DÔVODOVÁ SPRÁVA
A. Všeobecná časť
Zákonom Národnej rady Slovenskej republiky č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov sa v SR umožnila transformácia bytového fondu a stanovené podmienky dodnes využilo viac ako 80 % nájomcov na získanie vlastníckych práv k týmto bytom.
Cieľom zákonného záložného práva podľa § 15 ods. 1predmetného zákona je zvýraznenie postavenia vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome pri realizácii ich vlastníckeho práva voči dlžníkom spomedzi ich radov. Tento cieľ však nebol splnený najmä s prihliadnutím na nejednoznačnosť aplikačnej praxe, napriek skutočnosti, že záložné právo existuje zo zákona, a teda ide len o jeho deklaráciu v katastri nehnuteľností.
Najčastejším dôvodom odmietnutia vykonania zápisu záložného práva je výklad, že o zápis je možné požiadať len pri pohľadávkachvzniknutých, teda len tých, ktoré vznikli. Ide o absolútne nelogické zdôvodnenie nezapísania záložného práva v prospech ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov, keďže aplikačná prax, ako aj právna veda u daného slovotvaru predpokladá aj smerovanie do budúcnosti, teda nielen tých pohľadávok, ktoré vznikli, ale aj tých, ktoré ešte len vzniknú. Tento výklad plne korešponduje s logickým zameraním záložného práva, ktoré vzniklo zo zákona o vlastníctve bytov a ktoré predpokladá možnosť vzniku pohľadávok voči ostatným vlastníkom bytov a nebytových priestorov zo strany dlžníkov a neplatičov do budúcnosti.
Predkladaná novela zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov má za cieľ chrániť prevažnú časť obyvateľov bytových domov pred ich dlžníkmi a neplatičmi tým, že odstraňuje problémy, ktoré vzišli z aplikačnej praxe.Precizuje pojmy dotknutého ustanovenia tak, aby nemohlo dochádzať k rôznym výkladom, ktoré môžu spôsobiť, že pohľadávky zostávajú neuspokojené alebo uspokojené len sčasti, pričom schodky na plneniach spojených s užívaním bytu neplatiča a preddavkových platbách do fondu prevádzky, údržby a opráv hradia zo svojho vrecka.
Vplyvom vývoja na trhu s bytmi, resp. legislatívnych a spoločensko-ekonomických zmien sa však vyskytli ďalšie výrazné bariéry pre plynulý rozvoj a skvalitňovanie procesov prevádzky a údržby bytového fondu, a to hlavne pri realizácii inštitútu zákonného záložného práva voči chronickým neplatičom.
V súvislosti s prijatím ostatnej novely zákona č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) je nutné poukázať na fakt, že zákonné záložné právo sa podľa § 35 ods. 2 písm. a) katastrálneho zákona bude zapisovať na príslušnom katastri nehnuteľností bez toho, aby sa skúmal vznik alebo samotná existencia pohľadávky, pretože vzniká zo zákona.
Touto zmenou sa umožnila aplikácia záložného práva ako prostriedku uplatnenia si spoluvlastníckeho práva k nehnuteľnosti, ktoré existuje zo zákona, vykonaním zápisu záložného práva v prospech ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov, aby neboli zmarenéich práva.
Návrh zákona nebude mať vplyv na rozpočet verejnej správy, sociálne vplyvy, vplyvy na životné prostredie, vplyvy na podnikateľské prostredie, vplyvy na informatizáciu spoločnosti, ani vplyvy na služby verejnej správy pre občana.
Návrh zákona je v súlade s Ústavou Slovenskej republiky a zákonmi Slovenskej republiky, ako aj s medzinárodnými zmluvami, ktorými je Slovenská republika viazaná. Navrhovaná právna úprava je porovnateľná s právnou úpravou štátov Európskej únie.
B. Osobitná časť
K Čl. I
K bodom 1 a 2
Zákonné záložné právo v prospech ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome existuje zo zákona ku každému bytu a nebytovému priestoru v dome. Vznik záložného práva zo zákona v príslušnom katastri nehnuteľností je len deklaráciou tejto skutočnosti. Ustanovuje sa zákaz výmazu záložného práva, ktoré existuje podľa zákona o vlastníctve bytov z katastra nehnuteľností.
K bodu 3
Záložné právopodľa zákona o vlastníctve bytov môže zaniknúť iba zánikom predmetu záložného práva. Tým je zabezpečená kontinuita právneho stavu a možnosti uplatnenia si tohto práva po dobu, pokiaľ je možné takéto záložné právo vykonať, a to bez ohľadu na osobu vlastníka. Táto zmena, ktorúvyvolala aplikačná prax, znamená spravodlivejšie riešenie pre všetkýchvlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.
K bodu 4
Vzhľadom na zmenu postavenia spoločenstva v oblasti práv a povinností zo zákonného záložného práva je potrebné upraviť prechod týchto práv zo spoločenstva priamo na vlastníkovbytov a nebytových priestorov v dome dňom účinnosti novely zákona. Zákonné záložné právo je nástrojom ochrany práv vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome bez ohľadu na formu správy domu.
K Čl. II
Účinnosť zákona sa navrhuje 1. apríla 2019.