Povaha nájomného vzťahu, nájom bytu

Povaha právneho vzťahu nájmu včítane nájmu bytu, ako vzťahu obligačného, pojmovo predpokladá vytvorenie maximálneho priestoru pre uplatnenie autonómie vôle a zmluvnej voľnosti strán. Tomu zodpovedá a s tým korešponduje požiadavka, aby štátna moc uznávala a aprobovala autonómne prejavy vôle jednotlivcov a im zodpovedajúce konania, pravda pokiaľ také konania nezasahuje do práv tretích osôb. Predmetná ochrana autonómie vôle strán má vplyv na ďalší príznačný princíp záväzkového práva pacta sunt servanda, v ktorom je vyjadrená i zásada rovnosti strán záväzkového právneho vzťahu, ktorý sa prejavuje tým, že strany nemajú možnosť meniť svojím vlastným prejavom vôle obsah záväzkového právneho vzťahu. Jednostranné zásahy do záväzkového právneho vzťahu môžu mať právnu relevanciu iba vtedy, ak tak zákon výslovne ustanovuje (§ 493 OZ).

(rozsudok Najvyššieho súdu SR z 30. júna 2010, sp. zn. 5 Cdo 138/2009)

Z odôvodnenia:

Žalobou sa žalobcovia domáhali, aby súd určil neplatnosť výpovede nájmu bytu č. X. na X.. podlaží obytného domu na S.., ktorú im dal žalovaný z dôvodu podľa § 711 ods. 1 písm. d/ Občianskeho zákonníka, zákona č. 40/1964 Zb. v znení neskorších predpisov (OZ). Ako rozhodujúce skutočnosti, z ktorých vyvodzovali neplatnosť výpovede nájmu, uviedli, že nájomné, dohodnuté s pôvodnou majiteľkou bytu, matkou žalovaného, v sume 100,-- Sk mesačne, riadne platili. Ak žalovaný listom zo 7. júla 2006 jednostranne zvýšil nájomné na sumu 6 000,-- Sk mesačne, urobil tak neoprávnene. Takto neprávom zvýšené nájomné odmietli plniť a osobitnou žalobou na súde sa domáhali určenia neplatnosti jeho jednostranného určenia. Žalovaný napriek tomu im dňa 11. decembra 2006 doručil výpoveď nájmu bytu, ktorý úkon považujú za neplatný, pretože dohodnuté nájomné riadne platili.

Okresný súd Trnava (súd prvého stupňa) rozsudkom z 22. mája 2008 č.k. 16 C 19/2007-64 žalobu zamietol a žalobcom uložil povinnosť zaplatiť žalovanému náhradu trov konania. Na odôvodnenie svojho rozhodnutia uviedol, že žalovaný vypovedal nájom bytu dôvodne. Vychádzal z toho, že žalovaný oprávnene zvýšil nájomné, výška ktorého naostatok nezodpovedala obvyklým cenám a priečila sa aj dobrým mravom. Umožňoval mu to osobitný predpis, na ktorý odkazuje ustanovenie § 696 ods.1 OZ. Týmto predpisom je opatrenie Ministerstva financií Slovenskej republiky MF R-11/99, podľa ktorého sa maximálna cena určená cenovým predpisom nevzťahuje na určenie výšky nájomného, ak ide o byty vo vlastníctve fyzických osôb. Dodal, že žalobcovia navyše nepreukázali ani naliehavý právny záujem na nimi navrhovanom určení.