Štvrtok, 28. marec 2024 | meniny má Soňa , zajtra Miroslav
Deň učiteľov
Predplatné
Štvrtok, 28. marec 2024 | meniny má Soňa , zajtra Miroslav
Deň učiteľov
TlačPoštaZväčšiZmenši

504/2003 Z. z.

najpravo.sk • 26.8. 2014, 23:26

Všeobecná časť

 

I.         Pre podnikanie v poľnohospodárstve a iné hospodárske využitie pôdy je charakteristické, že sa deje v organizačných štruktúrach, ktoré v svojej činnosti v určitom rozsahu používajú prenajaté pozemky. Tento stav je v určitej miere bežný aj v iných krajinách (v krajinách EÚ je zreteľné znižovanie počtu poľnohospodárskych podnikov a zvyšovanie ich priemernej výmery, ubúda podiel pôdy obhospodarovanej vlastníkmi) a v značnej miere sa bežne používa aj na hospodárske využitie iných majetkových hodnôt (prenájom bytov a nebytových priestorov, leasing). Všeobecný zjav, že vlastníci poľnospodárskych pozemkov v určitom rozsahu sami svoje pozemky vždy neobhospodarujú (v Nemecku, vo Francúzsku a v Belgicku sa udáva vyše 60 % dlhodobo prenajímanej pôdy), je predurčený faktormi prejavujúcimi sa v znižovaní počtu pracovných síl v poľnohospodárstve.

Dôležitosť nájomných pomerov v súčasných podmienkach slovenského poľnohospodárstva a ich adekvátnej právnej úpravy je zvýšená niektorými historicky vzniknutými danosťami štruktúry pozemkového vlastníctva. Súčasný stav je charakterizovaný extrémnou rozdrobenosťou pozemkového vlastníctva v jeho stránke technickej (veľkosť a počet pozemkov), právnej (pozemky v spoluvlastníctve) i prevádzkovo-hospodárskej (počet spoluvlastníkov jedného pozemku, priemerná výmera pozemkového vlastníctva na jedného vlastníka, rozptyl pozemkov toho istého vlastníka v teréne, tvar, konfigurácia a prístupnosť pozemku), ktorá nevyhovuje podmienkam moderných poľnohospodárskych technológií. V období dominácie užívacích vzťahov v poľnohospodárstve tak boli bez rozhodnutia vlastníkov zriadené na ich pozemkoch stavby a urobené dlhodobé zmeny vo využití a v organizácii pôdneho fondu, v dôsledku čoho nie sú vlastnícke hranice pôvodných pozemkov v teréne zreteľné, a v poľnohospodárstve sa vytvorili organizačné štruktúry hospodársky spájajúce pozemky a majetkové hodnoty na ich využitie v rôznom vlastníckom režime a tento stav bol v zásade, pri istom vzraste počtu poľnohospodárskych podnikov, zachovaný aj po privatizácii a inej vlastníckej reštrukturalizácii poľnohospodárskej výroby.

            Nepriaznivý stav pozemkového vlastníctva bol sprevádzaný aj neúplnosťou a nedokonalosťou jeho verejnej evidencie, či ide o evidenciu pozemkov alebo právnych vzťahov k nim, opäť znásobený dôrazom na evidenciu užívacích vzťahov a pozemkov v hospodársky využívanom stave. Prebiehajúca obnova evidencie ešte nie je ukončená.

            Pri evidovaných 2,4 mil. ha poľnohospodárskej pôdy sa odhaduje, že pôvodných pozemkov je asi 5,5 mil. o priemernej výmere jedného pozemku 0,45 ha a s priemerným počtom 12 až 15 spoluvlastníkov. Na zlúčených pozemkoch hospodári asi 2.800 právnických osôb (celkom na 1,8 mil. ha) a 20 tis. jednotlivo hospodáriacich roľníkov. Všeobecná evidencia uzavretých nájomných zmlúv neexistuje; Slovenský pozemkový fond prenajíma vyše 500 tis ha vo vlastníctve štátu a neznámych osôb na základe vyše 2.500 zmlúv.

            Nadväzne na uvedené sa nájomné vzťahy preto uskutočňujú v rámci hraníc hospodárskeho využívania poľnohospodárskych plôch s doplnením viac alebo menej určitých vlastníckych údajov v nájomných zmluvách. Aj tvorba identifikačného systému pre poľnohospodárske parcely, ktorý je podmienkou pre prijímanie platieb zo zdrojov EÚ a sleduje predovšetkým zistenie skutočného užívania pôdy, sa aj s ohľadom na stav evidencie pozemkov, nebuduje na báze katastrálnych parciel, ale plôch s viac menej stabilnými prirodzenými hranicami , tzv. fyzických blokov.

 

II.        Nájom poľnohospodárskych pozemkov sa spravuje všeobecnou úpravou nájomnej zmluvy (§ 663 až 684 Občianskeho zákonníka) a v určitom rozsahu ustanoveniami § 22 ods. 2 až 6, 8 a 9 zákona č. 229/1991 Zb. v znení neskorších predpisov.

Na základe § 22 ods. 9 zákona č. 229/1991 Zb. a § 879a Občianskeho zákonníka bolo vydané nariadenie vlády č. 208/1994 Z. z. o nájme poľnohospodárskych a lesných nehnuteľností a o nájme poľnohospodárskeho podniku v znení nariadenia vlády č. 262/2001 Z. z. Úprava nariadenia vlády je na jednej strane limitovaná medzami zákonnej úpravy a na druhej strane je použitie úpravy tejto právnej sily na reguláciu takýchto právnych vzťahov nevhodné, preto navrhovaná úprava od neho upúšťa.

 

            Všeobecná úprava nájomnej zmluvy a nájomného pomeru, použiteľná na všetky druhy nájmu, bola do Občianskeho zákonníka (§ 663 až 684) zaradená zákonom č. 509/1991 Zb. V značnej miere je obsahovo prevzatá z úpravy nájomnej zmluvy v Občianskom zákonníku z roku 1950. Ten, hoci inak v úprave nájmu dosť nadväzoval na pôvodnú unifikačnú osnovu čsl. Občianskeho zákonníka a ďalšie návrhy rekodifikácie občianskeho práva (obsahujúce v tejto veci, i keď početné, v podstate len spresnenia vtedajšieho platného práva), nemal špeciálnych ustanovení pre árendálnu zmluvu.

Občiansky zákonník z roku 1950 bol vytvoril jednotný typ nájomnej zmluvy, zahŕňajúci aj tzv. árendálnu zmluvu, ktorá bola v dovtedajšom práve na našom území osobitným zmluvným typom, použiteľným práve pre poľnohospodárske nehnuteľnosti. Vymedzil základné rozlíšenie nájmu a árendy, keď umožňoval dohodnúť buď dočasné užívanie veci alebo branie úžitkov (požitkov) z prenajatej veci, či oboje, no hovorí len o nájomnej zmluve. Zo špeciálnych ustanovení pre árendu prevzal len úpravu platenia nájomného a odpustenia a zliav pre prípad nájmu poľnohospodárskych alebo lesných pozemkov a špeciálnu úpravu záložného práva prenajímateľa nehnuteľnej veci na zabezpečenie nájomného. Obsahovo zhodná je aj úprava súčasného Občianskeho zákonníka.

            Samostatnosť árendálnej zmluvy a odchýlky špeciálnych ustanovení právnej úpravy pre árendálnu zmluvu od všeobecnej úpravy nájomnej zmluvy plynú z toho, či na dosiahnutie nájmom sledovaného (hospodárskeho alebo iného) účelu nájmu stačí prenajatú vec užívať bez ďalšieho alebo sa vyžaduje určité úsilie a pričinenie užívateľa (árenda), pri ktorom je účelom užívania požívanie predmetu nájmu, branie úžitkov z neho, najmä plodov.

Od toho sa potom odvíja v prvom rade rozsah oprávnení nájomcu: prosté užívanie (uti) pri nájomnej zmluve a pri árendálnej zmluve branie plodov z plodonosnej veci (frui), napr. niektoré prípady tzv. kúpy budúcej úrody, keď sa plodonosný predmet prenechá inému, aby ako poberateľ požitkov zobral napr. úrodu, alebo, a to spravidla, užívanie a požívanie (uti, frui) a na ne nadväzuje rozdelenie zodpovednosti zmluvných strán za udržiavanie predmetu nájmu v  stave spôsobilom na používanie na účel nájmu a znášanie nákladov na udržiavanie predmetu nájmu v použiteľnom stave, ako aj špecifické riešenia pre platenie, odpustenie a zľavy nájomného a niektoré prípady pri skončení nájmu.

Schválený legislatívny zámer Občianskeho zákonníka zachováva členenie právnej úpravy nájmu na všeobecnú úpravu nájomnej zmluvy a na osobitné nájmy podľa predmetu a účelu nájmu.

            Podľa legislatívneho zámeru Občianskeho zákonníka, zákon rozlíši nájom (užívanie veci) a árendu (požívanie veci) a osobitne upraví nájom pozemku a vzhľadom na špecifiká, ktoré vznikajú pri využívaní pozemkov na poľnohospodárske účely, zvlášť sa upraví poľnohospodársky nájom pozemku (vrátane osobitných spôsobov zániku nájmu a dĺžky výpovedných lehôt).

Podľa programového vyhlásenia vlády má sa legislatívny zámer rekodifikácie súkromného práva ešte dopracovať a na jeho základe vypracovať dlhodobý plán postupného vypracovania nových právnych predpisov. V legislatívnom procese sa majú pripraviť návrhy na zosúladenie osobitných právnych úprav súkromného práva so všeobecnou úpravou súkromného práva.

 

            Navrhované doplnenie úpravy árendálnej zmluvy do právneho poriadku nadväzuje na ciele schváleného legislatívneho zámeru zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov a korešponduje so zámermi rekodifikácie občianskeho práva; nepoužíva pritom termín árenda ale zachováva terminológiu platného Občianskeho zákonníka.

            Návrh predstavuje doplnenie všeobecnej úpravy nájomnej zmluvy špeciálnymi ustanoveniami obsahujúcimi odchýlky pre tradičné vymedzenie árendálnej zmluvy, osobitne pre nepodnikateľské poľnohospodárske nájmy a osobitne na účely podnikateľské, vrátane nájmu podniku alebo jeho časti.

 

III.      Návrh usiluje o zohľadnenie špecifík predmetu a účelu poľnohospodárskych a lesných nájmov a o vyváženú úpravu postavenia účastníkov nájomného pomeru, ako aj o ochranu verejných záujmov spojených s pozemkami pri ich využívaní v poľnohospodárstve a lesníctve. Tak zapadá do zámerov programového vyhlásenia vlády: podporiť doriešenie vlastníckych vzťahov k pôde a rozvoj trhu s pôdou, podporiť hospodárne využívanie potenciálu poľnohospodárskej pôdy pri plnom rešpektovaní eklogických požiadaviek a podporiť intenzívnu ekonomickú poľnohospodársku výrobu.

Vytvára vhodné právne podmienky pre moderné poľnohospodárstvo a lesníctvo pri dodržaní požiadaviek trvalo udržateľného rozvoja a pre spravodlivú účasť nájomcov a prenajímateľov na spoločensky (trhovo) uznanom výnose z riadneho hospodárenia s predmetom nájmu.

Navrhovaný zákon tak môže prispievať k napĺňaniu občianskych práv a slobôd, ktorými sú, na strane prenajímateľa ústavné právo na vlastníctvo (Čl. 20) a právo na inú zárobkovú činnosť (Čl. 35 ods. 1 a 2) a na strane nájomcu právo na podnikanie (Čl. 35 ods. 1 a 2).

 

IV.      Problematika nájmu pozemkov nie je v práve Európskej únie upravená. Zákonodarstvo európskych krajín používa popri všeobecnej úprave nájomnej a árendálnej zmluvy aj špeciálnu úpravu poľnohospodárskych nájmov.

 

            Špeciálne poľnohospodárske nájomné právo je zamerané hlavne na využitie predmetu nájmu v podnikaní nájomcu a týka sa jednotlivých pozemkov i celých hospodárstiev. Aj keď zákonodarstvo jednotlivých krajín vykazuje významné rozdiely v intenzite a v spôsoboch regulácie, sú v ňom isté spoločné črty. Regulácia smeruje prevažne na zachovanie účelu nájmu, vrátane obnovy hospodárskej rovnováhy zmluvných strán pri zmene pomerov, za ktorých bola zmluva uzavretá a vo viacerých krajinách zohľadňuje aj štrukturálne vplyvy zmien obhospodarovateľa pôdy na agrárny sektor (vytváranie a zachovanie výkonných poľnohospodárskych podnikov).

            Ustanovenie doplňujúcich podmienok pre vznik nájmu (ak sa používa) slúži ako regulácia vstupu do odvetvia: obmedzovaním veľkosti plochy v nájme, obmedzovaním počtu hospodárstiev založených na nájme, v rukách jednej osoby, predpísaním osobitných osobných predpokladov nájomcu (odborné požiadavky, vzdialenosť bydliska nájomcu od predmetu nájmu a pod.), administratívny súhlas k vzniku nájmu (zmluvy štátom evidované alebo kontrolované). S touto témou súvisí aj úprava podmienok zmeny osoby nájomcu (podnájom, právne nástupníctvo v nájme pri smrti nájomcu a pod.) a priznanie predkupného práva nájomcovi a ochrana nájmu pri zmene vlastníctva predmetu nájmu.

Pravidelne sa vyskytujú úpravy na umožnenie riadneho hospodárenia na predmete nájmu a ochrana nákladov nájomcu urobených na ten účel a na zlepšenie predmetu nájmu. Tieto úpravy sa týkajú trvania nájmu (minimálna doba nájmu, dôvody a lehoty na jednostranné skončenie nájmu, obnova a predĺženie nájmu), podmienok zmeny predmetu nájmu (so súhlasom prenajímateľa alebo súdu alebo štátnej správy) a vymedzenia nároku na náhradu neamortizovaných nákladov pri predčasnom skončení nájmu.

Nájomné je buď rôznymi spôsobmi regulované alebo neregulované a priznáva sa právo na zmenu výšky nájomného pri zmene ustanovených okolností po vzniku nájmu.

 

V.        V súvislosti s navrhovanou právnou úpravou sa nepredpokladá vytvorenie nových orgánov dozoru nad dodržiavaním ustanovení zákona.

            Schválenie a vykonávanie predloženého návrhu zákona nebude mať dopad na štátny rozpočet ani tvorbu nových pracovných miest vo verejnej správe ani na životné prostredie.      Návrh zákona je v súlade s Ústavou a medzinárodnými dohodami, ktorými je Slovenská republika viazaná.

            Návrh zákona nebol predložený Rade hospodárskej a sociálnej dohody  SR v zmysle zákona č. 166/1999 Z. z., nakoľko  problematika návrhu sa netýka oblastí ustanovených v § 3 cit. zákona.

             Ministerstvo financií SR v rámci pripomienkového konania listom z 13.6.2003 č. 11758/2003-81 zaujalo stanovisko, že berie na vedomie, že navrhovaná právna úprava nebude mať dopad na štátny rozpočet.

 

 

 

Osobitná časť

 

            K Čl. I

 

K § 1

 

Všeobecná úprava nájmu pozemku na poľnohospodárske účely by mala byť dostatočným právnym prostredím pre skôr krátkodobé, jednorazové a príležitostné nájmy menších a ucelených plôch.

Na zmluvu o nájme pozemku na poľnohospodárske účely sa samozrejme použijú aj všeobecné ustanovenia Občianskeho zákonníka.

Zo súkromnoprávneho hľadiska nie je rozhodujúce administratívnoprávne začlenenie pozemku, ani druh pozemku  evidovaný v katastri nehnuteľností, ale skutočné hospodárske využitie pozemku. Ustanovení predpisov o ochrane poľnohospodárskeho pôdneho fondu a povinností z nich vyplývajúcich sa navrhovaný zákon samozrejme nedotýka.

 

K § 2

 

Osobitné ustanovenie k § 663 Občianskeho zákonníka vyjadruje rozdielny rozsah oprávnení nájomcu ohľadne úžitkov predmetu nájmu, vyplývajúci z účelu nájmu.

 

K § 3

 

Všeobecná úprava poľnohospodárskeho nájmu v navrhovanom zákone upraví základnú odchýlku ohľadne znášania obvyklých nákladov spojených s užívaním pozemku oproti všeobecnej úprave nájomnej zmluvy.

Osobitné ustanovenie k § 664 a 665 Občianskeho zákonníka o rozdelení zodpovednosti zmluvných strán za udržiavanie predmetu nájmu v  stave spôsobilom na používanie na účel nájmu a znášanie nákladov na udržiavanie predmetu nájmu v použiteľnom stave, nadväzuje navrhovanú úpravu rozsahu oprávnení nájomcu.

Možnosť odchylnej zmluvnej úpravy pamätá napr. na niektoré prípady tzv. kúpy budúcej úrody, keď sa plodonosný predmet prenechá inému, aby ako poberateľ požitkov z nej len zobral napr. úrodu.

K § 4

 

Bezo zmeny sa preberá úprava doterajšieho § 671 ods. 2 Občianskeho zákonníka o čase platenia nájomného z poľnohospodárskych alebo lesných pozemkov, ako to zodpovedá potrebám a zvykostiam hospodárskeho života.

 

K § 5

 

Ak je obsahom nájomnej zmluvy právo nájomcu brať z prenajatej veci úžitky (privlastňovať si ich), je nájomné odplatou za toto branie úžitkov a preto, ak sa ono stane celkom alebo sčasti nemožným a predmet nájmu takto nespôsobilým na účel nájmu, je namieste, aby nájomca vôbec alebo sčasti neplatil nájomné. Obdobne ak vynaložené náklady presiahnu výnosy zo získaných úžitkov pre všeobecný pokles úrody.

Nie celkom výstižné a oproti staršiemu právu užšie ustanovenie Občianskeho zákonníka o vadách prenajatej veci (§ 673 a 674) interpretuje nariadenie vlády č. 208/1994 Z. z. vydané na základe splnomocňovacieho ustanovenia § 22 ods. 9 písm. b/ zákona č. 229/1991 Zb. v znení neskorších predpisov; podľa § 5 citovaného nariadenia je takou vadou najmä živelná pohroma alebo iná nepredvídateľná udalosť objektívnej povahy nezavinená nájomcom, ktorá poškodí predmet nájmu tak, že sa nedá využívať na účel nájmu alebo iba obmedzene.

Návrh v modifikovanej podobe preberá súčasnú úpravu odpustenia a zliav nájomného z Občianskeho zákonníka (§ 673 a 674) a z nariadenia vlády č. 208/1994 Z. z.

Právo na odpustenie alebo na zľavu z nájomného sa uplatní podľa všeobecnej úpravy nájomnej zmluvy (§ 675 Občianskeho zákonníka).

 

K § 6

 

Bez obsahovej zmeny sa preberá ustanovenie § 677 ods. 2 Občianskeho zákonníka a § 22 ods. 2 zákona č. 229/1991 Zb. Možnosť dohody prenajímateľa s nájomcom o zrušení nájomnej zmluvy doojednanej na dobu neurčitú podľa § 677 ods. 1 Občianskeho zákonníka zostáva nedotknutá.

 

K § 7 až 14

 

Národohospodársky významná väčšina výmery poľnohospodárskej pôdy používanej na poľnohospodársku výrobu je dlhodobo v nájme podnikateľov v poľnohospodárstve.

Využitie pôdy na poľnohospodársku výrobu vyžaduje rozsiahle výdavky na udržiavanie, obnovu a zvyšovanie úrodnosti pôdy, na výkonnú techniku pre rastlinnú výrobu, dopravu a manipuláciu a na stavby a infraštruktúru.

Trvanie nájmu primerané výrobno-hospodárskym cyklom je prirodzeným záujmom nájomcu. Pri zachovaní hospodárskej rovnováhy zmluvných strán je tiež prirodzeným záujmom tých prenajímateľov, ktorým nie je dostupný iný spôsob ekonomického využitia ich vlastníckeho práva k pozemku.

Pre samotné vytváranie biologického majetku nie je rozhodujúce, či podnikateľ pôdu na riadenie a ovplyvňovanie biologických procesov využíva na základe vecného (vlastníckeho) alebo obligačného (nájomného) práva. Pre posudzovanie finančnej situácie a výnosovosti podniku, vrátane jeho úverovej spôsobilosti, nie je ale bez významu ovládanie pozemku alebo jeho budúcich úžitkov podnikom v čase, primerane povahe týchto procesov a dostupným technológiám rastlinnej a živočíšnej výroby a pravdepodobnosť, že budúce úžitky budú plynúť podniku. V tomto kontexte je podstatné, či právne podmienky ovládania pôdy a jej úžitkov na základe nájmu bránia alebo nebránia vkladom do pôdy a riadnemu hospodáreniu na nej a či nájomca má možnosť plného využitia investícií, ktoré do pôdy vloží na udržanie a zlepšenie úrodnosti pôdy;

Ak má ísť o dlhodobejšie trvanie nájmu, je potrebné všeobecnú úpravu nájomnej zmluvy doplniť o úpravu právneho mechanizmu pre prípad, že dodatočne nastanú okolnosti, ktoré vedú k podstatnej zmene rovnováhy v plneniach zmluvných strán v dôsledku zmeny nákladov na získavanie úžitkov z predmetu nájmu alebo zmeny hodnoty týchto úžitkov, ktorý by neviedol k skončeniu nájmu ale k zmene záväzkov tak, aby došlo k obnoveniu rovnováhy zmluvy a udržanie účelu zmluvy pre obe zmluvné strany.

Postavenie zmluvných strán na ktoré sa vzťahuje táto časť navrhovaného zákona je podstatne ovplyvnené dôsledkami neusporiadania pozemkového vlastníctva a oddelenosti vlastníctva pozemkov a ostatných majetkových hodnôt potrebných na poľnohospodársku výrobu. Na jednej strane prenajímatelia, ktorí v podstatnej časti nemajú možnosť alebo záujem hospodáriť na vlastných pozemkoch a na druhej strane producenti, ktorí na hospodárske využitie svojho majetku potrebujú pôdu, ktorú nevlastnia vôbec alebo v dostatočnej výmere. To obmedzuje možnosti výberu oboch a vystavuje ich istej odkázanosti a závislosti a tak vyvoláva zreteľa hodnú nevýhodu, ktorá v modernom zákonodarstve pripúšťa právnu preferenciu takejto znevýhodnenej zmluvnej strany, modifikujúcu princíp formálnej rovnosti strán.

Ak prenajatý pozemok slúži na prevádzkovanie podniku nájomcu, stáva sa právo nájmu zložkou podniku, ako právo patriace podnikateľovi, ktoré slúži na prevádzkovanie podniku.

Poľnohospodárstvo (poľnohospodárska činnosť) je v návrhu ponímané v zmysle štatistických klasifikácií a medzinárodných účtovných štandardov, ktoré ho charakterizované ako riadenie a ovplyvňovanie biologických procesov na základe využitia pôdy a ďalších prírodných, ako aj industriálnych faktorov, zahŕňajúcich biologickú transformáciu (kvantitatívne a kvalitatívne zmeny) biologického majetku (živé zviera alebo rastlina). Sú k nemu priraďované aj s ním súvisiace služby.

Osobitné ustanovenie k § 663 Občianskeho zákonníka navrhuje reguláciu doby nájmu.

Investičné vklady do pôdy majú životnosť 15 – 20 rokov, poľnohospodárska technika 6 – 12 rokov, trvalé porasty 12 rokov od prvého roku plodnosti, stavby pre poľnohospodársku výrobu sa daňovo odpisujú 20 rokov.

S prihliadnutím na to a na istý význam už v platnom zákonodarstve pripisovaný päťročnému nájmu, pre prípad, že prenajatý pozemok má slúžiť na vykonávanie poľnohospodárskej činnosti pri prevádzkovaní podniku nájomcu, navrhuje sa minimálna doba trvania nájmu na 5 rokov, pričom ak bola nájomná zmluva uzavretá na dobu neurčitú, nemožno ju vypovedať pred uplynutím tejto lehoty. Zároveň treba ustanoviť aj hornú hranicu doby nájmu.

S prihliadnutím na dlhodobejšie trvanie nájmu je navrhovaný rozsah starostlivosti nájomcu prirodzene väčší ako podľa navrhovanej všeobecnej úpravy poľnohospodárskeho nájmu v prvej časti navrhovaného zákona.

Kým navrhovaná subsidiárna úprava v § 3 predpokladá v prvom rade zmluvné určenie účelu zmluvy a naň nadväzujúci rozsah povinností nájomcu, v tomto ustanovení sa navrhuje v odseku 1 kogentne ustanoviť účel využívania predmetu nájmu a v odseku 2 udržiavaním predmetu nájmu v spôsobilom stave zaťažuje nájomcu. Pre nájomcov poľnohospodárskych a lesných pozemkov ustanovujú určité povinnosti pri hospodárení na nich aj predpisy na ich ochranu ako prírodných zdrojov a zložiek životného prostredia; návrh na ne odkazuje.

Návrh upúšťa od používania výrazu „starostlivosť riadneho hospodára“ (§ 22 ods. 6, ods. 9 písm. a) zákona č. 229/1991 Zb., § 2 nariadenia vlády č. 208/1994 Z.z.) a pridržiava sa terminológie všeobecnej úpravy nájomnej zmluvy  („užívať vec riadnym spôsobom“).

Rozdelenie nákladov pri poľnohospodárskom využití pozemku medzi prenajímateľa a nájomcu plynie z vymedzenia práv, ktoré nájomca nadobúda z nájomnej zmluvy.

Nájomca prirodzene znáša náklady na výkon svojho práva brať úžitky z prenajatej veci (na branie úžitkov: na zber úrody alebo na inú exploatáciu biologického majetku).

Riadne užívanie poľnohospodárskeho pozemku, ktorého výsledkom je vznik úžitkov, zahŕňa aj bežné obnovenie a udržiavanie produkčných schopností užívaného pozemku a v tomto rozsahu aj znášanie nákladov na udržiavanie predmetu nájmu v  stave spôsobilom na poľnohospodárske využitie.

Pre nájomcov poľnohospodárskych a lesných pozemkov ustanovujú určité povinnosti pri hospodárení na nich aj predpisy na ich ochranu ako prírodných zdrojov a zložiek životného prostredia, ktorých dodržiavanie je podľa citovaného nariadenia vlády základom starostlivosti riadneho hospodára.

Navrhovaná úprava v odseku 3 sa nedotýka postavenia prenajímateľa ako účastníka administratívneho konania napr. o pozemkových úpravách alebo o zmene využitia územia.

Vymedzenie práva na odpustenie alebo zľavu nájomného pre mimoriadne okolnosti vedie k spravodlivému rozdeleniu strát pri nájme pozemkov medzi stranami z dôvodov, ktoré majú v podstate povahu vyššej moci. Pri dlhodobom využití prenajatého pozemku na podnikateľsky vykonávanú poľnohospodársku výrobu je namieste reflektovať aj významnú zmenu hospodárskych pomerov alebo obmedzujúcich vplyvov opatrení na ochranu prírody a pod.

Právo na odpustenie alebo na zľavu nájomného umožňuje riešiť jednorazové nepriaznivé vplyvy na výnosy z prenajatého pozemku, pričom výška nájomného zostáva pre budúcnosť nezmenená. Je namieste, aby obom zmluvným stranám bolo priznané zákonné právo na úpravu (nové určenie) výšky nájomného a pre ten prípad ustanovené skutočnosti rozhodujúce pre zvýšenie alebo zníženie výšky nájomného, ak si strany takúto tzv. kĺzavú doložku nedohodnú, pričom to bude aj interpretačné pravidlo ak si ju dohodnú bez určenia týchto kritérií.

Väzba dodatočnej úpravy na regulované nájomné alebo cenový index poľnohospodárskych výrobkov je známa z viacerých európskych krajín. Úroveň obvyklých cien je všeobecnou zásadou.

Navrhovanej úprave dĺžky nájmu sa prispôsobuje aj obnovenie nájomnej zmluvy na základe tzv. tichého súhlasu druhej strany dojednanej na určitú dobu (osobitné ustanovenie k § 676 ods. 2 Občianskeho zákonníka) a beh výpovednej lehoty ak ide o nájom na neurčitú dobu.

V odseku 3 sa preberá ustanovenie § 22 ods. 2 zákona č. 229/1991 Zb. v znení neskorších predpisov.

Pre budúcnosť nie je potrebné preberať výpovedné dôvody pre zmluvný i tzv. zákonný nájom ustanovené na základe splnomocňovacieho ustanovenia § 22 ods. 9 písm. c) zákona č. 229/1991 Zb. nariadením vlády č. 208/1994 Z. z. (§ 6), nakoľko sú kryté dôvodmi odstúpenia od nájomnej zmluvy podľa všeobecnej úpravy nájomnej zmluvy (§ 679 Občianskeho zákonníka).

Odstránenie informačnej asymetrie na trhu nájmov poľnohospodárskych pozemkov vyžaduje vytvorenie právnych základov pre uchovávanie relevantných informácií.

Návrh ponecháva nedotknutú bezformálnosť nájomnej zmluvy podľa všeobecnej úpravy Občianskeho zákonníka, zavádza však povinnosť písomného potvrdenia o obsahu zmluvy, ktorou, primerane okolnostiam, zaťažuje nájomcu.  Okrem účinkov na právnu istotu strán je písomná forma významná aj s ohľadom na zavádzanú možnosť zmien výšky nájomného, i s ohľadom na potrebu nájomcom vedenej evidencie pozemkov v nájme, na ktorých hospodári, pre potreby evidencie ceny nájmu a pre potreby evidencie plôch, na ktorú sa viaže štátna podpora pre poľnohospodárstvo.

Zákon č. 180/1995 Z. z. o niektorých opatreniach na usporiadanie vlastníctva k pozemkom v § 16 ods. 6 ustanovuje povinnosť nájomcov viesť evidenciu pozemkov, na ktoré sa vzťahuje, pričom pokiaľ ide o poľnohospodárske pozemky, odkazuje na nariadenie vlády č. 208/1994 Z. z., ktoré jednak žiadnu evidenciu neupravuje a jednak sa navrhuje zrušiť. Preto sa zavádza základný obsah evidencie a splnomocnenie na vydanie vykonávacieho predpisu. Evidencia bude nadväzovať na súbory geodetických a popisných informácií katastra nehnuteľností a požiadavky identifikačného systému pre poľnohospodárske parcely zavádzaného v súvislosti s vytváraním podmienok pre prijímanie platieb zo zdrojov EÚ.

Podľa vymedzenia predmetu úpravy zákona o cenách (zákon č. 18/1996 Z. z. v znení neskorších predpisov) sa tento zákon vzťahuje aj na cenu nájmu (§ 1 ods. 1), úprava cenovej evidencie a cenových informácií však nezohľadňuje stav v oblasti nájmu pozemkov na poľnohospodárske účely. Navrhuje sa preto rozšíriť povinnosti na úseku cenovej evidencie a cenových informácií aj na nájomcov pozemkov.

S ohľadom na navrhovanú úpravu dodatočného zníženia alebo zvýšenia nájomného sa navrhuje zaviesť zverejňovanie potrebných informácií, ktoré by umožnilo sfunkčniť tento mechanizmus a predísť komplikovaným sporom o výšku nájomného.

 

K § 15 až 19

 

Podnik je špecifickým predmetom obchodnoprávnych vzťahov (§ 5 Obchodného zákonníka) a nová úprava záložného práva umožnením zriadenia záložného práva robí podnik predmetom právnych vzťahov aj v pôsobnosti Občianskeho zákonníka. Na rozdiel od zmluvy o predaji podniku (§ 476 Obchodného zákonníka), zmluva o nájme podniku, ako jedna z právnych foriem dispozície podnikateľa s podnikom, nie je zákonom upravená ako osobitný zmluvný typ. Splnomocňovacie ustanovenie § 22 ods. 9 písm. d/ zákona č. 229/1991 Zb. v znení neskorších predpisov umožnilo vydať nariadením vlády bližšiu úpravu uzatvárania nájomnej zmluvy o nájme poľnohospodárskeho podniku alebo jeho časti a jej náležitosti. Táto úprava je v § 8 až 10 nariadenia vlády č. 208/1994 Z. z.

Právo poľnohospodárskych nájmov vo viacerých európskych krajinách pozná popri nájme jednotlivých poľnohospodárskych pozemkov alebo ich súboru aj nájom celých roľníckych hospodárstiev (fariem). Zmluvu o nájme podniku pozná aj české obchodné právo.

Zhodne s poňatím členenia úpravy nájmu v legislatívnom zámere Občianskeho zákonníka na všeobecnú úpravu nájomnej zmluvy a na osobitné nájmy podľa predmetu a účelu nájmu, by mala pre nájom podniku platiť všeobecná úprava nájomnej zmluvy a doplňujúca špeciálna úprava vyplývajúca z osobitostí tohto predmetu právnych vzťahov.

 

K § 20 až 21

 

Použitie navrhovanej úpravy na nájom lesných pozemkov vyžaduje určité odchýlky od poľnohospodárskych nájmov, odôvodnené špecifikami predmetu a účelu nájmu ako sa navrhuje.

 

K § 22 až 25

 

Prechodné ustanovenia sú koncipované na princípe bežne používanej tzv. nepravej retroaktivity, pričom zaručujú pri nájme, ktorý vznikol zo zákona vlastníkovi, určité nájomné.

 

 

K Čl. II

 

            Nadväzne na navrhovanú úpravu v Čl. I sa navrhujú všeobecnej úpravy nájomnej zmluvy v Občianskom zákonníku vypustiť ustanovenia o platení nájomného z poľnohospodárskych a lesných pozemkov a o odpustení nájomného a o zľave z nájomného pri takýchto nájmoch.

 

 

K Čl. III

 

K bodu 1

 

            Ak sa vlastníci a nájomcovia dohodnú, mohli by nájomcovia byť vlastníkmi trvalých porastov, ktoré vysadia. Toto bude platiť výlučne vtedy, ak nájomná zmluva bude takého ustanovenia obsahovať.

 

K bodom 2 a 3

 

            Navrhujú sa vypustiť ustanovenia obsahovo prevzaté do návrhu.

 

 

K Čl. IV

 

            Účinnosť zákona sa navrhuje dňom 1. januára 2004.

 

 

 

 

 

 

 

Bratislava, 20. augusta 2003

 

 

 

 

 

 

 

Predseda vlády Slovenskej republiky

 

Mikuláš  D z u r i n d a , v. r.

 

 

 

 

Minister pôdohospodárstva

Slovenskej republiky

 

Zsolt  S i m o n , v. r.

Ohodnoťte článok
Hlasovalo: 1161
PoUtStŠtPiSoNe
: