplatnosti. V §40a a § 775 sú taxatívne vymedzené, ktoré právne úkony sa považujú za relatívne neplatné. Tento taxatívny výpočet nie je možné analogicky rozširovať.
Pre každú nájomnú zmluvu je charakteristické užívanie veci a branie úžitkov, dočasnosť, určenie predmetu veci a odplatnosť. Esenciálnymi náležitosťami nájomnej zmluvy sú najmä exaktná špecifikácia predmetu nájomnej zmluvy, dĺžka trvania nájmu a výška nájomného. Ak nájomná zmluva neobsahuje niektorú z týchto náležitosti máme zato, že je v nadväznosti na § 37 Občianskeho zákonníka je právny úkon neplatný, lebo nie je dostatočne určitý.
V nájomnej zmluve musí byť presne špecifikovaný predmet nájmu. Z tohto titulu musia byť katastrálne územie, listy vlastníctva, parcelné čísla, kultúry a výmery uvedené priamo v nájomnej zmluve, alebo je nevyhnutné aby boli neoddeliteľnou súčasťou zmluvy, napríklad vo forme prílohy.
S touto problematikou je späté rozhodnutie NS SR 4Cdo 240/2009, ktorý potvrdil rozhodnutie odvolacieho krajského súdu z 18. septembra 2008 sp. zn. 13 Co 25/2008 a to, že absolútne neplatným právnym úkonom je aj neurčitý právny úkon. Pri takomto právnom úkone nemožno zistiť, čo je jeho predmetom. V preskúmavaných zmluvách chýba špecifikácia predmetu prenájmu, nehnuteľností, čo spôsobuje ich neurčitosť, a tým ich absolútnu neplatnosť. Zo zmlúv nie je možné zistiť, o prenájom akých nehnuteľností ide, nakoľko špecifikácia nehnuteľností (podľa katastrálneho územia, listov vlastníctva, parcelných čísiel, kultúr a výmery) nie je v nich uvedená a príloha, na ktorú zmluvy odkazujú, nie je ich súčasťou a jej existencia nebola súdu preukázaná. Tým nie je možné ani posúdiť, či ide o prenájom pozemkov, ktorý sa má riadiť právnym režimom zákona č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov (o ktorý by podľa označenia zmlúv malo ísť – pozn. NS SR), ktorého § 1 ods. 2 upravuje, čo sa rozumie pozemkom na účely tohto zákona. Keďže v preskúmavanom prípade ide o právne úkony, pri ktorých nemožno zistiť čoho sa prejavená vôľa týchto úkonov týka, pretože nie je určito (konkrétne) vyjadrená (uvedená), ide o absolútne neplatné právne úkony.“
V predmetnom spore sa žalobca domáhal určenia neplatnosti zmlúv o prenájme poľnohospodárskych pozemkov z dôvodu relatívnej neplatnosti. Krajský súd v Prešove ako odvolací súd určil, že zmluvy sú neplatné. Svoje rozhodnutie právne odôvodnil § 37 ods. 1 Občianskeho zákonníka, podľa ktorého právny úkon sa musí urobiť slobodne a vážne, určite a zrozumiteľne; inak je neplatný. Odvolací súd dospel k záveru, že v preskúmavanom prípade ide o absolútne neplatné právne úkony, ktorú absolútnu neplatnosť musí súd skúmať z úradnej povinnosti bez toho, či takúto neplatnosť účastník konania namieta alebo nie. Absolútnu neplatnosť zmlúv videl odvolací súd v neurčitosti, spočívajúcej v chýbajúcej špecifikácii predmetu prenájmu a v neurčitosti dojednanej doby užívania nehnuteľností žalovaným ako nájomcom.
Z toho dôvodu sú nájomné zmluvy, v ktorých absentuje presné vymedzenie predmetu neplatné. Rovnako neplatné sú aj zmluvy, ktoré obsahujú rozporuplné údaje o dĺžke trvania nájmu. Nájomná zmluva môže byť uzatvorená na určitú aj na neurčitú dobu. Je neprípustné aby jedna nájomná zmluva vo svojom znení obsahovala informáciu o uzatvorení na určitý čas a zároveň na čas neurčitý. Ak je uzatvorená na dobu určitú musí obsahovať presný časový údaj. My zastávame názor, že nájomná zmluva je neplatná aj v tom prípade, ak obsahuje dve protichodné informácie o dĺžke trvania nájmu. Napríklad, ak sa v nej uvádza ako dĺžku trvania 5 až 10 rokov. V takom prípade je časový úsek neurčitý a to z toho dôvodu, že chýba právna istota a to, že prenajímateľ nemá istotu v tom, kedy má zaslať nájomcovi výpoveď z nájomnej zmluvy, nakoľko v súlade s § 12 zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov: „ak prenajímateľ alebo nájomca rok pred uplynutím času, na ktorý bol nájom dohodnutý, písomne nevyzve druhú zmluvnú stranu na vrátenie a prevzatie prenajatého pozemku po skončení nájmu, zmluva sa obnovuje na určitý čas...“
Nájomná zmluva o nájme poľnohospodárskych pozemkov je neplatná, aj v tom prípade, ak výška nájomného nie je najmenej 1 % z hodnoty poľnohospodárskej pôdy určenej podľa osobitného predpisu. Toto ustanovenie je kogentné a v prípade konania v rozpore s jeho dikciou je sankciou absolútna neplatnosť, nakoľko takto vyhotovený právny úkon by bol v rozpore so zákonom. Týmto predpisom je vyhláška Ministerstva pôdohospodárstva Slovenskej republiky č. 38/2005 Z. z., o určení hodnoty pozemkov a porastov na nich na účely pozemkových úprav. Podľa predmetnej vyhlášky sa hodnota pozemku určuje na základe bonitovaných pôdnoekologických jednotiek, ktoré tvoria jednu z príloh tejto vyhlášky. Zákonodarca tu ponecháva zmluvným stranám širokú kontraktačnú voľnosť dohodnúť sa na výške nájmu, pričom ich obmedzuje len stanovením minimálnej hranice výšky nájomného.
Rovnako absolútne neplatným kontraktom je aj právny úkon, ktorý je urobený v písomnej podobe, ale v tejto forme nie je menený alebo zrušený. Kontrakty, predmetom ktorých je nehnuteľnosť musia byť uzatvorené v písomnej forme. Vyhotovenie právneho úkonu v písomnej forme plní informačnú funkciu vo vzťahu k tretím osobám a zároveň dôkaznú funkciu, pri preukazovaní obsahu vôle. Podľa dikcie § 40 ods. 2 Občianskeho zákonníka „Písomne uzatvorená dohoda sa môže meniť alebo zrušiť iba písomne.“ V praxi nie je ojedinelým javom, že zmluvné strany uskutočňujú akékoľvek zmeny, ktoré sa týkajú predmetu nájmu alebo nájomného, nie prostredníctvom písomných dodatkov, ale priamo v zmluve. Nehodiaci sa údaj preškrtnú a prekvalifikujú ho na iný údaj. Domnievajú sa, že takáto zmena vôle je postačujúca a vyhovujúca. Ďalšou možnosťou je pripísanie ďalšieho ustanovenia, ktoré obsahuje práva, prípadne povinnosti niektorej zmluvnej strany. Je potrebné diferencovať medzi tým, či ide o formu predpísanú zákonom, alebo je dohodnutá účastníkmi. Ak je forma predpísaná zákonom právny úkon je absolútne neplatný v opačnom prípade pôjde o relatívnu neplatnosť.
Ako uvádza JUDr. Fekete „celý písomný právny úkon musí byť pojatý do jednej listiny. Písomnosť musí navonok teda predstavovať jeden uzavretý celok, aby sa zabránilo manipulácii s jeho jednotlivými časťami.„[1]Tvrdíme teda, že ak je právny úkon zachytený prostredníctvom elektronických prostriedkov a upravovaný písomne vlastnou rukou je neplatný, nakoľko je narušená jeho celistvosť a vykazuje známky viditeľnej manipulácie. Takéto konanie je prípustné ani v prípade zmeny údajov na oboch rovnopisoch. Ak majú zmluvné strany záujem zmeniť niektoré z ustanovení zmluvy o nájme poľnohospodárskych pozemkov je nevyhnutné to uskutočňovať výlučne prostredníctvom písomných dodatkov.
Predmetné skutočnosti zakladajú možnosť podania žaloby na určenie neplatnosti takejto zmluvy a vydanie bezdôvodného obohatenia, nakoľko v súlade s ustanovením § 451 ods. 1 Občianskeho zákonníka: „Kto sa na úkor iného bezdôvodne obohatí, musí obohatenie vydať.“ V prípade absolútnej neplatnosti zmluvy právny úkon nemá od začiatku žiadne právne následky a hľadí sa naň akoby neexistoval. V intenciách Občianskeho zákonníka je bezdôvodné obohatenie definované v § 451 ods. 2 ako „majetkový prospech získaný plnením bez právneho dôvodu, plnením z neplatného právneho úkonu alebo plnením z právneho dôvodu, ktorý odpadol, ako aj majetkový prospech získaný z nepoctivých zdrojov.“ V tomto prípade sme sa zaoberali plnením z neplatného právneho úkonu. V tomto prípade bude bezdôvodné obohatenie existovať na oboch stranách. Prenajímateľ sa obohatil výšku nájomného a nájomca o užívanie pôdy a branie úžitkov. Podľa § 457 Občianskeho zákonníka „ak je zmluva neplatná alebo ak bola zrušená, je každý z účastníkov povinný vrátiť druhému všetko, čo podľa nej dostal.“Podľa § 458 ods. l, 2 Občianskeho zákonníka, musí sa vydať všetko, čo sa nadobudlo bezdôvodným obohatením. Ak to nie je dobre možné, najmä preto, že obohatenie spočívalo vo výkonoch, musí sa poskytnúť peňažná náhrada. Ide o synalagmatickú povinnosť to znamená, ak zo zmluvy dostali obe zmluvné strany , sú povinné vrátiť všetko obidve. Obe strany sú voči sebe vo vzájomnom vzťahu veriteľ a dlžník.
Pri nájomnej zmluve o nájme poľnohospodárskych pozemkov sa však naskytá problém vo vzťahu k PPA – Poľnohospodárskej platobnej agentúre, ktorá poľnohospodárom poskytuje dotácie. Ak je právny úkon absolútne neplatný, teda sa na neho od začiatku hľadí ako keby neexistoval, je povinný nájomca vrátiť dotácie od PPA?
Možností, ktoré robia nájomnú zmluvu neplatnou je niekoľko práve z toho dôvodu je vhodné využiť služby odborníkov a poradiť sa alebo si dať vypracovať nájomnú zmluvu u nich.
Autori:
JUDr. Lucia Grajcárová a Mgr. Adam Mahut,
spoločnosť MAHUT Group, s.r.o.
www.mahut-group.sk
Ilustračné foto: najprávo.sk