TlačPoštaZväčšiZmenši

Zákonný nájom a prednostné právo nájmu poľnohospodárskych pozemkov od 1. mája 2021

3.5. 2021, 17:47 |  Pavol VARGAEŠTOK

Zákonný nájom a prednostné právo nájmu podľa zákona č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov v znení neskorších predpisov od 1. 5.2021

Dňa 01.05.2021 nadobudla účinnosť novela zákona č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov v znení neskorších predpisov (ďalej len ako „Zákon“) prijatá zákonom č. 151/2021 Z. z. (ďalej len ako „Novela“), pričom od roku 2018 ide v poradí už o štvrtú novelizáciu predmetného Zákona.

 

 

Z dôvodovej správy k prijatiu Novely možno zistiť, že cieľom predloženého návrhu Novely bolo odstránenie súčasného nevyváženého právneho postavenia medzi prenajímateľom poľnohospodárskeho pozemku a jeho nájomcom. Cieľom Novely bolo podľa názoru zákonodarcu odstránenie stavu zákonnej úpravy zmluvných vzťahov ktoré vyvolávajú prinajmenšom pochybnosti o ich súlade s ústavou garantovanou ochranou vlastníckeho práva tak aby bola  v rovnováhe medzi oprávnenými záujmami na zachovanie modernej a udržateľnej poľnohospodárskej veľkovýroby a oprávnenými záujmami vlastníkov poľnohospodárskej pôdy aspoň dovtedy, kým sa podarí vysporiadať sa s rozdrobenosťou pozemkov.

Problematika zákonného nájmu v § 12

Pôvodný § 12 ods. 4 Zákona do 30.04.2021 v zneníAk užívateľ, ktorý pozemok užíva bez nájomnej zmluvy, preukáže, že vlastníkovi jej uzatvorenie navrhol a ten uzatvorenie nájomnej zmluvy do dvoch mesiacov odo dňa doručenia návrhu neodmietol alebo nevyzval užívateľa pozemku na jeho vrátenie a prevzatie, pričom užívateľ vlastníka pri návrhu uzatvorenia nájomnej zmluvy upozornil na právne dôsledky jeho nekonania, predpokladá sa, že uplynutím dvoch mesiacov odo dňa doručenia návrhu nájomnej zmluvy medzi nimi vznikol nájomný vzťah na neurčitý čas podľa § 6; to neplatí, ak vlastník pred doručením návrhu na uzatvorenie nájomnej zmluvy uzatvoril nájomnú zmluvu s inou osobou, ako je užívateľ pozemku.“  umožňoval vznik zákonného nájmu na dobu neurčitú podľa § 6 Zákona  subjektu – užívateľovi , ktorý pozemok užíval bez nájomnej zmluvy (  napr. z dôvodu, neaktuálnosti údajov vlastníka v katastri nehnuteľnosti ) a ktorý splnil predpoklady na vznik zákonného nájmu a to

  • vlastníkovi užívateľ, uzatvorenie nájomnej zmluvy navrhol t.zn., že mu zaslal doporučenou zásielkou  písomnú nájomnú zmluvu na adresu uvedenú v katastri nehnuteľnosti
  • súčasťou doporučenej zásielky bol aj sprievodný list kde užívateľ explicitne vlastníka upozornil na právne dôsledky nekonania a pasivity
  • vlastník uzatvorenie nájomnej zmluvy do dvoch mesiacov odo dňa doručenia návrhu opätovne písomne doporučenou zásielkou  neodmietol alebo nevyzval užívateľa pozemku na jeho vrátenie a prevzatie,

Od 01.05.2021 ustanovenie § 12 ods. 4 Zákona znie „ Ak oprávnený užívateľ, ktorý pozemok užíva podľa osobitného predpisu,12aa) vlastníkovi preukázateľne navrhol uzatvorenie nájomnej zmluvy a vlastník uzatvorenie nájomnej zmluvy do dvoch mesiacov odo dňa doručenia návrhu neodmietol alebo nevyzval užívateľa pozemku na jeho vrátenie a prevzatie alebo neuzatvoril nájomnú zmluvu s inou osobou, ako je oprávnený užívateľ pozemku, predpokladá sa, že uplynutím dvoch mesiacov odo dňa doručenia návrhu nájomnej zmluvy medzi nimi vznikol nájomný vzťah na neurčitý čas, ktorý možno vypovedať k 1. novembru s výpovednou lehotou jeden rok. Návrh na uzatvorenie nájomnej zmluvy podľa prvej vety možno odmietnuť v celom rozsahu alebo v časti. Užívateľ je povinný pri návrhu uzatvorenia nájomnej zmluvy podľa prvej vety poučiť vlastníka o forme a spôsobe odmietnutia návrhu a upozorniť ho, že ak návrh neodmietne alebo nevyzve užívateľa pozemku na jeho vrátenie a prevzatie, vznikne nájomný vzťah podľa prvej vety, inak tento nájomný vzťah nevznikne. Ak vlastník pred uplynutím dvoch mesiacov odo dňa doručenia návrhu na uzatvorenie nájomnej zmluvy uzatvoril nájomnú zmluvu s inou osobou, ako je užívateľ pozemku podľa prvej vety, oznámi túto skutočnosť užívateľovi do šiestich mesiacov odo dňa doručenia návrhu. “

Z dôvodovej správy k prijatiu Novely je možné vyvodiť, že novelou § 12 ods. 4 sa ustanovuje  explicitne, že tento odsek sa vzťahuje len na užívateľa pozemku, ktorý je oprávnený, to zn. že sa nemôže vzťahovať na tú osobu, ktorá užíva pozemok bez právneho dôvodu, teda neoprávnene ( pričom Dôvodová správa bližšie nekonkretizuje )-  Zároveň sa ustanovuje výslovne, že návrh na uzatvorenie nájomnej zmluvy musí mať písomnú formu, i keď z výkladu pôvodného znenia  Zákona to jednoznačne vyplývalo, že zmluva podľa zákona na jej platnosť vyžaduje písomnú formu  (§ 14 ods. 1 Zákona). Ustanovuje sa, že prezumpcia vzniku nájomného vzťahu nenastane, ak vlastník  uzatvoril nájomnú zmluvu s inou osobou a to bez ohľadu na to, či sa tak stalo ešte pred ešte pred doručením návrhu na uzatvorenie zmluvy od oprávneného užívateľa alebo až po ňom, avšak pred uplynutím času na odmietnutie návrhu na uzatvorenie nájomnej zmluvy Z dôvodovej správy  vyplýva, že cieľom bolo  uľahčiť vlastníkovi pozemku jednoznačným spôsobom komunikovať voči navrhovateľovi jeho vôľu odmietnuť návrh nájomnej zmluvy.

Aktuálne znenie § 12 ods. 4 teda

  • bližšie vymedzilo okruh osôb, ktoré sa môžu domáhať uzatvorenia zákonného nájmu a to z užívateľa ( do 30.04.2021 ) na  “ oprávneného “ užívateľa  ( od 01.05.2021 ), i keď v texte predmetného paragrafu sa tento pojem uvádza len v prvej vete a ďalej sa  používa pojem užívateľ . Dôvodová správa k Novele uvádza, že za oprávneného užívateľa pozemku, sa považuje ten ktorý je oprávnený bez ďalšej bližšej špecifikácie pojmu a ďalej sa v Novele uvádza, že za oprávneného užívateľa pozemku, sa považuje ten ktorý pozemok užíva podľa osobitného predpisu pričom  v tejto časti odkazuje na § 22 ods. 2 zákona č. 229/1991 Zb. o úprave vlastníckych vzťahov k pôde a inému poľnohospodárskemu majetku v znení neskorších predpisov, ktorý znie: „ Ak medzi doterajším užívateľom a vlastníkom poľnohospodárskeho a lesného pozemku nedošlo k inej dohode, vznikne dňom účinnosti tohto zákona alebo dňom, keď bol pozemok podľa druhej časti tohto zákona vydaný, medzi nimi nájomný vzťah, ktorý možno vypovedať k 1. októbru bežného roka; to neplatí, ak ide o lesné pozemky, na ktoré sa vzťahujú odseky 3 a 4. V roku 1991 a 1992 môžu vlastníci na vykonávanie poľnohospodárskej výroby vypovedať nájomný vzťah k 1. októbru 1991 alebo k 1. októbru 1992 výpoveďou doručenou najneskôr do jedného mesiaca pred týmto dňom.
  • zaviedlo 6 mesačnú lehotu v rámci ktorej musí vlastník  oboznámiť užívateľa ( pravdepodobne mal zákonodarca na mysli   oprávneného užívateľa ) o skutočnosti, že uzavrel zmluvu s inou osobou teda explicitne Novela vyjadrila oprávnenie vlastníka výsostne rozhodovať o uživateľovi

Problematika zákonného nájmu a prednostného práva nájmu v § 13

Pôvodný § 13 ods. 2 Zákona do 30.04.2021 v znení: „ Ak nájomca riadne a včas plní svoje záväzky zo zmluvy, má právo na prednostné uzavretie novej nájomnej zmluvy na pozemok, ktorý nájomca doteraz užíval, za nájomné v obvyklej výške; to neplatí, ak pri skončení nájmu uplynutím dohodnutého času trvania nájmu alebo uplynutím výpovednej lehoty prenajímateľ podniká v poľnohospodárstve alebo ak má byť nájomcom blízka osoba prenajímateľa alebo právnická osoba, ktorej je prenajímateľ členom alebo spoločníkom, alebo ak ide o pozemok, ktorý je podľa osobitného predpisu2) určený na iné ako poľnohospodárske účely, alebo ak došlo k prevodu alebo prechodu vlastníckeho práva k pozemku. Ak došlo k porušeniu práva nájomcu podľa prvej vety uzatvorením nájomnej zmluvy s inou osobou, takýto právny úkon prenajímateľa je neplatný“ upravoval tzv. prednostné právo nájomcu, ak plnil svoje povinnosti zo zmluvy,  na uzavretie novej nájomnej zmluvy po skončení pôvodnej zmluvy a vlastník bol takýto nárok oprávnený odmietnuť len v taxatívne zákonom definovaných prípadoch pričom predmetný nárok podľa pôvodného § 13 ods. 3 Zákona bolo potrebné uplatniť

  • najskôr rok a najneskôr dva mesiace pred uplynutím času, na ktorý bol nájom dohodnutý,
  • doručiť preukázateľným spôsobom (doporučenou zásielkou)  prenajímateľovi písomný návrh novej nájomnej zmluvy,
  • a ak prenajímateľ do  dvoch mesiacov odo dňa doručenia návrhu neodmietol tento návrh nájomnej zmluvy z niektorého z dôvodov uvedených v § 13 ods. 2 Zákona  alebo z dôvodu, že navrhnutá výška nájomného nie je v obvyklej výške, vznikol nájomný vzťah na neurčitý čas podľa § 12 ods. 1 teda s výpovednou dobou 5 rokov.

Novelou zákonodarca s účinnosťou od 01.05.2021 zrušil ustanovenie § 13 ods. 2 Zákona čim  zo Zákona odstránil inštitút prednostného práva nájmu, pričom samotný § 13 ods. 2 Zákona nahradil znením: „ Ak nájomca najskôr rok a najneskôr dva mesiace pred uplynutím času, na ktorý je nájom dohodnutý, preukázateľne doručil prenajímateľovi návrh novej nájomnej zmluvy a prenajímateľ do uplynutia času, na ktorý bol nájom dohodnutý, tento návrh neodmietol alebo neoznámil nájomcovi, že uzavrel nájomnú zmluvu s inou osobou, predpokladá sa, že uplynutím času, na ktorý bol nájom dohodnutý, vznikol medzi nimi nájomný vzťah na neurčitý čas, ktorý možno vypovedať k 1. novembru s výpovednou lehotou jeden rok; § 12 ods. 4 druhá až štvrtá veta sa použijú primerane. “

Predmetné ustanovenie na rozdiel od znenia novelizovaného § 12 ods. 4 Zákona   jednoznačne definuje, že legislatívnu úpravu novelizovaného  § 13 ods. 2 Zákona a vznik zákonného nájmu na neurčitý čas, ktorý možno vypovedať k 1. novembru s výpovednou lehotou jeden rok podľa tohto znenia môže aplikovať

  • výlučne nájomca pozemku,
  • v časovom rozsahu najskôr rok a najneskôr dva mesiace pred uplynutím času, na ktorý je nájom dohodnutý,
  • ak preukázateľne doručil prenajímateľovi návrh novej nájomnej zmluvy ( doporučenou zásielkou )
  • prenajímateľ do uplynutia času, na ktorý bol nájom dohodnutý, tento návrh neodmietol alebo neoznámil nájomcovi, že uzavrel nájomnú zmluvu s inou osobou pričom skutočnosť o uzavretí nájomnej zmluvy s inou osobu je povinný oznámiť do 6 mesiacov

Záverom je potrebné uviesť, že pôvodné znenia § 12 ods. 4 Zákona a § 13 ods. 3 Zákona boli predmetom ústavnej sťažnosti podanej 34 poslancami Národnej rady Slovenskej republiky a Ústavný súd Slovenskej republiky do dnešného dňa o predmetnej sťažnosti nerozhodol.

Uznesením Ústavného súdu Slovenskej republiky sp.zn. PL. ÚS 15/2018-14 zo dňa 14. novembra 2018 však Ústavný súd prijal sťažnosť na ďalšie konanie, ale návrhu na pozastavenie účinnosti ustanovení § 12 ods. 4 a § 13 ods. 3 Zákona nevyhovel

Je však  na škodu veci a právneho posúdenia, že zákonodarca nebol v tejto problematika zdržanlivý a nevyčkal na jednoznačné právne závery vo forme rozhodnutia vo veci ústavnosti zákonného nájmu podľa § 12 ods. 4 Zákona a § 13 ods. 3 Zákona platného do 30.04.2021 ho strany Ústavného súdu Slovenskej republiky , ale pristúpil k novelizácii Zákona bez zjavnej opodstatnenosti a potreby úpravy pomerov, keďže aktuálne znenie Novely má potenciál vniesť ešte väčšie napätie medzi užívateľov poľnohospodárskych pozemkov a spôsobiť cenovú vojnu vo výške nájmov.

 

JUDr. Pavol VARGAEŠTOK
managing partner / advokát
mobil: +421908689521
email: pavol.vargaestok@akslamka.eu

Advokátska kancelária SLAMKA & Partners s.r.o.
sídlo: Radlinského 1735/29, 026 01 Dolný Kubín
web: www.akslamka.eu

Ohodnoťte článok
Hlasovalo: 10
FacebookVybrali SMETwitterDeliciousLinkedIn

NOVÝ PRÍSPEVOK

Zobraziť všetky Nové v judikatúre

Premlčanie nároku spotrebiteľa o vrátenie súm neoprávnene zaplatených v rámci plnenia zmluvy o úvere na základe nekalých podmienok

1. Zásada efektivity sa má vykladať v tom zmysle, že bráni vnútroštátnej právnej úprave, ktorá stanovuje, že na žalobu podanú ...

Premlčanie nároku spotrebiteľa o vrátenie súm neoprávnene zaplatených v rámci plnenia zmluvy o úvere na základe nekalých podmienok

1. Zásada efektivity sa má vykladať v tom zmysle, že bráni vnútroštátnej právnej úprave, ktorá stanovuje, že na žalobu podanú ...

VEĽKÝ SENÁT NS SR: K nedodržaniu zásady ne bis in idem v správnom trestaní, nelegálne zamestnávanie

bez zovšeobecneného právneho záveru

Dôvody pre nevyhovenie dôkaznému návrhu strany sporu

Nevyhovenie dôkaznému návrhu strany sporu možno založiť len tromi dôvodmi. Prvým je argument, podľa ktorého tvrdená skutočnosť, ku ktorej ...

Zaujímavé odkazy

Hľadanie poisťovateľa podľa EČVhttps://ws.skp.sk/pvia/poistovatel.xhtml?lang=sk

S nárokom na poistné plnenie sa obráťte na zobrazeného poisťovateľa

Zistenie platnosti technickej a emisnej kontroly podľa evid. čísla vozidlahttps://www.stkonline.sk/overenie-stk

Overenie termínu platnosti technickej a emisnej kontroly zdarma

Konkurzy a reštrukturalizáciehttps://ru.justice.sk/ru-verejnost-web/pages/searchKonanie.xhtml?query=

Zoznam konkurzov a reštrukturalizácií

Katastrálna mapahttps://zbgis.skgeodesy.sk/mkzbgis/sk/kataster/?bm=zbgis&z=8&c=19.530000,48.800000#

Zistenie vlastníka nehnuteľnosti klikom na mape.

Online zmluvyhttp://www.onlinezmluvy.sk/

Vzory zmlúv a všetko k nim na jednom mieste.

Digitálna parlamentná knižnicahttp://www.nrsr.sk/dl/

Spoločná česko-slovenská digitálna parlamentná knižnica je elektronická forma úplných ...

Registre

Vyhľadávanie v Obchodnom vestníkuhttps://www.justice.gov.sk/PortalApp/ObchodnyVestnik/Formular/FormulareZverejnene.aspx

Vyhľadávanie v Obchodnom vestníku

Notársky centrálny register záložných právhttp://www.notar.sk/%C3%9Avod/Not%C3%A1rskecentr%C3%A1lneregistre/Z%C3%A1lo%C5%BEn%C3%A9pr%C3%A1va.aspx

Vyhľadajte si záložcu, veriteľa alebo záloh v Notárskom centrálnom registri záložných ...

Štatistický register organizáciíhttp://slovak.statistics.sk/wps/portal/ext/Databases/register_organizacii/!ut/p/b1/jY_BDoIwEEQ_qYMtFo-LkVJDGosWoRfTgzEYAQ_G7xeJV9G9TfLeTJZ5VjPfh2d7CY926MPtnf3yRNbafVFVUNUig-aRgnEOyOQINCOAL0eYfCt1kqYRITHlBvpAO1VuRQQRf_wZ4K_9taJcyAJIChVDU-7KleUcxH_5R-YnZK5hAmZeNPnQndm9c67GVbwAlOWrBg!!/dl4/d5/L2dJQSEvUUt3QS80SmtFL1o2X1ZMUDhCQjFBMDgxVjcwSUZTUTRRVU0xR1E1/

Register obsahuje registračné údaje o ekonomických subjektoch a vedie ho Štatistický úrad SR.

Obchodný registerhttp://www.orsr.sk/

Obchodný register je verejný zoznam, do ktorého sa zapisujú zákonom stanovené údaje ...

Živnostenský registerhttp://www.zrsr.sk/

Živnostenský register tvorí súbor určených údajov o podnikateľoch. Údaje do registra ...

Register stratených a odcudzených dokladovhttp://www.minv.sk/?stratene-a-odcudzene-doklady

Overte si, či sa vám niekto nepreukázal strateným alebo odcudzeným dokladom inej osoby.

Čítali sme

Rezort spravodlivosti: Rozpočet ZVJS je pre ďalšie roky neprijateľnýhttps://www.teraz.sk/slovensko/rezort-spravodlivosti-rozpocet-zvjs-je/547546-clanok.html

Súčasne nastavený rozpočet prevádzkových výdavkov a bežných transferov Zboru väzenskej a ...

M. Kolíková: Nevidím žiadny dôvod na odstúpeniehttps://www.teraz.sk/slovensko/m-kolikova-nevidim-ziadny-dovod-n/547444-clanok.html

Poslanci koaličných strán SaS a Za ľudí deklarujú ministerke podporu. Za jej odvolanie by ...

Koaličná rada diskutuje o odvolávaní Kolíkovej,problém má zrejme OĽANOhttps://www.teraz.sk/slovensko/koalicna-rada-diskutuje-o-odvolavani/547332-clanok.html

Kolíková považuje za dobré zaoberať sa otázkou konfliktu záujmu.

Novelu zákona o obetiach trestných činov schválili poslanci NR SRhttps://www.teraz.sk/slovensko/obete-trestnych-cinov-by-mohli-byt-od/547283-clanok.html

Zriadiť by sa mali aj intervenčné centrá na pomoc obetiam domáceho násilia v každom ...

VIDEO: Poslanci odmietli správu o činnosti verejnej ochrankyne právhttps://www.teraz.sk/slovensko/poslanci-odmietli-spravu-o-cinnosti-ve/547296-clanok.html

Množstvo osôb sa na Patakyovú obrátilo v súvislosti s preskúmaním zásahu do práv a slobôd ...

Viacerí poslanci ocenili správu ombudsmanky a vyzdvihli jej úradhttps://www.teraz.sk/slovensko/viaceri-poslanci-ocenili-spravu-ombuds/547267-clanok.html

Poslanec Ondrej Dostál (SaS) ocenil, že ombudsmanka Mária Patakyová sa venuje aj témam, ktoré ...

Nové časopisy

Bulletin slovenskej advokácie 4/2021

Bulletin slovenskej advokácie 4/2021

Recenzovaný časopis pre právnu vedu a prax vydávaný Slovenskou advokátskou komorou.

Súkromné právo 2/2021

Súkromné právo 2/2021

Recenzovaný časopis zameraný na otázky aplikačnej praxe.

Právny obzor 2/2021

Právny obzor 2/2021

Právny obzor je teoretický časopis pre otázky štátu a práva.

Zo súdnej praxe 2/2021

Zo súdnej praxe 2/2021

Vždy aktuálne informácie z jurisdikcie vrcholových súdov SR.

Justičná revue 2/2021

Justičná revue 2/2021

Časopis pre právnu prax, ktorý vydáva Ministerstvo spravodlivosti SR

STUDIA IURIDICA Cassoviensia 1/2021

STUDIA IURIDICA Cassoviensia 1/2021

Elektronický vedecký časopis vydávaný Právnickou fakultou Univerzity Pavla Jozefa Šafárika v ...

PoUtStŠtPiSoNe
: