TlačPoštaZväčšiZmenši

Ako sa (ne)stať zamestnávateľom pri transakciách s nehnuteľnosťami

1.10. 2019, 16:48 |  najpravo.sk

Niet pochýb, že prechod práv a povinností z pracovnoprávnych vzťahov bol zavedený do právneho poriadku za účelom ochrany zamestnanca ako slabšieho subjektu v pracovnoprávnych vzťahoch. Práve tento inštitút má zabezpečiť kontinuitu práv a povinností zamestnanca, ak z určitého dôvodu dôjde k prechodu zamestnanca k inému zamestnávateľovi. K prechodu zamestnancov však môže prísť aj v prípadoch, v ktorých sa s ním pôvodne vôbec nepočítalo...

 

 

Neočakávané pracovnoprávne povinnosti pri transakciách s nehnuteľnosťami

Právna úprava vymedzuje situácie, pri ktorých dochádza k prechodu práv a povinností z pracovnoprávnych vzťahov, napr. predaj podniku, splynutie alebo zlúčenie spoločností. Je však nesmierne dôležité upozorniť na akési „skryté miesta“ tejto právnej úpravy, pri ktorých by sa mali mať na pozore predovšetkým podnikatelia a investori.

Prechod práv a povinností z pracovnoprávnych vzťahov totiž môže nastať aj pri transakciách, ktoré na prvý pohľad nemajú s prechodom zamestnancov nič spoločné. Realita však občas býva pre investorov viac ako prekvapivá... Takéto „prekvapenie“ môže spôsobiť aj naoko nevinná kúpa nehnuteľnosti.

Keď sa zamýšľame nad tým, či nejaká transakcia vyvolá prechod práv a povinností zamestnancov, je potrebné zamerať pozornosť na to, aké podmienky pre takýto prechod kladie právna úprava. Zákonník práce[1]vymedzuje ako základný predpoklad prechodu práv a povinností zamestnancov prevod hospodárskej jednotky. Hospodárskou jednotkou sa v zásade rozumie organizované zoskupenie hmotných, nehmotných a osobných zložiek, pričom je potrebné, aby si hospodárska jednotka prevodom zachovala svoju identitu. Niet pochýb, že v zmysle uvedenej definície je hospodárskou jednotkou  napríklad podnik, jeho časť, prípadne dobre fungujúca spoločnosť. 

Zároveň sa nám naskytá otázka, prečo by mal prechod práv a povinností z pracovnoprávnych vzťahov nastať aj pri kúpe nehnuteľností. Nehnuteľnosť je predsa iba hmotným substrátom, čo znamená, že nenapĺňa všetky znaky hospodárskej jednotky.

Osobitný pohľad na hospodársku jednotku prinieslo rozhodnutie Súdneho dvora Európskej únie vo veci Santner (C – 229/96). Z predmetného rozhodnutia vplýva, že hospodárska jednotka predstavuje určitý organizovaný celok osôb a vecí na vykonávanie hospodárskej činnosti, pričom nemusí nevyhnutne zahŕňať významné hmotné alebo nehmotné prostriedky. [2]

Práve toto rozhodnutie a jeho nazeranie na pojem hospodárskej jednotky môže investorom pri kúpe nehnuteľnosti nečakane zamiešať karty. Je totiž potrebné si uvedomiť, že najmä pri veľkých transakciách zvykne s prevodom nehnuteľnosťami dochádzať aj k prevodu iných prvkov, a to najmä zamestnancov. V dôsledku toho potom celá transakcia nadobudne charakter prevodu hospodárskej jednotky. Na túto problematiku možno poukázať na jednoduchom príklade:

Investor sa rozhodne kúpiť budovu nákupného centra, pričom jeho primárnym záujmom je nadobudnutie danej nehnuteľnosti do vlastníctva. Samotná nehnuteľnosť však nedokáže fungovať bez toho, aby bol jej chod zabezpečený kvalifikovaným personálom – riadenie a obstarávanie činností ohľadom nehnuteľnosti, strážna služba, upratovacie služby... Samozrejme, záujmom investora je, aby budova dokázala fungovať kontinuálne a bez problémov aj potom, ako ju nadobudne do vlastníctva. Preto je zrejmé, že s prevodom nehnuteľnosti prejdú ku investorovi aj tí zamestnanci, ktorí sú schopní zabezpečiť bezproblémovú prevádzku budovy. V dôsledku toho sa ľahko stane z investora zamestnávateľ, a to aj prevzatím čo i len jedného zamestnanca.

Zásadné riziká súvisiace s prechodom práv a povinností

Ak sa investor chtiac-nechtiac dostane do role zamestnávateľa, znamená to pre neho celý komplex povinností, ktoré mu prináležia z titulu prechodu zamestnancov. Hoc aj nevedomé porušovanie či obchádzanie právnej úpravy prechodu práv a povinností z pracovnoprávnych vzťahov má svoje negatívne dôsledky. Investorom – zamestnávateľom hrozia súdne spory, prostredníctvom ktorých by sa zamestnanci domáhali svojich nárokov. Svoju rolu zohráva aj inšpektorát práce, ktorý je oprávnený udeliť pokutu až do výšky 100 000 EUR.

Ako sa môžu investori – zamestnávatelia vyhnúť problémom

Investori by mali v prvom rade pouvažovať nad tým, či im pri zamýšľanej transakcii hrozí riziko prechodu zamestnancov. Ak áno, je nevyhnutné zabezpečiť celý proces tak, aby práva a povinností zamestnancov ostali neporušené a zachované.

Zároveň treba priznať, že prechod všetkých zamestnancov nemusí byť pre investorov vždy ekonomický a efektívny.  V takom prípade by investori – zamestnávatelia mali hľadať legálne cesty, ako sa s danou situáciu vysporiadať, a to ešte pred samotnou transakciou. Do úvahy prichádza napríklad zrušenie pracovného miesta a s ním súvisiaca výpoveď z dôvodu nadbytočnosti. Na to je však potrebné príslušné rozhodnutie o organizačnej zmene a dvojmesačný zákaz znovu vytvorenia zrušeného pracovného miesta.

Záver

Mnohé transakcie so sebou prinášajú nepredvídané otázky, ktoré je nevyhnutné efektívne riešiť. Investori by totiž mali dbať nielen o ochranu zamestnancov, ale aj o ochranu seba samých a vlastných podnikateľských aktivít.

Pri Vašich transakciách a zabezpečovaní ich bezproblémovej realizácie Vám rada poskytne svoje právne služby naša advokátska kancelária Giese & Partner, s.r.o. - organizačná zložka.

 

Mgr. Renáta Sedliačková
advokátska koncipientka
Giese & Partner, s.r.o. - organizačná zložka.



[1]Prechod práv a povinností z pracovnoprávnych vzťahov je upravený v§27 - §31 zákona č. 311/2001 Z. z., Zákonník práce

[2]Barancová, H. Zákonník práce. Komentár. 3. vydanie. Bratislava : C. H. Beck, 2013, s. 261

Ilustračné foto: najprávo.sk

Ohodnoťte článok
Hlasovalo: 58
FacebookVybrali SMETwitterDeliciousLinkedIn

NOVÝ PRÍSPEVOK

 
kupa nehn. len cez KZ = nenadobudnutie zamestnanca

Dobrý deň, mám jeden dotaz, kolegyňa. Mohli by ste mi prosím vysvetliť ako, nadobudnutím nehnuteľnosti kúpnou zmluvou (veci), dôjde k prechodu zamestnancov z prevodcu na nadobúdateľa? Podľa mňa to nie je možné a jediné, čo sa prevádza je nájom spätý s nehnuteľnosťou resp. vecné bremená a zmluvné vzťahy späté výlučne z vecou. Mám za to, že zamestnanci "patria" resp. sú viazaní len zamestnávateľovi, čiže jedine ak sa kúpi časť podniku, na ktorú zamestnanci viaznu alebo kúpi spoločnosť so zamestnancami alebo dôjde k inému spôsobu rozdelenia / zlúčenia právnických osôb. Zamestnanecký pomer nie je primárne spätý s vecou (jedine sekundárne ako miesto výkonu práce) ale s osobu a keď kúpim len na základe kúpnej zmluvy vec, nekupujem aj zamestnanca k nej. Pracujem práve tiež hlavne s právom - stavebné / development / obchodné a doteraz som sa s takým niečim nestretol, ani by ma nenapadlo zamýšľať sa nad tým, že čistou kúpou nehnuteľnosti prostr. kúpnej zmluvy (veci) by sa klient stal zároveň zamestnávateľom a riešiť dané riziká. Darmo je tam jeden judikát keď celé právo je v rozpore s danou problematikou - môj názor. Vopred ďakujem za vysvetlenie, kolegyňa.

 
Peter | 10.10.2019 09:48

Zobraziť všetky Nové v judikatúre

K aplikácii § 329 ods. 1 veta druhá a § 331 ods. 1 CSP

bez zovšeobecneného záveru

Platnosť rozhodcovskej doložky

Pre platnosť rozhodcovskej zmluvnej doložky v spotrebiteľských veciach sa vyžaduje, aby mal spotrebiteľ možnosť vyjadriť s ňou pri ...

Účinky insolvenčného konania medzi členskými štátmi

Insolvenčné konania sa riadia právom členského štátu, na území ktorého sa toto insolvenčné konanie začalo (lex fori concursus). Týmto ...

Rozsudok Súdneho dvora EÚ z 5. septembra 2019 vo veci C‑331/18 TE proti Pohotovosti, s. r. o.

1. Článok 10 ods. 2 písm. h) až j) smernice Európskeho parlamentu a Rady 2008/48/ES z 23. apríla 2008 o zmluvách o spotrebiteľskom úvere a o ...

Zaujímavé odkazy

Hľadanie poisťovateľa podľa EČVhttp://www.skp.sk/#xl_xr_page_vyhladanie%20poistvozidla

S nárokom na poistné plnenie sa obráťte na zobrazeného poisťovateľa

Online zmluvyhttp://www.onlinezmluvy.sk/

Vzory zmlúv a všetko k nim na jednom mieste.

Digitálna parlamentná knižnicahttp://www.nrsr.sk/dl/

Spoločná česko-slovenská digitálna parlamentná knižnica je elektronická forma úplných ...

Rozhodnutia všeobecných súdov Slovenskej republikyhttps://obcan.justice.sk/infosud/-/infosud/zoznam/rozhodnutie

Zverejňované rozhodnutia slovenských súdov.

Rozhodnutia Ústavného súdu Slovenskej republikyhttps://www.ustavnysud.sk/vyhladavanie-rozhodnuti#!DmsSearchView

Vyhľadávanie rozhodnutí Ústavného súdu Slovenskej republiky

Vyhľadanie nehnuteľností konkrétnej osobyhttps://www.katasterportal.sk/kapor/vyhladavanieVlastnikFormInit.do

Vyhľadanie nehnuteľností osoby podľa priezviska a mena osoby.

Registre

Vyhľadávanie v Obchodnom vestníkuhttps://www.justice.gov.sk/PortalApp/ObchodnyVestnik/Formular/FormulareZverejnene.aspx

Vyhľadávanie v Obchodnom vestníku

Notársky centrálny register záložných právhttp://www.notar.sk/%C3%9Avod/Not%C3%A1rskecentr%C3%A1lneregistre/Z%C3%A1lo%C5%BEn%C3%A9pr%C3%A1va.aspx

Vyhľadajte si záložcu, veriteľa alebo záloh v Notárskom centrálnom registri záložných ...

Štatistický register organizáciíhttp://slovak.statistics.sk/wps/portal/ext/Databases/register_organizacii/!ut/p/b1/jY_BDoIwEEQ_qYMtFo-LkVJDGosWoRfTgzEYAQ_G7xeJV9G9TfLeTJZ5VjPfh2d7CY926MPtnf3yRNbafVFVUNUig-aRgnEOyOQINCOAL0eYfCt1kqYRITHlBvpAO1VuRQQRf_wZ4K_9taJcyAJIChVDU-7KleUcxH_5R-YnZK5hAmZeNPnQndm9c67GVbwAlOWrBg!!/dl4/d5/L2dJQSEvUUt3QS80SmtFL1o2X1ZMUDhCQjFBMDgxVjcwSUZTUTRRVU0xR1E1/

Register obsahuje registračné údaje o ekonomických subjektoch a vedie ho Štatistický úrad SR.

Obchodný registerhttp://www.orsr.sk/

Obchodný register je verejný zoznam, do ktorého sa zapisujú zákonom stanovené údaje ...

Živnostenský registerhttp://www.zrsr.sk/

Živnostenský register tvorí súbor určených údajov o podnikateľoch. Údaje do registra ...

Register stratených a odcudzených dokladovhttp://www.minv.sk/?stratene-a-odcudzene-doklady

Overte si, či sa vám niekto nepreukázal strateným alebo odcudzeným dokladom inej osoby.

Čítali sme

Fungovanie vnútorných vzťahov v štátnej službe sa má zefektívniťhttp://www.teraz.sk/slovensko/fungovanie-vnutornych-vztahov-v-sta/424707-clanok.html

Doplniť sa má aj úprava výberového konania o možnosť overiť úroveň ovládania práce s ...

A. Baránik navrhuje zrušiť zákaz zverejňovania tváre sudcovhttp://www.teraz.sk/slovensko/a-baranik-navrhuje-zrusit-zakaz-zve/424706-clanok.html

Opozičný poslanec Národnej rady (NR) SR Alojz Baránik (SaS) navrhuje viaceré opatrenia v ...

Návrh novely zákona o verejnom obstarávaní by sa mohol ešte upravovaťhttp://www.teraz.sk/ekonomika/navrh-novely-zakona-o-verejnom-obstar/424686-clanok.html

Novela zákona o verejnom obstarávaní, ktorá je v súčasnosti v parlamente v druhom čítaní, ...

Ústavní soud se podruhé zastal muže, kterého exekutor připravil o bythttps://www.idnes.cz/zpravy/domaci/ustavni-soud-se-podruhe-zastal-muze-exekuce-bytu.A191017_115146_domaci_cern

Ústavní soud se podruhé zastal muže, který kvůli nevelké pohledávce přišel o družstevní ...

Plénum ÚS prijalo dodatok k rozvrhu práce, schválilo zloženie senátovhttp://www.teraz.sk/slovensko/plenum-us-prijalo-dodatok-k-rozvrhu-pr/424537-clanok.html

Plénum Ústavného súdu (ÚS) SR v stredu prijalo dodatok k rozvrhu práce, schválilo tak nové ...

Generálny prokurátor má priveľkú moc, tvrdí Nadácia Zastavme korupciuhttp://www.teraz.sk/slovensko/generalny-prokurator-ma-privelku-mo/424496-clanok.html

Generálny prokurátor má na Slovensku priveľkú moc a prokurátori sa sťažujú na zásahy v ...

Nové časopisy

STUDIA IURIDICA Cassoviensia 2/2019

STUDIA IURIDICA Cassoviensia 2/2019

Elektronický vedecký časopis vydávaný Právnickou fakultou Univerzity Pavla Jozefa Šafárika v ...

Justičná revue 8-9/2019

Justičná revue 8-9/2019

Časopis pre právnu prax.

Súkromné právo 4/2019

Súkromné právo 4/2019

Recenzovaný časopis zameraný na otázky aplikačnej praxe.

Právny obzor 5/2019

Právny obzor 5/2019

Právny obzor je teoretický časopis pre otázky štátu a práva.

Bulletin Najvyššieho súdu SR 1/2019

Bulletin Najvyššieho súdu SR 1/2019

Odborný recenzovaný právnický časopis, ktorý prináša aktuálne novinky z oblasti práva ...

Zo súdnej praxe 4/2019

Zo súdnej praxe 4/2019

Vždy aktuálne informácie z jurisdikcie vrcholových súdov SR.

PoUtStŠtPiSoNe
: