V súčasnosti je v legislatívnom procese v Národnej rade SR novela zákona č. 504/2003 Z. z. (Dostupné TU). Predmetnou novelou sa, okrem iného, navrhuje vypustenie § 13 ods. 2 a 3 zákona, ktoré sa týkajú práve prednostného práva nájmu pre súčasného nájomcu, ako aj prezumpcie vzniku nájomného vzťahu na dobu neurčitú s päťročnou výpovednou lehotou v prípade neodmietnutia návrhu nájomnej zmluvy prenajímateľom z dôvodov ustanovených v zákone. V dôvodovej správe k tejto novele sa konštatuje, že cieľom je odstrániť súčasné nevyvážené právne postavenie medzi prenajímateľom poľnohospodárskeho pozemku a jeho nájomcom. Navrhnutá novela má podľa predkladateľov smerovať k zvýšenej ochrane vlastníckych práv, keďže medzi oprávnenie vlastníka má patriť aj oprávnenie majetok neprenajať.
Zaujímavé je to, že prednostné právo nájmu je zakotvené aj v § 14 ods. 8 zákona č. 330/1991 Zb., ktorý upravuje pozemkové úpravy. Po vykonaní pozemkových úprav naozaj nevidíme opodstatnenosť prednostného práva nájmu, resp. zachovanie tohto prednostného práva v súčasnej legislatívnej podobe. Veď pozemkové úpravy znamenajú rekonštrukciu pozemkového vlastníctva v danom území (odstránenie, pokiaľ možno v čo najväčšom rozsahu, rozdrobenosti vlastníctva) s prístupom na jednotlivé pozemky pre vlastníkov.
No v území, kde tieto pozemkové úpravy vykonané neboli, za súčasných podmienok rozdrobenosti a (ne)záujmu vlastníkov o svoju pôdu, keďže ide o umŕtvený kapitál, je inštitút prednostného práva nájmu namieste. Prednostné právo nájmu je inštitút, ktorý zabezpečuje stabilitu podnikateľského prostredia a ochranu poľnohospodárskej výroby. Ak by za súčasného vlastníckeho stavu, kedy je pravidlom, že vlastník ani nemá prístup k svojmu pozemku, má pozemok s nevhodným tvarom (pozemok je často umiestnený v strede poľa), toto prednostné právo nájmu zaniklo úplne, aký to má priniesť efekt? Len samotné konštatovanie o zvýšenej potrebe ochrany vlastníckeho práva a akcent na možnosť vlastníka pozemok neprenajať podľa nášho názoru nestačí. Veď ak vlastník nemôže mať z pozemku osoh a nechá ho ležať ladom, iste sa nenapĺňa celospoločenský (verejný) záujem na ochrane poľnohospodárskeho pôdneho fondu a jeho efektívnom využití. Skôr by bolo vhodné diskutovať o modifikácii ustanovenia o prednostnom práve nájmu, nie o jeho úplnom zrušení.
V tejto súvislosti možno poukázať na to, že zo súčasnej dikcie § 13 ods. 2 zákona č. 504/2003 Z. z. je možné vyvodiť, že vlastník (prenajímateľ) má povinnosť uzatvoriť novú nájomnú zmluvu s doterajším nájomcom za nájomné v obvyklej výške, a to bez ohľadu na to, či má vlastník možnosť prenajať svoje vlastníctvo inému subjektu za výhodnejších podmienok. To nepovažujeme za správny prístup a z tohto pohľadu ide o neprimerané obmedzenie vlastníka. No na druhej strane v prípade nezáujmu vlastníka o svoju pôdu a nemožnosti svoj pozemok využiť či už pre seba, alebo v rámci nájmu inému subjektu, nepovažujeme za vhodné, aby mal vlastník možnosť pozemok neprenajať a tak ho nechať ležať ladom.
Autor:
JUDr. Marek Maslák, PhD.
advokát
Katedra občianskeho a obchodného práva Právnickej fakulty TU v Trnave
Súvisiace články
- Ocenenie za publikačnú činnosť Bulletinu slovenskej advokácie
- Bulletin slovenskej advokácie 1-2/2019
- Pozemkové úpravy – komplexný nástroj, ktorý má znamenať nielen vyriešenie rozdrobenosti vlastníctva
- Bulletin slovenskej advokácie 9/2019
- PRÁVNICKÉ VZDELÁVANIE: Právna klinika pre občanov mesta Trnava
- V čom je novela zákona o pozemkových úpravách vrátená prezidentkou s najväčšou pravdepodobnosťou protiústavná?
- Zmena zákona o pozemkových spoločenstvách v súvislosti s pandémiou koronavírusu
- Justičná revue 3/2020
- Bulletin slovenskej advokácie 6/2020
- Súkromné právo 3/2020
- Pozemkové úpravy z právneho hľadiska
- Právo Európskej únie vs. ústavy jednotlivých členských štátov (aplikačné problémy)
- Referendum v podmienkach Slovenskej republiky. Záväznosť či odporúčanie?
- Corpus delicti 4/2012
- Diskriminácia v zmluvnom práve
- Súkromné právo 2/2015
- Súkromné právo 3/2015
- Justičná revue 6-7/2015
- Justičná revue 10/2015
- Justičná revue 4/2017
- Súkromné právo 3/2017
- Bulletin slovenskej advokácie 12/2017
- Zákon o spotrebiteľskom rozhodcovskom konaní – komentár
- Súkromné právo 1/2018
- Bulletin slovenskej advokácie 4/2018
- Súkromné právo 3/2018
- Bulletin slovenskej advokácie 10/2018
- Aké náležitosti zmlúv o pozemkových spoločenstvách sú povinné pozemkové spoločenstvá (urbáre) prispôsobiť do 30. júna 2019?
- Právna klinika pre občanov mesta Trnava stále prináša pridanú hodnotu pre Trnavčanov