Otázka čitateľa
Dobrý deň. Som podielovým spoluvlastníkom pozemku, ktorý vlastním spolu s ďalšími osobami. Jeden zo spoluvlastníkov predal svoj podiel cudzej osobe bez toho, aby mi ho najskôr ponúkol na odkúpenie. Je pravda, že sme sa dávnejšie o takejto možnosti rozprávali, ale priamo mi neprišla žiadna výzva, že tak chce urobiť a pôvodne mi chcel odpredať daný podiel za oveľa vyššiu cenu. Aké to má právne následky a ako to teraz funguje s mojím predkupným právom? Ďakujem.
Odpoveď
Podielové spoluvlastníctvo sa viaže k vlastníctvu spoločnej veci, v rámci ktorého podiel podielového spoluvlastníka vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci.
Ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe, pričom blízkou osobou je príbuzný v priamom rade, súrodenec a manžel a iné osoby v pomere rodinnom alebo obdobnom, pričom tieto sa pokladajú za osoby sebe navzájom blízke, ak by ujmu, ktorú utrpela jedna z nich, druhá dôvodne pociťovala ako ujmu vlastnú. Zároveň platí, že ak nejde o prevod blízkej osobe a ak sa spoluvlastníci nedohodnú o výkone predkupného práva, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti podielov.
V dôsledku absencie rozsiahlejšej právnej úpravy zákonného predkupného práva podielového spoluvlastníka, vzájomný vzťah povinného a opravného podielového spoluvlastníka sa primerane riadi analogicky všeobecnou právnou úpravou predkupného práva v Občianskom zákonníku.
Povinný podielový spoluvlastník, ktorý zamýšľa previesť svoj podiel k spoločnej veci, je povinný oznámiť ponuku podielu na predaj s uvedením všetkých podmienok predaja, pričom ak ide o predkupné právo na podiel k nehnuteľnosti, musí byť ponuka písomná.
Ak sa predkupné právo oprávneného podielového spoluvlastníka porušilo, teda najmä k žiadnej ponuke nedošlo; ponuka nebola v prípade nehnuteľnosti písomná; ponuka síce bola urobená, no za nevýhodnejších podmienok, než za akých bol podiel neskôr prevedený alebo bol podiel prevedený na tretiu osobu pred uplynutím lehoty na prijatie ponuky, oprávnený podielový spoluvlastník, ktorého zákonné predkupné právo bolo porušené, má k dispozícii triádu oprávnení, ktorých sa môže domáhať. V prípade porušenia predmetnej povinnosti zo strany povinného spoluvlastníka má oprávnený spoluvlastník (1) právo dovolávať sa tzv. relatívnej neplatnosti právneho úkonu, ktorým došlo k prevodu spoluvlastníckeho podielu na tretiu osobu a k porušeniu predkupného práva; (2) právo domáhať sa od tretej osoby, nadobúdateľa, aby mu tento spoluvlastnícky podiel ponúkol na kúpu za rovnakých podmienok, za ktorých kúpil podiel od povinnej osoby, bývalého podielového spoluvlastníka, (pričom za predpokladu, že nadobúdateľ zostane nečinný, oprávnený podielový spoluvlastník môže podať na súd žalobu na nahradenie prejavu jeho vôle) alebo (3) právo ponechať si predkupné právo aj voči novému nadobúdateľovi podielu.
V praxi preto môže oprávnený podielový spoluvlastník, ktorého zákonné predkupné právo k podielu na nehnuteľnosti bolo porušené, postupovať jedným z vyššie predvídaných spôsobov.
-----------------------
Na otázku čitateľa odpovedal
Bc. Marek Spišák
Za správnosť
JUDr. Ing. Ondrej Randiak, advokát