Dobrý deň, mám jeden dotaz, kolegyňa. Mohli by ste mi prosím vysvetliť ako, nadobudnutím nehnuteľnosti kúpnou zmluvou (veci), dôjde k prechodu zamestnancov z prevodcu na nadobúdateľa? Podľa mňa to nie je možné a jediné, čo sa prevádza je nájom spätý s nehnuteľnosťou resp. vecné bremená a zmluvné vzťahy späté výlučne z vecou. Mám za to, že zamestnanci "patria" resp. sú viazaní len zamestnávateľovi, čiže jedine ak sa kúpi časť podniku, na ktorú zamestnanci viaznu alebo kúpi spoločnosť so zamestnancami alebo dôjde k inému spôsobu rozdelenia / zlúčenia právnických osôb. Zamestnanecký pomer nie je primárne spätý s vecou (jedine sekundárne ako miesto výkonu práce) ale s osobu a keď kúpim len na základe kúpnej zmluvy vec, nekupujem aj zamestnanca k nej. Pracujem práve tiež hlavne s právom - stavebné / development / obchodné a doteraz som sa s takým niečim nestretol, ani by ma nenapadlo zamýšľať sa nad tým, že čistou kúpou nehnuteľnosti prostr. kúpnej zmluvy (veci) by sa klient stal zároveň zamestnávateľom a riešiť dané riziká. Darmo je tam jeden judikát keď celé právo je v rozpore s danou problematikou - môj názor. Vopred ďakujem za vysvetlenie, kolegyňa.
Niet pochýb, že prechod práv a povinností z pracovnoprávnych vzťahov bol zavedený do právneho poriadku za účelom ochrany zamestnanca ako slabšieho subjektu v pracovnoprávnych vzťahoch. Práve tento inštitút má zabezpečiť kontinuitu práv a povinností zamestnanca, ak z určitého dôvodu dôjde k prechodu zamestnanca k inému zamestnávateľovi. K prechodu zamestnancov však môže prísť aj v prípadoch, v ktorých sa s ním pôvodne vôbec nepočítalo...
Neočakávané pracovnoprávne povinnosti pri transakciách s nehnuteľnosťami
Právna úprava vymedzuje situácie, pri ktorých dochádza k prechodu práv a povinností z pracovnoprávnych vzťahov, napr. predaj podniku, splynutie alebo zlúčenie spoločností. Je však nesmierne dôležité upozorniť na akési „skryté miesta“ tejto právnej úpravy, pri ktorých by sa mali mať na pozore predovšetkým podnikatelia a investori.
Prechod práv a povinností z pracovnoprávnych vzťahov totiž môže nastať aj pri transakciách, ktoré na prvý pohľad nemajú s prechodom zamestnancov nič spoločné. Realita však občas býva pre investorov viac ako prekvapivá... Takéto „prekvapenie“ môže spôsobiť aj naoko nevinná kúpa nehnuteľnosti.
Keď sa zamýšľame nad tým, či nejaká transakcia vyvolá prechod práv a povinností zamestnancov, je potrebné zamerať pozornosť na to, aké podmienky pre takýto prechod kladie právna úprava. Zákonník práce[1]vymedzuje ako základný predpoklad prechodu práv a povinností zamestnancov prevod hospodárskej jednotky. Hospodárskou jednotkou sa v zásade rozumie organizované zoskupenie hmotných, nehmotných a osobných zložiek, pričom je potrebné, aby si hospodárska jednotka prevodom zachovala svoju identitu. Niet pochýb, že v zmysle uvedenej definície je hospodárskou jednotkou napríklad podnik, jeho časť, prípadne dobre fungujúca spoločnosť.
Zároveň sa nám naskytá otázka, prečo by mal prechod práv a povinností z pracovnoprávnych vzťahov nastať aj pri kúpe nehnuteľností. Nehnuteľnosť je predsa iba hmotným substrátom, čo znamená, že nenapĺňa všetky znaky hospodárskej jednotky.
Osobitný pohľad na hospodársku jednotku prinieslo rozhodnutie Súdneho dvora Európskej únie vo veci Santner (C – 229/96). Z predmetného rozhodnutia vplýva, že hospodárska jednotka predstavuje určitý organizovaný celok osôb a vecí na vykonávanie hospodárskej činnosti, pričom nemusí nevyhnutne zahŕňať významné hmotné alebo nehmotné prostriedky. [2]
Práve toto rozhodnutie a jeho nazeranie na pojem hospodárskej jednotky môže investorom pri kúpe nehnuteľnosti nečakane zamiešať karty. Je totiž potrebné si uvedomiť, že najmä pri veľkých transakciách zvykne s prevodom nehnuteľnosťami dochádzať aj k prevodu iných prvkov, a to najmä zamestnancov. V dôsledku toho potom celá transakcia nadobudne charakter prevodu hospodárskej jednotky. Na túto problematiku možno poukázať na jednoduchom príklade:
Investor sa rozhodne kúpiť budovu nákupného centra, pričom jeho primárnym záujmom je nadobudnutie danej nehnuteľnosti do vlastníctva. Samotná nehnuteľnosť však nedokáže fungovať bez toho, aby bol jej chod zabezpečený kvalifikovaným personálom – riadenie a obstarávanie činností ohľadom nehnuteľnosti, strážna služba, upratovacie služby... Samozrejme, záujmom investora je, aby budova dokázala fungovať kontinuálne a bez problémov aj potom, ako ju nadobudne do vlastníctva. Preto je zrejmé, že s prevodom nehnuteľnosti prejdú ku investorovi aj tí zamestnanci, ktorí sú schopní zabezpečiť bezproblémovú prevádzku budovy. V dôsledku toho sa ľahko stane z investora zamestnávateľ, a to aj prevzatím čo i len jedného zamestnanca.
Zásadné riziká súvisiace s prechodom práv a povinností
Ak sa investor chtiac-nechtiac dostane do role zamestnávateľa, znamená to pre neho celý komplex povinností, ktoré mu prináležia z titulu prechodu zamestnancov. Hoc aj nevedomé porušovanie či obchádzanie právnej úpravy prechodu práv a povinností z pracovnoprávnych vzťahov má svoje negatívne dôsledky. Investorom – zamestnávateľom hrozia súdne spory, prostredníctvom ktorých by sa zamestnanci domáhali svojich nárokov. Svoju rolu zohráva aj inšpektorát práce, ktorý je oprávnený udeliť pokutu až do výšky 100 000 EUR.
Ako sa môžu investori – zamestnávatelia vyhnúť problémom
Investori by mali v prvom rade pouvažovať nad tým, či im pri zamýšľanej transakcii hrozí riziko prechodu zamestnancov. Ak áno, je nevyhnutné zabezpečiť celý proces tak, aby práva a povinností zamestnancov ostali neporušené a zachované.
Zároveň treba priznať, že prechod všetkých zamestnancov nemusí byť pre investorov vždy ekonomický a efektívny. V takom prípade by investori – zamestnávatelia mali hľadať legálne cesty, ako sa s danou situáciu vysporiadať, a to ešte pred samotnou transakciou. Do úvahy prichádza napríklad zrušenie pracovného miesta a s ním súvisiaca výpoveď z dôvodu nadbytočnosti. Na to je však potrebné príslušné rozhodnutie o organizačnej zmene a dvojmesačný zákaz znovu vytvorenia zrušeného pracovného miesta.
Záver
Mnohé transakcie so sebou prinášajú nepredvídané otázky, ktoré je nevyhnutné efektívne riešiť. Investori by totiž mali dbať nielen o ochranu zamestnancov, ale aj o ochranu seba samých a vlastných podnikateľských aktivít.
Pri Vašich transakciách a zabezpečovaní ich bezproblémovej realizácie Vám rada poskytne svoje právne služby naša advokátska kancelária Giese & Partner, s.r.o. - organizačná zložka.
Mgr. Renáta Sedliačková
advokátska koncipientka
Giese & Partner, s.r.o. - organizačná zložka.
Nový príspevok
Dobrý deň Peter, ďakujeme za otázku a zároveň podnet k diskusii. V plnej miere súhlasíme s Vaším názorom, že s nehnuteľnosťou v zásade prechádzajú na nadobúdateľa vecno-právne (napr. záložné právo) a záväzkovo-právne (napr. nájomné zmluvy) prvky viažuce sa k nehnuteľnosti ako veci. V kontexte prechodu práv a povinností z pracovnoprávnych vzťahov je však potrebné zvážiť, či prevádzaná nehnuteľnosť nemá charakter hospodárskej jednotky (ktorá je chápaná širšie než len vec). Vezmime do úvahy napr. nasledovnú situáciu: vlastník administratívnej budovy zamestnáva ľudí, ktorí zabezpečujú chod danej budovy. Tento vlastník sa rozhodne previesť budovu na inú osobu-nadobúdateľa. Ak nedôjde k ukončeniu pracovnoprávnych vzťahov so zamestnancami a títo zamestnanci budú vykonávať svoju prácu aj naďalej, znamenalo by to, že prešli pod nadobúdateľa (nového zamestnávateľa). V tejto súvislosti ďalej uvádzame, že k prechodu práv a povinností z pracovnoprávnych vzťahov dôjde aj v prípade, ak by takýmto spôsobom prešiel čo i len jeden zamestnanec. Klasifikovanie budovy spolu so zamestnancami ako hospodárskej jednotky, je dané najmä tým, ako na problematiku nazerá Súdny dvor Európskej únie. S ohľadom na rozhodnutie spomínané v našom článku, dávame do pozornosti najmä jeho článok 27. Zároveň súhlasíme s Vaším názorom, že k prechodu práv a povinností z pracovnoprávnych vzťahov dochádza napr. pri predaji podniku alebo zlúčení/splynutí spoločností. Ide však o „bežné situácie“, ktoré sú v zásade bez pochýb späté s prechodom zamestnancov. Naším cieľom bolo poukázať práve na menej časté situácie, kedy – na prvý pohľad nečakane- môže dôjsť k prechodu práv a povinností z pracovnoprávnych vzťahov. Pod dojmom našich skúseností z praxe sa investori pri kúpe budov čoraz častejšie zamýšľajú aj nad pracovnoprávnymi aspektami. S pozdravom Mgr. Renáta Sedliačková Giese & Partner, s.r.o. - organizačná zložka