Nedeľa, 23. jún 2024 | meniny má Sidónia , zajtra Ján
Deň verejnej služby OSN
Predplatné
Nedeľa, 23. jún 2024 | meniny má Sidónia , zajtra Ján
Deň verejnej služby OSN
TlačPoštaZväčšiZmenši

Možnosti obrany proti porušeniu predkupného práva

najpravo.sk • 2.11. 2012, 16:32

Spoluvlastník, ktorý je oprávnený z predkupného práva (§ 140 Občianskeho zákonníka), má pri porušení povinností zo strany spoluvlastníka, ktorý je povinný z predkupného práva, na výber, či: a/ sa bude žalobou domáhať vyslovenia relatívnej neplatnosti zmluvy o prevode podielu zo spoluvlastníka na tretiu osobu (§ 40a Občianskeho zákonníka); jeho žaloba musí v takomto prípade smerovať voči všetkým účastníkom zmluvy o prevode spoluvlastníckeho podielu, pri ktorej bolo porušené jeho predkupné právo, lebo tí sú pasívne legitimovaní, b/ sa bude domáhať voči nadobúdateľovi (tretej osobe ako singulárnemu právnemu nástupcovi pôvodného podielového spoluvlastníka), aby mu nadobudnutý spoluvlastnícky podiel ponúkol na kúpu za rovnakých podmienok, za ktorých ich kúpil od pôvodného podielového spoluvlastníka; ak nadobúdateľ jeho výzve nevyhovie, má oprávnený spoluvlastník právo domáhať sa na súde žalobou voči nadobúdateľovi, aby bol nahradený prejav vôle nadobúdateľa; žalobe vyhovujúce rozhodnutie súdu nahradí v tomto prípade chýbajúci zmluvný prejav nadobúdateľa (§ 161 ods. 3 O.s.p.), c/ sa uspokojí s tým, že mu zostáva predkupné právo, avšak už voči nadobúdateľovi. Zákon v uvedených ustanoveniach ponecháva oprávnenému spoluvlastníkovi voľbu, či vôbec, prípadne ktoré z týchto riešení zvolí.

(rozsudok Najvyššieho súdu SR z 22.9.2010, sp. zn. 3 Cdo 122/2009)

Z odôvodnenia:

Okresný súd Veľký Krtíš rozsudkom z 31. júla 2008 č. k. 1 C 284/2007-234 určil, že 1/ je neplatná kúpna zmluva uzavretá 4. septembra 2006 medzi žalovanou 1/ ako predávajúcou a žalovaným 2/ ako kupujúcim, ktorej vklad bol povolený Správou katastra vo Veľkom Krtíši pod sp. zn. V. v časti o prevode spoluvlastníckych podielov k nehnuteľnostiam zapísaným v katastrálnom území Š. na listoch vlastníctva č. X., X., X., X. a X., ktoré sú vo výroku presne špecifikované, 2/ je neplatný právny úkon žalovaného 2/ zo 17. decembra 2007, ktorým odstúpil od kúpnej zmluvy uzavretej 4. septembra 2006, 3/ vo zvyšku žalobu zamietol. Žiadnemu z účastníkom nepriznal právo náhradu trov konania. Rozhodnutie odôvodnil tým, že žalovaná 1/ ako predávajúca a žalovaný 2/ ako kupujúci uzavreli 4. septembra 2006 predmetnú kúpnu zmluvu, avšak pri jej uzatváraní porušili zákonné predkupné právo v zmysle § 140 Občianskeho zákonníka, ktoré žalobcom 1/ až 6/ prislúcha ako podielovým spoluvlastníkom vo výroku rozsudku presne uvedených nehnuteľností. Žalobcovia 1/ až 6/ ako oprávnení z porušenia predkupného práva sa dovolali relatívnej neplatnosti časti predmetnej kúpnej zmluvy týkajúcej sa prevodu spoluvlastníckych podielov žalovanej 1/ na žalovaného 2/, keď bola žaloba, ktorá je predmetom tohto konania, doručená žalovaným (čo nastalo 5. decembra 2007), od ktorého okamihu sa kúpna zmluva stala od počiatku neplatnou. Z dôvodu, že kúpna zmluva je neplatná od počiatku, považoval následný právny úkon žalovaného 2/ zo 17. decembra 2007, ktorým odstúpil od kúpnej zmluvy, za neplatný, pričom poukázal aj na to, že neboli splnené ani hmotnoprávne podmienky na strane žalovaného 2/ pre platné odstúpenie od zmluvy tak, ako sú uvedené v § 49 Občianskeho zákonníka. Pokiaľ sa žalobcovia domáhali, aby súd nahradil vyhlásenie vôle žalovanej 1/ uzavrieť s nimi ako kupujúcimi kúpnu zmluvu o prevode spoluvlastníckych podielov za rovnakých podmienok, ako boli uvedené v kúpnej zmluve zo 4. septembra 2006, ktorú uzavrela so žalovaným 2/, považoval v tejto časti žalobu za nedôvodnú, nakoľko realizácia predkupného práva voči pôvodnému spoluvlastníkovi žalovanej 1/ nie je možná, nakoľko by došlo k porušeniu jej ústavného práva vlastniť majetok (čl. 20 Ústavy Slovenskej republiky). Žalovaná 1/ sa opätovne stala spoluvlastníčkou sporných spoluvlastníckych podielov a predkupné právo žalobcov zostalo zachované. Výrok o náhrade trov konania odôvodnil § 142 ods. 2 O.s.p.

Na základe odvolania žalobcov 1/ až 6/ a žalovaných 1/ a 2/ Krajský súd v Banskej Bystrici rozsudkom z 19. novembra 2008 sp. zn. 15 Co 223/2008 napadnutý rozsudok súdu prvého stupňa zmenil vo výroku, ktorým určil, že je neplatná časť kúpnej zmluvy uzavretej medzi žalovanými 1/ a 2/ dňa 4. septembra 2006, ktorej vklad bolo povolený Správou katastra vo Veľkom Krtíši pod sp. zn. V. a vo výroku, ktorým určil, že je neplatné odstúpenie žalovaného 2/ zo 17. decembra 2007 od kúpnej zmluvy uzavretej so žalovanou 1/ dňa 4. septembra 2006, tak, že žalobu v týchto častiach zamietol. Výrok napadnutého rozsudku súdu prvého stupňa v časti, ktorým vo zvyšku žalobu zamietol, potvrdil. Žalobcov 1/ až 6/ zaviazal zaplatiť žalovaným 1/ a 2/ náhradu trov prvostupňového a odvolacieho konania v sume 34 072,40 Sk. Na rozdiel od súdu prvého stupňa dospel k záveru, že žalobcovia nepreukázali naliehavý právny záujem na určení neplatnosti kúpnej zmluvy ani na určení neplatnosti odstúpenia od kúpnej zmluvy v zmysle § 80 písm. c/ O.s.p. Vychádzal zo skutočnosti, že došlo k obnoveniu právneho stavu pred porušením predkupného práva žalobcov kúpnou zmluvou uzavretou medzi žalovanými 1/ a 2/ dňa 4. septembra 2006 a žalovaná 1/ je v príslušnom katastri nehnuteľností v súčasnosti zapísaná ako spoluvlastníčka podielov sporných nehnuteľností. V čase rozhodovania súdov (§ 154 ods. l O.s.p.) je právny stav taký, aký by nastal, ak by žalobe o určenie neplatnosti kúpnej zmluvy v časti, v ktorej sa žalobcovia dovolali relatívnej neplatnosti, bolo vyhovené. Podľa názoru odvolacieho súdu nie je rozhodujúce, či tento právny stav by nastal v dôsledku rozhodnutia súdu o neplatnosti kúpnej zmluvy alebo v dôsledku odstúpenia od kúpnej zmluvy. Poukázal na § 34 ods. 2 zákona č. 162/1995 Z.z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov, podľa ktorého právo k nehnuteľnosti podľa § 1 ods. l, ktoré vzniklo rozhodnutím súdu o neplatnosti právneho úkonu, sa do katastra nezapíše, ak právo k nehnuteľnosti bolo dotknuté ďalšou právnou zmenou. Preto bol toho názoru, že v súčasnosti nie je žiaden dôvod na to, aby titul nadobudnutia spoluvlastníctva žalovanou 1/ v dôsledku odstúpenia od kúpnej zmluvy zaznamenaný v katastri nehnuteľností bol nahradený iným titulom – rozsudkom o určení neplatnosti kúpnej zmluvy, čím by sa na právnom postavení žalobcov nič nezmenilo. Preto z dôvodu, že žalobcovia nemajú naliehavý právny záujem na určení neplatnosti časti kúpnej zmluvy zo 4. septembra 2006 a ani na určení neplatnosti odstúpenia žalovaného 2 od kúpnej zmluvy zo 17. decembra 2007 v zmysle § 80 písm. c/ O.s.p. (aj s prihliadnutím na rozhodnutie Najvyššieho súdu Slovenskej republiky sp. zn. 2 Cdo 50/2000 a sp. zn. 3 Cdo 112/2004), rozsudok súdu prvého stupňa vo vyhovujúcej časti zmenil a žalobu zamietol. Pokiaľ ide o žalobu v časti, ktorou sa žalobcovia domáhajú nahradenia prejavu vôle žalovanej 1/ uzavrieť s nimi kúpnu zmluvu o prevode spoluvlastníckych podielov sporných nehnuteľností za podmienok uvedených v kúpnej zmluve, ktorú zavrela so žalovaným 2/ dňa 4. septembra 2006, v tejto časti považoval rozsudok súdu prvého stupňa za vecne správny. Odvolací súd sa stotožnil s názorom prvostupňového súdu, že žalovanej 1/, ktorá síce porušila ponukovú povinnosť v zmysle § 140 Občianskeho zákonníka, avšak protiprávny stav bol napravený, nemožno takúto povinnosť - predať svoje spoluvlastnícke podiely na nehnuteľnostiach - uložiť, lebo takáto povinnosť žalovanej 1/ nevyplýva zo žiadneho právneho predpisu, ani zo zmluvy ani z porušenia práva. Výrok o náhrade trov konania odôvodnil § 224 ods. 1, 2 O.s.p. a § 142 ods. l O.s.p. Zároveň vyhovel návrhu žalobcov a samostatným výrokom vyslovil, že proti rozsudku (jeho potvrdzujúcemu výroku) je prípustné dovolanie (§ 238 ods. 3 O.s.p.). Z odôvodnenia jeho rozhodnutia vyplýva, že za otázku právne zásadného významu považoval otázku „Ak sa podielový spoluvlastník nehnuteľností, ktorého predkupné právo bolo porušené uzavretím kúpnej zmluvy medzi iným podielovým spoluvlastníkom a treťou osobou, účinne dovolal relatívnej neplatnosti predmetnej kúpnej zmluvy, môže svoje predkupné právo realizovať tak, že súd rozsudkom nahradí prejav vôle predávajúceho (toho, kto predkupné právo porušil), že ako predávajúci predáva predmetné nehnuteľnosti navrhovateľovi (podielovému spoluvlastníkovi, ktorého predkupné právo bolo porušené), a to za rovnakých podmienok, za akých sa uskutočnil prevod nehnuteľností kúpnou zmluvou, ktorej neplatnosti sa dovolal navrhovateľ ako podielový spoluvlastník, ktorého predkupné právo bolo porušené".

Obsah ZDARMA pre prihlásených používateľov

Tento text je dostupný pre všetkých prihlásených užívateľov portálu Najprávo.sk.

Získajte ešte viac benefitov a prístup k prémiovému obsahu objednaním predplatného.

Zaregistrovať sa

Už som prihlásený, zobraziť článok v sekcii premium
Ohodnoťte článok
Hlasovalo: 1814

Nový príspevok

Nové v judikatúre

Hľadať všade
PoUtStŠtPiSoNe
: