TlačPoštaZväčšiZmenši

Chcete prenajať svoj byt?

18.4. 2011, 11:27 |  Edmund Horváth

Máte voľný byt a jeho predaj sa vám pri súčasných nízkych cenách nehnuteľností nezdá vhodné predať?

Ak uvažujete nad jeho prenájmom, máme pre vás pár užitočných rád.

Prevencia je základ

Pokiaľ nezveríte výber nájomníka kvalitnej realitnej kancelárii, ale rozhodnete sa sami si vybrať nájomníka, treba mať na zreteli, že prevencia je základom a nemá zmysel sa unáhliť.

Aby sa prenájom vášho bytu nestal pre vás nočnou morou a zdrojom nekončiacich problémov, nepodceňujte výber vhodnej osoby nájomníka. Akákoľvek pochybnosť o jeho serióznosti by mala byť pre vás výstrahou. Nezabúdajte, že mienite cudziemu človeku zveriť svoj majetok vysokej hodnoty a neplatenie nájomného, úhrad spojených s užívaním bytu alebo vznik škôd na nehnuteľnosti či zariadení by spôsobil, že by ste nielenže neboli ziskoví, ale naopak, z vlastných prostriedkov by ste dotovali bývanie cudzej nezodpovednej osobe.

Pri výbere osoby nájomníka preto treba začať v okruhu ľudí, ktorých poznáte, resp. ich správanie poznajú vaši známi. K referenciám cudzích ľudí je totiž ťažké sa dostať. Záujemcu o nájom vášho bytu si odporúčame „preklepnúť". Ak by totiž figurovala na zoznamoch dlžníkov poistného, daňových dlžníkov, alebo by mala svoje vlastné nehnuteľnosti v exekúciách, alebo bola prílišne zaúverovaná, je malý predpoklad, že sa bude správať v nájomnom vzťahu zodpovedne.

Presná identifikácia budúceho nájomníka z jeho občianskeho preukazu je nevyhnutná. Neuspokojte sa s inými dokladmi. Číslo občianskeho preukazu si overte v registri stratených a odcudzených dokladov. Stáva sa totiž, že nájomca uvedie do zmluvy nepresné či neúplné údaje, alebo predloží cudzí doklad, v takýchto prípadoch je prípadné vymáhanie škôd či dlžného nájomného prakticky nemožné.

Na dotvorenie obrazu o budúcom nájomníkovi si ho teda vyskúšajte najprv vylustrovať:

Je potrebné sa budúceho nájomníka opýtať na jeho rodinu, zamestnanie (z dôvodu zistenia, či je objektívne v jeho schopnostiach platiť nájomné), kde doteraz býval a z akého dôvodu s ním bol napríklad ukončený nájomný vzťah (každý vlastník si predsa dobrého nájomníka mieni udržať, čiže ak prechádza niekto z jedného nájmu do druhého, asi s jeho platobnou disciplínou nebude všetko v poriadku).

Na zaplatení depozitu trvajte

V súčasnosti je prenajatie nehnuteľnosti bez zloženého depozitu doslova hlúposťou. Od budúceho nájomníka je potrebné vypýtať depozit, teda zloženie určitej sumy, ktorá má slúžiť na vyrovnanie nezaplateného nájomného, pokrytie prípadných škôd alebo nedoplatku na ročnom vyúčtovaní nákladov. Samozrejme, ak k nedoplatkom ani škodám nedôjde, depozit sa po skončení nájmu vracia nájomníkovi.

Mnoho vlastníkov sa pri prenájme bytu „popálilo" v tom, že po ukončení nájmu obdržali od správcu bytu ročné vyúčtovanie nákladov za poskytované služby, ktoré však využíval nájomník a ktoré obsahovalo vysoký nedoplatok. Nájsť nájomníka a nedoplatok si od neho vymáhať je v takomto prípade náročné. Z tohto dôvodu by sa mal prenajímateľ zaviazať v zmluve vrátiť po skončení nájmu depozit až po najbližšom termíne ročného vyúčtovania (najlepšie v letných mesiacoch).

Štandardná výška depozitu je v rozsahu troj až štvornásobku mesačného nájomného s ohľadom na to, že depozit by mal pokryť aj prípadné nedoplatky vyčíslené v ročnom vyúčtovaní nákladov.

Dobrá zmluva

Kvalitná zmluva o nájme bytu by mala mať okrem štandardných náležitostí, ako je napríklad doba nájmu, výška nájomného, spôsob skončenia nájmu a podobne obsahovať:

  • podrobný popis stavu bytu, jeho vybavenia a zariadenia. Ak by našiel vlastník bytu po skončení nájmu rozbité okno a nájomca by mu tvrdil, že „to už tak bolo od začiatku", asi si v konečnom dôsledku bude musieť výmenu skla zaplatiť vlastník. Ak by mal v takomto prípade vlastník v rukách zmluvu, v ktorej by mal poznačené, že všetky okenné výplne boli pri odovzdaní bytu bez závad, zakladá to vlastníkovi právo žiadať náhradu škody (a to aj súdnou cestou) alebo právo priamo si vzniknutú škodu odpočítať zo zloženého depozitu. Čoraz častejšie si vlastníci vyhotovujú pri odovzdávaní a preberaní bytu do nájmu aj fotodokumentáciu bytu a zariadenia alebo videozáznam, ktorý sa stáva súčasťou zmluvy a obdržia ho obidve strany. Zároveň ich o vynikajúci dôkazný prostriedok v prípadnom spore o náhradu škody.
  • nevyhnutnou náležitosťou zmluvy by mal byť opis stavu meračov plynu, teplej úžitkovej vody, studenej vody, elektriny a pomerových meračov tepla na radiátoroch.
  • detailný opis spôsobu platby úhrad súvisiacich s užívaním bytu správcovskej spoločnosti ako aj nájomného vlastníkovi aj s určením presných sankcií (zmluvnej pokuty) za ich nezaplatenie. Pozor! Prehnane vysoké sankcie súd nemusí v prípadnom súdnom spore o vymoženie nájomného priznať pre rozpor s dobrými mravmi. V nájomných zmluvách je štandardnou zmluvná pokuta vo výške od 0,05% denne do cca 1% denne z dlžnej sumy nájomného.
  • okrem presného stanovenia práv a povinností vlastníka (prenajímateľa) a nájomníka je potrebné si dohodnúť aj sankcie za ich porušenie, aby sa zmluva nestala pre nájomníka len „zdrapom papiera". Mnoho nájomníkov nevie, že okrem zmluvy im vyplývajú rôzne povinnosti aj zo zákona, napríklad z Občianskeho zákonníka, preto sa odporúča tieto povinnosti prebrať aj do znenia zmluvy.
  • detailná špecifikácia úhrad za opravy. Je potrebné presne vymedziť, ktoré opravy si bude vykonávať aj hradiť sám nájomník (spravidla drobné opravy ako kvapkajúci kohútik, výmena žiaroviek a podobne) a ktoré opravy bude vykonávať a hradiť vlastník.
  • dohoda o poistení bytu a spôsobe úhrady poistného. Musí sa jednoznačne stanoviť, kto je povinný uzavrieť poistnú zmluvu na poistenie bytu a kto má túto sumu uhrádzať.
  • presné stanovenie počtu osôb, ktoré budú v byte bývať. Ak by toto stanovenie chýbalo a nájomník by sám v byte ubytoval ďalšie osoby, mohlo by to spôsobiť vznik vysokých nedoplatkov na službách. Ak by išlo o neserióznych nájomníkov, tieto náklady by musel nakoniec znášať vlastník. Preto treba presne stanoviť aj sankciu za porušenie tejto povinnosti.
  • s cieľom minimalizovať výšku prípadných nedoplatkov treba dojednať platbu nájomného za mesiac vopred a pravidelne kontrolovať aj úhrady ostatných nákladov (ak neboli zmluvne prepísané priamo na nájomníka).

Doba nájmu

Stanovenie doby nájmu je povinnou náležitosťou nájomnej zmluvy. Odporúčame neuzatvárať nájomnú zmluvu na dobu neurčitú, nakoľko vlastníkovi v takom prípade pribúdajú rôzne, pre neho nevýhodné, povinnosti (napríklad povinnosť zabezpečiť po výpovedi zmluvy nájomníkovi náhradné ubytovanie).

Odporúčame nájomnú zmluvu uzatvoriť najprv na kratšiu dobu, napríklad tri mesiace, aby si vlastník overil platobnú disciplínu a správanie nájomníka. Ak by bol vlastník s nájomníkom spokojný, následne môže nájomnú zmluvu dodatkom predĺžiť. Predlžovať dobu nájmu odporúčame vždy len na také obdobie, aby prípadné nedoplatky mohol pokryť zložený depozit, napríklad na šesť mesiacov a následne prípadne dodatkami opätovne predlžovať túto dobu.

Treba mať totiž na zreteli, že vlastník bytu, ktorý dáva cudzej osobe k dispozícii svoj majetok je vždy v horšom postavení ako nájomník. Nájomník môže kedykoľvek byt opustiť aj s nezaplatenými účtami a vlastníkovi ostanú len oči pre plač.

Povinnosti voči štátu

Ihneď po uzavretí nájomnej zmluvy nesmie vlastník bytu zabudnúť na povinnosť registrovať sa na príslušnom daňovom úrade ako aj vo svojej zdravotnej poisťovni.

Príjmy z prenájmu bytu sa od určitej výšky ročného nájomného zdaňujú a platí sa z nich aj zdravotné poistenie. O aktuálnych hraniciach príjmov, od ktorých treba z nájomného prispievať aj štátu je potrebné sa informovať pri návšteve daňového úradu a zdravotnej poisťovne. 

Ohodnoťte článok
Hlasovalo: 1938
FacebookVybrali SMETwitterDeliciousLinkedIn

NOVÝ PRÍSPEVOK

Najčítanejšie (Rady a vzory)

Zobraziť všetky Nové v judikatúre

Nezhody pri hospodárení so spoločnou vecou, petit žaloby podielového spoluvlastníka (§ 139 ods. 2 OZ)

Žalobou podielového spoluvlastníka podanou podľa druhej vety ustanovenia § 139 ods. 2 Občianskeho zákonníka nemožno nahrádzať prejav vôle ...

Nebezpečné prenasledovanie, k znaku dlhodobosti (§ 360a TZ)

Zákonný znak „iného dlhodobo prenasleduje“ u prečinu nebezpečného prenasledovania podľa § 354 ods. 1 Trestného zákonníka (v SR § 360a ...

CSP: K aplikácii § 257 Civilného sporového poriadku

Aplikácia § 257 Civilného sporového poriadku pri rozhodovaní o náhrade trov konania prichádza do úvahy v prípadoch, keď síce sú naplnené ...

Neoprávnený odber plynu; premlčanie

Osoba, která po smrti původního odběratele odebírá v jeho bytě plyn navzdory tomu, že nemá uzavřenou smlouvu o odběru, je přinejmenším ...

Zaujímavé odkazy

Hľadanie poisťovateľa podľa EČVhttp://www.skp.sk/#xl_xr_page_vyhladanie%20poistvozidla

S nárokom na poistné plnenie sa obráťte na zobrazeného poisťovateľa

Online zmluvyhttp://www.onlinezmluvy.sk/

Vzory zmlúv a všetko k nim na jednom mieste.

Digitálna parlamentná knižnicahttp://www.nrsr.sk/dl/

Spoločná česko-slovenská digitálna parlamentná knižnica je elektronická forma úplných ...

Rozhodnutia všeobecných súdov Slovenskej republikyhttps://obcan.justice.sk/infosud/-/infosud/zoznam/rozhodnutie

Zverejňované rozhodnutia slovenských súdov.

Rozhodnutia Ústavného súdu Slovenskej republikyhttps://www.ustavnysud.sk/vyhladavanie-rozhodnuti#!DmsSearchView

Vyhľadávanie rozhodnutí Ústavného súdu Slovenskej republiky

Vyhľadanie nehnuteľností konkrétnej osobyhttps://www.katasterportal.sk/kapor/vyhladavanieVlastnikFormInit.do

Vyhľadanie nehnuteľností osoby podľa priezviska a mena osoby.

Registre

Vyhľadávanie v Obchodnom vestníkuhttps://www.justice.gov.sk/PortalApp/ObchodnyVestnik/Formular/FormulareZverejnene.aspx

Vyhľadávanie v Obchodnom vestníku

Notársky centrálny register záložných právhttp://www.notar.sk/%C3%9Avod/Not%C3%A1rskecentr%C3%A1lneregistre/Z%C3%A1lo%C5%BEn%C3%A9pr%C3%A1va.aspx

Vyhľadajte si záložcu, veriteľa alebo záloh v Notárskom centrálnom registri záložných ...

Štatistický register organizáciíhttp://slovak.statistics.sk/wps/portal/ext/Databases/register_organizacii/!ut/p/b1/jY_BDoIwEEQ_qYMtFo-LkVJDGosWoRfTgzEYAQ_G7xeJV9G9TfLeTJZ5VjPfh2d7CY926MPtnf3yRNbafVFVUNUig-aRgnEOyOQINCOAL0eYfCt1kqYRITHlBvpAO1VuRQQRf_wZ4K_9taJcyAJIChVDU-7KleUcxH_5R-YnZK5hAmZeNPnQndm9c67GVbwAlOWrBg!!/dl4/d5/L2dJQSEvUUt3QS80SmtFL1o2X1ZMUDhCQjFBMDgxVjcwSUZTUTRRVU0xR1E1/

Register obsahuje registračné údaje o ekonomických subjektoch a vedie ho Štatistický úrad SR.

Obchodný registerhttp://www.orsr.sk/

Obchodný register je verejný zoznam, do ktorého sa zapisujú zákonom stanovené údaje ...

Živnostenský registerhttp://www.zrsr.sk/

Živnostenský register tvorí súbor určených údajov o podnikateľoch. Údaje do registra ...

Register stratených a odcudzených dokladovhttp://www.minv.sk/?stratene-a-odcudzene-doklady

Overte si, či sa vám niekto nepreukázal strateným alebo odcudzeným dokladom inej osoby.

Čítali sme

B. Bugár: Most-Híd nezahlasuje za tajnú voľbu ústavných sudcovhttp://www.teraz.sk/slovensko/monitor-b-bugar-most-hid-nezahlasuj/419793-clanok.html

Ak niektorý z poslancov zmarí voľbu kandidátov na ústavných sudcov, bude to na jeho ...

O post predsedu protikorupčného úradu je možné uchádzať sa do utorkahttp://www.teraz.sk/slovensko/uv-prihlasky-na-post-predsedu-protik/419765-clanok.html

Voľba sa bude opakovať, pretože parlament dosiaľ predsedu nevybral.

Únia miest Slovenska: Zákon o daniach pripraví mestá o miliónyhttp://www.teraz.sk/ekonomika/unia-miest-slovenska-zakon-o-daniach/419717-clanok.html

Zákon, ktorý schválili poslanci v Národnej rade SR, počíta so zvýšením nezdaniteľnej ...

Fico: Je šanca na to, aby boli zvolení zvyšní kandidáti na sudcov ÚShttp://www.teraz.sk/slovensko/fico-je-sanca-na-to-aby-boli-zvoleni/419633-clanok.html

Na zvolenie potrebného počtu kandidátov vyzval snemovňu aj predseda ÚS Ivan Fiačan.

Plénum bude voliť kandidátov na ústavných sudcov v streduhttp://www.teraz.sk/slovensko/plenum-bude-volit-kandidatov-na-usta/419498-clanok.html

Poslanci budú kandidátov vyberať zo 16 uchádzačov. Pôjde už o piatu voľbu.

Je dôležité, aby sa na prokuratúre zaviedli systémové zmeny, tvrdí Remišováhttps://spravy.pravda.sk/domace/clanok/526336-je-dolezite-aby-sa-na-prokurature-zaviedli-systemove-zmeny-tvrdi-remisova/

V prokuratúre je potrebné nastaviť nové a transparentné pravidlá.

Nové časopisy

Verejné obstarávanie – právo a prax 4/2019

Verejné obstarávanie – právo a prax 4/2019

Dvojmesačník plný odborných informácií monitoruje aktuálne dianie v oblasti verejného ...

DE IURE 1-2/2019

DE IURE 1-2/2019

DE IURE je časopis Najvyššieho súdu, ktorý vychádza štvrťročne v online verzii a pravidelne ...

Bulletin slovenskej advokácie 9/2019

Bulletin slovenskej advokácie 9/2019

Recenzovaný časopis pre právnu vedu a prax vydávaný Slovenskou advokátskou komorou.

Bulletin slovenskej advokácie 7-8/2019

Bulletin slovenskej advokácie 7-8/2019

Recenzovaný časopis pre právnu vedu a prax vydávaný Slovenskou advokátskou komorou.

Justičná revue 6-7/2019

Justičná revue 6-7/2019

Časopis pre právnu prax.

Verejné obstarávanie – právo a prax 3/2019

Verejné obstarávanie – právo a prax 3/2019

Dvojmesačník plný odborných informácií monitoruje aktuálne dianie v oblasti verejného ...

PoUtStŠtPiSoNe
: