Pondelok, 27. máj 2024 | meniny má Iveta , zajtra Viliam
Predplatné
Pondelok, 27. máj 2024 | meniny má Iveta , zajtra Viliam
TlačPoštaZväčšiZmenši

Keď povrch neustupuje spodku - superficies solo non cedit

Katarína Kesselová • 27.9. 2011, 11:51

Občiansky zákonník v § 120 ods. 2 výslovne uvádza, že stavby nie sú súčasťou pozemku. Preto je možné, aby vlastníkom pozemku a stavby, ktorá je na ňom zriadená, boli rozdielne osoby. Toto pravidlo, superficies solo non cedit, bolo do nášho právneho poriadku zavedené v roku 1950. Tým sme sa odklonili od superficiálnej zásady z čias Rimanov, ktorá vyjadruje, že všetko, čo je pevne spojené so zemou, je súčasťou pozemku.

Dôsledky oddeleného vlastníctva pozemku a stavby

Ak podľa súčasnej právnej úpravy postaví osoba dom na cudzom pozemku, vlastníkom domu sa stane stavebník, nie vlastník pozemku.(„Vlastníctvo domu neustúpi vlastníctvu pôdy.") Stavebník neoprávnene zasiahne do vlastníckeho práva vlastníka pozemku. Vlastník pozemku nemôže (sčasti alebo úplne) využívať pozemok zastavaný neoprávnenou stavbou, ale bude naďalej jeho vlastníkom, čo má dôsledky v oblasti daní a poplatkov, v oblasti dedenia. V prípade, že vlastní pozemok aj budovu na ňom postavenú jedna osoba a chce ich previesť na tretiu osobu, musí v zmluve špecifikovať obe veci.

Ako si s tým poradili Rimania?

V rímskom práva platila právna zásada superficies solo cedit, povrch teda ustupoval spodku. Preto zhotoviteľ stavby na cudzom pozemku mal vlastnícke právo len k materiálu, nie k stavbe samotnej, tá bola vo vlastníctve vlastníka pozemku. Stavebník mal právo na vydanie stavebného materiálu, až keď ho bolo možné vindikovať, teda až po zbúraní stavby. Praktickým riešením bolo zriadenie vecného práva stavby.

Aký je rozdiel medzi neoprávnenou a nepovolenou stavbou?

Pojem nepovolená (čierna) stavba znamená, že stavebník nemal na stavbu oprávnenie podľa verejnoprávnych predpisov. Pojem neoprávnená stavba vyjadruje, že stavebník nemal súkromnoprávne oprávnenie na stavbu na pozemku iného. Je preto možné, že nastane situácia (napr. chybou úradu pri povoľovaní stavby), keď stavebník má stavebné povolenie vyžadované predpismi správneho práva, ale stavba je z občianskoprávneho hľadiska neoprávnená. Aby sa takejto situácii predišlo, stavebný zákon v § 58 ods.2 vyžaduje, aby stavebník okrem žiadosti o stavebné povolenie preukázal vlastnícke či iné právo k pozemku, na ktorom chce realizovať stavbu.

„Na kvalifikáciu stavby ako neoprávnenej nie je potrebné, aby bola na cudzom pozemku postavená celá, postačí, keď je na tomto pozemku postavená sčasti," uvádza Nejvyšší soud ČR v rozsudku zo 6. 1. 2004, sp. zn. 22 Cdo 268/2003.

Ako vyporiadať vzťahy k nepovolenej stavbe?

Občiansky zákonník umožňuje nasledujúce spôsoby usporiadania vzťahov medzi neoprávneným stavebníkom a vlastníkom pozemku.

§ 135c ods. 1

Ak niekto zriadi stavbu na cudzom pozemku, hoci na to nemá právo, môže súd na návrh vlastníka pozemku rozhodnúť, že stavbu treba odstrániť na náklady toho, kto stavbu zriadil (ďalej len "vlastník stavby").

§ 135c ods. 2

Pokiaľ by odstránenie stavby nebolo účelné, prikáže ju súd za náhradu do vlastníctva vlastníkovi pozemku, pokiaľ s tým vlastník pozemku súhlasí.

§ 135c ods. 3

Súd môže usporiadať pomery medzi vlastníkom pozemku a vlastníkom stavby aj inak, najmä tiež zriadiť za náhradu vecné bremeno, ktoré je nevyhnutné na výkon vlastníckeho práva k stavbe.

Ak je však nepovolenou stavbou bytový dom, vzťahuje sa naň špeciálny režim zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, ktorý v § 23 ods. 5 stanovuje: „Ak vlastník domu nie je vlastníkom pozemku, vzniká k pozemku právo zodpovedajúce vecnému bremenu, ktoré sa zapíše do katastra nehnuteľností." Okresný súd Prešov v rozsudku 10C/97/2007 uvádza: „Nakoľko osobitý predpis stanovil, že sa zriaďuje právo zodpovedajúce vecnému bremenu zo zákona, nie je daný dôvod na postup podľa § 135c ods. 3 OZ."

Kto je oprávnený podať žalobu na vyporiadanie neoprávnenej stavby?

Žalobu na vyporiadanie neoprávnenej stavby podľa § 135c ods. 1 môže podať vlastník pozemku. V § 135c ods. 2 a 3 sa už výslovne právo vlastníka pozemku neuvádza, ale nemožno pochybovať, že aj tieto spôsoby vyporiadania sa môžu začať na návrh vlastníka pozemku. Otázkou je, či je vlastník neoprávnenej stavby spôsobilý domáhať sa vyporiadania vzťahov podľa § 135c ods. 3 . V rozsudku Nejvyššího soudu ČR zo 6. 12. 2001, sp. zn. 22 Cdo 1090/2000, sa uvádza: „Na žalobu o usporiadanie pomerov medzi vlastníkom pozemku a vlastníkom stavby podľa § 135c odst. 3 obč. zák. je vecne legitimovaný i vlastník neoprávnenej stavby." S odlišným názorom sa stretávame v našej odbornej literatúre, kde sa uvádza, že: „Táto legitimácia neprislúcha stavebníkovi ani v prípade, ak by sa chcel domôcť vyrovnania vzťahov podľa odseku 3."

Rozsudok Nejvyššího soudu ČR ďalej dopĺňa: „Ak nie sú splnené podmienky na zriadenie vecného bremena, lebo na mieste by bol postup podľa § 135c odst. 1, 2 ObčZ, návrh sa zamietne. Vlastník pozemku sa v tomto prípade môže naďalej domáhať odstránenia stavby, prípadne jej prikázania do svojho vlastníctva."

Možno požadovať aj iné ako zákonom predpokladané vyporiadanie?

Zo znenia § 135c odst. 3 vyplýva, že zákon nevylučuje iné usporiadanie pomerov, než aké sú výslovne uvedené. Nejvyšší soud ČR v rozsudku R 42/2001 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek zhodnotil: „Konanie o vyporiadanie neoprávnenej stavby je konaním, kde z právneho predpisu vyplýva určitý spôsob vyporiadania vzťahov medzi účastníkmi a kde teda súd nie je viazaný návrhom účastníkov; ak súd dospeje k záveru, že žalobcom navrhnuté vyporiadanie nie je prijateľné, musí upraviť vzťah medzi účastníkmi i iným spôsobom, vyplývajúcim z § 135c obč. zák."

Ďalším riešením, ktoré pozná aj naša judikatúra (pozri rozsudok Okresného súdu Poprad 11C/86/2007), je prikázanie pozemku do vlastníctva stavebníka. Rozsudok Nejvyššího soudu ČR publikovaný pod číslom R 42/2001 stanovuje: „Ak s tým vlastník pozemku súhlasí, možno pri rozhodovaní podľa § 135c OZ pozemok zastavaný neoprávnenou stavbou prikázať za náhradu do vlastníctva stavebníka, a to aj proti jeho vôli."

Rozsudok Nejvyššího soudu ČR z 8. 11. 2007, sp. zn. 22 Cdo 2764/2006, uvádza: „Ak podá vlastník neoprávnenej stavby žalobu na zriadenia vecného bremena na pozemku žalovaného, ktorý sa riešenia vzťahu medzi účastníkmi podľa § 135c odst. 1 alebo odst. 2 ObčZ nedomáha, je sú viazaný žalobným návrhom žalobcu tak, že nemôže rozhodnúť ani o odstránení stavby, ani o jej prikázaní vlastníkovi pozemku."

„Takýmto návrhom nie je viazaný do tej miery, že rovnako ako v spore o zriadení vecného bremena podľa § 151o odst. 3 ObčZ môže zriadiť vecné bremeno v inom rozsahu alebo na inom mieste, než je navrhované, príp. sám rozhodnúť o náhrade za zriadenie vecného bremena."

Na čo súd pri rozhodovaní o odstránení stavby prihliada?

K odstráneniu stavby sa Nejvyšší soud ČR v rozsudku sp. zn. 22 Cdo 432/2002 vyjadril: „Pri rozhodovaní o odstránení neoprávnenej stavby súd prihliada predovšetkým na povahu a rozsah hospodárskej straty, ktorá by odstránením stavby vznikla, na to, či vlastník stavby a jeho rodina v stavbe býva alebo nie, aký je rozsah zastavaného pozemku, či vlastník stavby vedel, že stavia na cudzom pozemku alebo naopak, či staval v dobrej viere, že mu pozemok patrí a až dodatočne podľa geodetického zamerania a podľa vykonanej opravy zistil opak."

V tomto rozsudku sa uvádza aj: „Súd musí v týchto prípadoch porovnať hospodársku a inú stratu, ktorá by odstránením stavby vznikla, so záujmom na ďalšom využití stavby. Je potrebné prihliadnuť i na dôvody, pre ktoré vlastník pozemku riadne nezakročil proti neoprávnenej stavbe v dobe jej realizácie a ak vlastník pozemku o neoprávnenej stavbe vedel, tiež na dobu, ktorá od zriadenia stavby uplynula."

V tomto rozsudku Nejvyšší soud ČR konštatuje: „Právo žiadať o vyporiadanie neoprávnenej stavby sa nepremlčuje", ale zároveň uvádza: „V prípade, že vlastník pozemku od počiatku o neoprávnenej stavbe vedel a bez vážneho dôvodu sa na stavebnom úrade alebo na súde nedomáhal zastavenia stavebných prác a bráni sa až po dokončení stavby, je potrebné zvážiť, či jeho konanie nie je šikanou a či by rozhodnutie o odstránení stavby nebolo v rozpore s dobrými mravmi."

Rozhodnutie Nejvyššího soudu ČR zo dňa 28. 1. 2009, sp. zn. 22 Cdo 1120/2006: „Ak na cudzí pozemok zasahuje neoprávnene len časť cudzej stavby, možno sa domáhať odstránenia tejto časti. V tomto prípade nemožno žalovanému nariadiť odstránenie celej stavby, ale len tej časti, ktorá leží na pozemku žalobcu."

Keď sa oprávnená stavba stane neoprávnenou

Stavba na cudzom pozemku je oprávnená, ak ju zriadi stavebník na základe dohody s vlastníkom pozemku. Právo stavebníka k pozemku ale môže byť časovo obmedzené.

Rozhodnutie Nejvyššího soudu ČR z 9. 10. 2000, sp. zn. 22 Cdo 1997/2000 k tomu uvádza: „Ak stavebník zriadi na základe dohody s vlastníkom pozemku stavbu na pozemku, ktorý je podľa tejto dohody oprávnený ho užívať len dočasne, stráca po uplynutí dojednanej doby (prípadne po inom spôsobe zániku práva) právo mať naďalej na tomto pozemku umiestnenú stavbu a neoprávnene tak zasahuje do vlastníckeho práva vlastníka pozemku, ktorý sa môže domáhať odstránenia stavby."

V rozhodnutí z 28. 1. 2009, sp. zn. 22 Cdo 1120/2006, Nejvyšší soud ČR ďalej konštatuje: „Ten, kto vedome stavia na cudzom pozemku na základe časovo obmedzeného práva, prípadne na základe práva, ktoré môže kedykoľvek zaniknúť v dôsledku výpovede, berie na seba riziko spojené s odstránením stavby po zániku práva mať stavbu na cudzom pozemku."

Keď sa neoprávnená stavba stane oprávnenou

Dodatočným uzavretím dohody vlastníka pozemku s vlastníkom stavby možno vadný stav napraviť a zo stavby neoprávnenej sa stane stavba oprávnená.

Rozsudok Nejvyššího soudu ČR publikovaný ako R 42/2001 uvádza: „Ak vlastník pozemku a stavebník uzavrú po zriadení neoprávnenej stavby zmluvu, na základe ktorej vznikne stavebníkovi právo mať naďalej na cudzom pozemku stavbu, nemožno sa domáhať usporiadania vzťahov z neoprávnenej stavby podľa § 135c ObčZ. Samotné vyjadrenie súhlasu s ďalšou existenciou stavby však nie je právnou skutočnosťou, ktorá by také právo zakladala.

Znovuzavedenie superficies solo cedit?

Vládny návrh českého Občanského zákoníka sa vracia k zásade superficies solo cedit, keď uvádza, že: „Súčasťou pozemku je priestor nad povrchom i pod povrchom, stavby zriadené na pozemku a iné zariadenia (ďalej len „stavba") s výnimkou stavieb dočasných, vrátane toho, čo je zapustené v pozemku alebo upevnené v stenách."

V prechodných ustanoveniach zjednocuje vlastníctvo pozemku a stavby, ak sú vlastnené jednou osobou. Od dňa účinnosti nového OZ bude možné disponovať len pozemkom a dispozičné úkony sa budú týkať aj stavby.

Pre prípad, že pozemok a stavba bude mať odlišných vlastníkov, zákon zakladá predkupné právo vlastníka pozemku k stavbe a predkupné právo vlastníka stavby k pozemku. Ak nebude predkupné právo oprávneným subjektom využité, zachová sa a bude vec zaťažovať i naďalej. Bude teda pôsobiť aj voči nadobúdateľovi prevádzaného pozemku či stavby. Ak sa predkupné právo využije, dôjde k právnemu spojeniu oboch vecí. Stavba sa stane súčasťou pozemku a vlastník pozemku bude môcť disponovať už len s pozemkom.

Aj legislatívny zámer kodifikácie slovenského súkromného práva predpokladal návrat k zásade, že stavba je súčasťou pozemku. Súčasne však zavádza právo stavby ako „inštitucionálnu výnimku zo zásady superficies solo cedit". Právo stavby je osobitným vecným právom stavebníka mať stavbu na pozemku iného vlastníka. Je to právo zmluvne prevoditeľné a zdediteľné.

Legislatívny zámer k usporiadaniu vzťahov po účinnosti novej úpravy uvádza: „Pri zavedení superficies solo cedit do novej právnej úpravy v OZ treba mať na zreteli, že sa uplatní až po účinnosti nového OZ v budúcnosti, kým prípady oddeleného vlastníctva stavby a pozemku, ktoré vznikli pred jeho účinnosťou sa budú spravovať dovtedajšími predpismi. Ak by to tak nebolo, oddelení vlastníci stavieb by sa dostali do nevýhodného právneho postavenia. Treba v tejto súvislosti v rámci intertemporálnych ustanovení uvažovať o určení lehoty, v ktorej si oddelení vlastníci stavby a pozemku majú zosúladiť vlastnícke vzťahy s novou právnou úpravou buď tak, že jeden z nich sa stane vlastníkom stavby i pozemku, alebo vlastník pozemku zriadi vlastníkovi stavby na základe zmluvy k pozemku vecné právo stavby, ktoré bude možné zriadiť nielen k nezastavanému, ale aj k pozemku, na ktorom bola už stavba vybudovaná."

Použitá literatúra

Rebro, K., Blaho, P. Rímske právo. Bratislava: Iura Edition, 2003.
Vojčík, P. a kol. Občiansky zákonník - Stručný komentár. Bratislava: Iura Edition, 2008.
Pábelová, M.Právní režim staveb na cizím pozemku. Brno: Právnická fakulta Masarykovy univerzity, 2010.
Vládní návrh občanského zákoníku (máj 2011)
Legislatívny zámer kodifikácie súkromného práva (2008) 

 

Katarína Kesselová 

Katarína Kesselová
študentka Právnickej fakulty
Univerzity Pavla Jozefa Šafárika v Košiciach a
Filozofickej fakulty Prešovskej univerzity  

 

Ilustračné foto: www.sxc.hu

Ohodnoťte článok
Hlasovalo: 1932

Nový príspevok

Nové v judikatúre

Hľadať všade
PoUtStŠtPiSoNe
: