Ako sa (ne)stať zamestnávateľom pri transakciách s nehnuteľnosťami

Niet pochýb, že prechod práv a povinností z pracovnoprávnych vzťahov bol zavedený do právneho poriadku za účelom ochrany zamestnanca ako slabšieho subjektu v pracovnoprávnych vzťahoch. Práve tento inštitút má zabezpečiť kontinuitu práv a povinností zamestnanca, ak z určitého dôvodu dôjde k prechodu zamestnanca k inému zamestnávateľovi. K prechodu zamestnancov však môže prísť aj v prípadoch, v ktorých sa s ním pôvodne vôbec nepočítalo...

Neočakávané pracovnoprávne povinnosti pri transakciách s nehnuteľnosťami

Právna úprava vymedzuje situácie, pri ktorých dochádza k prechodu práv a povinností z pracovnoprávnych vzťahov, napr. predaj podniku, splynutie alebo zlúčenie spoločností. Je však nesmierne dôležité upozorniť na akési „skryté miesta“ tejto právnej úpravy, pri ktorých by sa mali mať na pozore predovšetkým podnikatelia a investori.

Prechod práv a povinností z pracovnoprávnych vzťahov totiž môže nastať aj pri transakciách, ktoré na prvý pohľad nemajú s prechodom zamestnancov nič spoločné. Realita však občas býva pre investorov viac ako prekvapivá... Takéto „prekvapenie“ môže spôsobiť aj naoko nevinná kúpa nehnuteľnosti.

Keď sa zamýšľame nad tým, či nejaká transakcia vyvolá prechod práv a povinností zamestnancov, je potrebné zamerať pozornosť na to, aké podmienky pre takýto prechod kladie právna úprava. Zákonník práce[1]vymedzuje ako základný predpoklad prechodu práv a povinností zamestnancov prevod hospodárskej jednotky. Hospodárskou jednotkou sa v zásade rozumie organizované zoskupenie hmotných, nehmotných a osobných zložiek, pričom je potrebné, aby si hospodárska jednotka prevodom zachovala svoju identitu. Niet pochýb, že v zmysle uvedenej definície je hospodárskou jednotkou  napríklad podnik, jeho časť, prípadne dobre fungujúca spoločnosť. 

Zároveň sa nám naskytá otázka, prečo by mal prechod práv a povinností z pracovnoprávnych vzťahov nastať aj pri kúpe nehnuteľností. Nehnuteľnosť je predsa iba hmotným substrátom, čo znamená, že nenapĺňa všetky znaky hospodárskej jednotky.

Osobitný pohľad na hospodársku jednotku prinieslo rozhodnutie Súdneho dvora Európskej únie vo veci Santner (C – 229/96). Z predmetného rozhodnutia vplýva, že hospodárska jednotka predstavuje určitý organizovaný celok osôb a vecí na vykonávanie hospodárskej činnosti, pričom nemusí nevyhnutne zahŕňať významné hmotné alebo nehmotné prostriedky. [2]

Práve toto rozhodnutie a jeho nazeranie na pojem hospodárskej jednotky môže investorom pri kúpe nehnuteľnosti nečakane zamiešať karty. Je totiž potrebné si uvedomiť, že najmä pri veľkých transakciách zvykne s prevodom nehnuteľnosťami dochádzať aj k prevodu iných prvkov, a to najmä zamestnancov. V dôsledku toho potom celá transakcia nadobudne charakter prevodu hospodárskej jednotky. Na túto problematiku možno poukázať na jednoduchom príklade:

Investor sa rozhodne kúpiť budovu nákupného centra, pričom jeho primárnym záujmom je nadobudnutie danej nehnuteľnosti do vlastníctva. Samotná nehnuteľnosť však nedokáže fungovať bez toho, aby bol jej chod zabezpečený kvalifikovaným personálom – riadenie a obstarávanie činností ohľadom nehnuteľnosti, strážna služba, upratovacie služby... Samozrejme, záujmom investora je, aby budova dokázala fungovať kontinuálne a bez problémov aj potom, ako ju nadobudne do vlastníctva. Preto je zrejmé, že s prevodom nehnuteľnosti prejdú ku investorovi aj tí zamestnanci, ktorí sú schopní zabezpečiť bezproblémovú prevádzku budovy. V dôsledku toho sa ľahko stane z investora zamestnávateľ, a to aj prevzatím čo i len jedného zamestnanca.

Zásadné riziká súvisiace s prechodom práv a povinností

Ak sa investor chtiac-nechtiac dostane do role zamestnávateľa, znamená to pre neho celý komplex povinností, ktoré mu prináležia z titulu prechodu zamestnancov. Hoc aj nevedomé porušovanie či obchádzanie právnej úpravy prechodu práv a povinností z pracovnoprávnych vzťahov má svoje negatívne dôsledky. Investorom – zamestnávateľom hrozia súdne spory, prostredníctvom ktorých by sa zamestnanci domáhali svojich nárokov. Svoju rolu zohráva aj inšpektorát práce, ktorý je oprávnený udeliť pokutu až do výšky 100 000 EUR.

Ako sa môžu investori – zamestnávatelia vyhnúť problémom

Investori by mali v prvom rade pouvažovať nad tým, či im pri zamýšľanej transakcii hrozí riziko prechodu zamestnancov. Ak áno, je nevyhnutné zabezpečiť celý proces tak, aby práva a povinností zamestnancov ostali neporušené a zachované.

Zároveň treba priznať, že prechod všetkých zamestnancov nemusí byť pre investorov vždy ekonomický a efektívny.  V takom prípade by investori – zamestnávatelia mali hľadať legálne cesty, ako sa s danou situáciu vysporiadať, a to ešte pred samotnou transakciou. Do úvahy prichádza napríklad zrušenie pracovného miesta a s ním súvisiaca výpoveď z dôvodu nadbytočnosti. Na to je však potrebné príslušné rozhodnutie o organizačnej zmene a dvojmesačný zákaz znovu vytvorenia zrušeného pracovného miesta.

Záver

Mnohé transakcie so sebou prinášajú nepredvídané otázky, ktoré je nevyhnutné efektívne riešiť. Investori by totiž mali dbať nielen o ochranu zamestnancov, ale aj o ochranu seba samých a vlastných podnikateľských aktivít.

Pri Vašich transakciách a zabezpečovaní ich bezproblémovej realizácie Vám rada poskytne svoje právne služby naša advokátska kancelária Giese & Partner, s.r.o. - organizačná zložka.

Mgr. Renáta Sedliačková
advokátska koncipientka
Giese & Partner, s.r.o. - organizačná zložka.