Pozemkové úpravy de facto a de iure

Problematika úpravy vlastníckych a nájomných vzťahov k nehnuteľnostiam sa dotýka nielen vlastníkov nehnuteľností a nájomcov, ale aj ich dedičov, obdarovaných, kupujúcich, či dokonca štátu. Riešenie kolízií v pozemkovoprávnych vzťahoch si vyžaduje nadpriemernú znalosť a orientáciu v legislatíve Slovenskej republiky. Rovnakou nevyhnutnosťou je aj dostatok poznatkov o navzájom sa podmieňujúcich pozemkovoprávnych inštitútoch.

Motivačný činiteľ, ktorý viedol zákonodarcu k prijatiu zákona č. 229/1991 Zb. o úprave vlastníckych vzťahov k pôde a inému poľnohospodárskemu majetku (ďalej len „zákon o úprave vlastníckych vzťahov k pôde), je koncipovaný v úvode predmetného zákona. Jeho poslaním je „zmierniť následky niektorých majetkových krívd, ku ktorým došlo voči vlastníkom poľnohospodárskeho a lesného majetku v období rokov 1948 až 1989, dosiahnuť zlepšenie starostlivosti o poľnohospodársku a lesnú pôdu obnovením pôvodných vlastníckych vzťahov k pôde a upraviť vlastnícke vzťahy k pôde v súlade so záujmami hospodárskeho rozvoja vidieka aj v súlade s požiadavkami na tvorbu krajiny a životného prostredia.“Predmetný zákon bol upravovaný až 24 novelizáciami. Snahou týchto noviel je prispôsobenie jednotlivých ustanovení právneho predpisu s prihliadnutím na požiadavky demokratického systému, budovania právneho štátu s dôrazom na ochranu vlastníckych práv.

V zákone č. 330/1991 Zb. o pozemkových úpravách, usporiadaní pozemkového vlastníctva, pozemkových úradoch, pozemkovom fonde a o pozemkových spoločenstvách (ďalej len „zákon o pozemkových úpravách“)  je bližšie špecifikované, kto spravuje pozemky vo vlastníctve štátu, alebo tie pozemky, ktorých vlastník nie je známy. „Pozemkový fond spravuje poľnohospodárske nehnuteľnosti vo vlastníctve štátu ustanovené osobitným predpisom a podiely spoločnej nehnuteľnosti vo vlastníctve štátu ustanovené osobitným predpisom. Pozemkový fond nakladá s pozemkami, ktorých vlastník nie je známy okrem pozemkov, ktoré sú lesnými pozemkami, ako aj s podielmi spoločnej nehnuteľnosti, ktorých vlastník nie je známy.“V jeho kompetencii je aj prenajímanie, či predaj týchto pozemkov.

Zvlášť aktuálnou a „spornou“ je problematika pozemkových úprav, ktorých hlavnou úlohou je riešenie rozdrobenosti pozemkového vlastníctva,  revitalizácia krajiny  a v neposlednom rade aj  rozvoj  vidieka. Nie je raritou, že existujú pozemky, ktoré majú malú výmeru, enormné množstvo spoluvlastníkov alebo je k nim znemožnený prístup. Dôsledkom týchto skutočností je najmä nižšia ekonomická využiteľnosť pôdy, či obmedzenie výkonu vlastníckych práv.  V zákone o pozemkových úpravách, sú demonštratívne vymenované dôvody na základe ktorých sa vykonávajú pozemkové úpravy. Toto vymedzenie umožňuje vykonať takéto úpravy aj na základe iných bližšie neurčených skutočností.

Po pozemkových úpravách dochádza k zmene právneho stavu na základe relevantnej skutočnosti, ktorou je  prečíslovanie parciel. Dôsledkom toho, všetky nájomné zmluvy uzatvorené pred pozemkovými úpravami strácajú platnosť. Pod takéto nájomné zmluvy subsumujeme aj kontrakty uzavreté medzi Slovenským pozemkovým fondom (ďalej len „SPF“)  a pôvodným nájomcom. Z tohto dôvodu je potrebné uzatvoriť nové nájomné zmluvy. Ako je však potrebné postupovať v prípade právneho vákua, ak pôvodné nájomné zmluvy s SPF už nie sú platné a nové nájomné zmluvy ešte nevstúpili do platnosti? Môže nastať situácia, že po skončení pozemkových úprav, si bude nárokovať predchádzajúci nájomca na ďalšie obhospodarovanie pozemkov, ale poľnohospodárska pôda už bude neskôr prenajatá z právneho titulu nájomnej zmluvy inému nájomcovi? Z akých kritérií bude vychádzať SPF pri výbere zmluvnej strany? Predpokladáme, že skončenie nájomného vzťahu v dôsledku pozemkových úprav, je osobitným spôsobom skončenia právneho vzťahu, ktorý právne predpisy z oblasti pozemkového práva detailnejšie neupravujú. Nedochádza teda ku skončeniu právneho vzťahu uplynutím doby na, ktorý bola uzatvorená ani z toho dôvodu, že nájomca si neplní svoje povinnosti. Právnou skutočnosťou spôsobujúcou zánik právneho vzťahu je zmena priestorového usporiadania po pozemkových úpravách. Teda táto situácia by sa mala riešiť osobitne, zaujatím individuálneho prístupu zo strany SPF, nakoľko de iure tu už bol predchádzajúci vlastní, ale de facto NIE. Odporúčame, aby zákonodarca upravil túto situáciu tak, že nájomná zmluva sa uzatvorí s najvhodnejším záujemcom o túto pôdu a bude sa pritom subsidiárne vychádzať z § 2 ods. 17 nariadenia vlády č. 238/2010 Z.z., ktorým sa ustanovujú podrobnosti o podmienkach prenajímania, predaja, zámeny a nadobúdania nehnuteľností Slovenským pozemkovým fondom (ďalej len „nariadenie vlády“). Tento predmetný paragraf upravuje situáciu, keď si pôvodný nájomca neplní svoje zmluvné povinnosti. Ako sme už vyššie uviedli, máme za to, že skončenie platnosti nájomných zmlúv z dôvodu pozemkových úprav je osobitným spôsobom skončenia platnosti takýchto zmlúv a z toho dôvodu, by mala byť takáto situácia aj diferencovane upravená.

Záujemcovia o nájom poľnohospodárskej pôdy, ktorý SPF podali svoju písomnú žiadosť obdržia písomné vyhotovenia návrhov zmlúv s uvedenými parcelami, ktoré dostanú do prenájmu. Ako prejav súhlasu tieto zmluvy osvedčia svojím podpisom. Zákonná úprava nikde neupravuje situáciu čo v prípade, ak záujemca o uzatvorenie nájomnej zmluvy nesúhlasí s uvedeným zoznamom parciel, ktorý je uvedený ako obligatórna príloha zmluvy, alebo ak je v zmluve uvedený iný zoznam parciel, než ktorý požadoval. Ak nastane takáto situácia ako má potencionálny nájomca postupovať a aký postup má zvoliť SPF? Má právo takto „ukrátený“ záujemca o prenájom uplatniť nejaký opravný prostriedok a žiadať prehodnotenie rozdelenia parciel? Máme zato, že zákonodarca opomenul takúto situáciu právne ošetriť. V praxi nie je zriedkavým javom, že SPF uzatvára nájomné zmluvy bez toho aby prihliadal na také skutočnosti, akými sú rozsah zazmluvnenia pôdy záujemcom o nájom v predmetnom katastri.

Podľa nariadenia vlády v § 2 ods. 21 je použitý pojem vhodný záujemca: “Ak sa nájom skončí a žiadateľ o nájom nespĺňa podmienky uzavretia zmluvy podľa tohto nariadenia alebo o nájom pozemkov neprejavil záujem žiadny vhodný záujemca, fond prenajme pozemky ponukou; ponukou sa rozumie zistenie, spôsobom v mieste obvyklým, záujmu osôb hospodáriacich v obci alebo v susednej obci, kde sú pozemky, ktoré chce fond prenajať.“ Tento pojem – vhodný záujemca, nenachádza v tomto právnom predpise ani v zákone o pozemkových úpravách svoju legálnu definíciu. Definíciu tohto pojmu sa nám nepodarilo nájsť ani v judikatúre. Zastávame názor, že je korektné si vykladať tento pojem extenzívne v nadväznosti na § 2 ods. 17 nariadenia vlády Slovenskej republiky č. 238/2010 a to, že prednostné právo na uzavretie nájomnej zmluvy so SPF má záujemca, ktorý :

„ a) má uzavreté nájomné zmluvy s fyzickými osobami na pozemky, ktoré tvoria ucelený celok s pozemkami, ktoré sú v nájme od fondu,

b) zabezpečuje živočíšnu výrobu,

c) zabezpečuje špeciálnu rastlinnú výrobu,

d) má trvalý pobyt alebo sídlo v obci, v ktorej katastrálnom území sa nachádza predmet nájmu, alebo

e) preberie záväzok doterajšieho užívateľa vyplývajúci z nájomnej zmluvy s fondom, od ktorej fond odstúpil.“

Trváme na tom, že tieto taxatívne vymedzené znaky môžu definovať „mieru vhodnosti“ toho ktorého uchádzača.

Zákonodarca predkladá tri koncepcie riešenia týkajúce sa nájmu a to, ak je viac záujemcov a pôvodný nájomca si plní svoje zmluvné povinnosti, má právo na uzavretie nájomnej zmluvy, ak si pôvodný nájomca svoj záväzok neplní, zákon taxatívne vymenúva, aké podmienky musia spĺňať následne záujemcovia. Ako poslednú upravuje situáciu, ak nájomca svoje záväzky vyplývajúce mu z nájomnej zmluvy neplní a neexistuje žiadny vhodný záujemca, prenajme tieto pozemky ponukou, avšak chceme zvýrazniť, že BEZ toho aby definoval pojem vhodný záujemca. V prípade, ak SPF neaplikuje subsidiárne na inštitút vhodného záujemcu §17 predmetného nariadenia vlády máme zato, že posúdenie miery vhodnosti toho-ktorého záujemcu je len uplatnením subjektívneho prístupu zo strany SPF

Na tejto sumarizácii je zrejmé, že právna úprava de lege lata opomína definovať pojem vhodného záujemcu a neupravuje situáciu pri ktorej vzniká nový právny stav a to, že aj napriek tomu, že aj napriek tomu, že pôvodný nájomca si plní svoje záväzky vyplývajúce z nájomnej zmluvy, existuje „vhodnejší“ záujemca, ktorý spĺňa taxatívne vymedzené kritéria v § 2 ods. 17 nariadenia vlády Slovenskej republiky č. 238/2010. Zastávame názor, že „neošetrenie“ aj takejto alternatívy je nepriamou diskrimináciou voči „vhodnejším záujemcom.“

Podľa § 2 ods. 5 nariadenia vlády: „Pozemok, ktorý tvorí podiel spoločnej nehnuteľnosti, fond prenajíma pozemkovým spoločenstvám, ktoré vlastnia podiel na tejto spoločnej nehnuteľnosti alebo osobe, ktorá má pozemok od pozemkového spoločenstva prenajatý na účely lesného hospodárstva a poľnohospodárstva.“Použitím extenzívneho výkladu máme za to, že prednostné právo na prenájom požadovanej parcely má záujemca o nájom, ktorý vlastní na predmetnej parcele aj nehnuteľnosť bez ohľadu na to, či si pôvodný vlastník po skončení nájomných zmlúv plní alebo neplní svoje zmluvné povinnosti. Zákonodarca by mal upraviť túto situáciu tak, že vlastníctvom nehnuteľnosti by malo byť aj podmienenie uzatvorenie nájomnej zmluvy.

V nadväznosti na znenie ustanovenia § 1 ods. 1 zákona o pozemkových úpravách: „Obsahom pozemkových úprav je racionálne priestorové usporiadanie pozemkového vlastníctva.“ Zákon bližšie nedefinuje, čo sa považuje za racionálne priestorové usporiadanie na účely tohto právneho predpisu. Je možné predpokladať, že za racionálne priestorové usporiadanie sa nebude považovať, ak sa budú pozemky, ešte viac rozdrobovať a to tým, že nebudú uzatvárané nájomné zmluvy so záujemcami, ktorí majú v predmetných katastroch najväčšie množstvo pôdy, či už vo výlučnom vlastníctve alebo prostredníctvom nájomných zmlúv s inými osobami? Sme toho názoru, že SPF by mal v predmetných katastroch uzatvárať nájomné zmluvy s poľnohospodármi, ktorí disponujú najväčším množstvom pôdy.

Autori:
JUDr. Lucia Grajcárová a Mgr. Adam Mahut,
spoločnosť MAHUT Group, s.r.o.
www.mahut-group.sk
Ilustračné foto: najprávo.sk