TlačPoštaZväčšiZmenši

Dobrovoľná dražba a ochrana vydražiteľa

5.3. 2014, 17:40 |  Daniela Ježová

Donedávna bol v právnej teórií zaužívaný právny názor, že nadobudnutie vlastníctva prostredníctvom dražby je tzv. originálne nadobudnutie (napr. Valová, K., a kol.: Zákon o dobrovoľných dražbách. Komentár. BECK: Bratislava 2010, v tomto zmysle aj Machyniak, M.: Nadobúdanie vlastníckeho práva a iných práv na dobrovoľnej dražbe. Bulletin slovenskej advokácie, roč. 2005, č. 11), čiže sa na nadobúdateľa nevzťahujú právne spory a vady predmetu nadobudnutia a pretrháva sa zásada nemo plus iuris. Avšak existuje aj názor právnej vedy (Lazar, J., a kol.: Občianske právo hmotné. Tretie doplnené a prepracované vydanie. 1 zväzok. IURA EDITION: Bratislava 2006, s. 436), že príklep je tzv. inou právnou skutočnosťou v zmysle § 132 ods. 1 Občianskeho zákonníka. Nepresnosť označenia príklepu za „inú právnu skutočnosť" bez uvedenia, akou „inou" skutočnosťou príklep vlastne je, kritizoval aj V. Knapp vo svojom známom príspevku O příklepu a také o právní filozofii. Právní rozhledy, roč. 1995, č. 6, deviaty bod.

Po hlbšom skúmaní tohto právneho inštitútu sa v právnej teórií ako aj v rozhodovacej praxi súdov objavuje a prevláda druhý názor a to opačný.

V prvom rade je potrebné rozlišovať medzi dobrovoľnou dražbou a dražbou podľa exekučného poriadku. Už ustálenou judikatúrou súdov je príklep súdneho exekútora v dražbe v rámci exekučného konania označený za originálny spôsob nadobúdania vlastníckeho práva dobromyseľným vydražiteľom (viď napr. II. ÚS 289/08).

Avšak v prípade dobrovoľnej dražby súdy rozhodujú inak. Dobrovoľná dražba v skutočnosti nie je originálnym spôsobom nadobudnutia vlastníckeho práva. V dobrovoľnej dražbe nemožno nadobudnúť vec od nevlastníka, a to ani za stavu, že nebol podaný návrh na určenie neplatnosti dobrovoľnej dražby. (viď rozsudok Krajského súdu Prešov z 30. októbra 2012, sp. zn. 20Co/123/2011, 20Co/51/2012). Pozrime sa bližšie na dôvody, ktoré vedú k týmto úvahám.

Pretrhnutie zásady nemo plus iuris a jej pôvod v exekučnom poriadku. V zmysle § 140 ods. 2 písm. l) exekučného poriadku dražobná vyhláška musí obsahovať výzvu, aby uplatnenie práv, ktoré nepripúšťajú dražbu, sa preukázalo pred začatím dražby s upozornením, že inak by sa také práva nemohli uplatniť na ujmu vydražiteľa, ktorý bol dobromyseľný. Zákon o dobrovoľných dražbách nič podobné neustanovuje. Okrem uvedeného súdny exekútor vykonáva verejnú moc pod dohľadom exekučného súdu, čo je ďalší podstatný rozdiel medzi exekučnou a dobrovoľnou dražbou. Zo znenia samotného zákona o dobrovoľných dražbách č. 527/2002 Z.z. nemožno vyvodiť záver o tom, že by dobrovoľná dražba mala viesť k nadobudnutiu vlastníckeho práva aj od nevlastníka a teda, že by došlo k prelomeniu zásady „nemo plus iuris". V tejto súvislosti poukazujeme aj na nález Ústavného súdu Slovenskej republiky III. ÚS 448/2010.

Keď sa zamyslíme bližšie a rozanalyzujeme si inštitút dobrovoľnej dražby zistíme, že je založená na súkromno-právnom základe a má súkromno-právny charakter. Dražobná spoločnosť vykonávajúca dražbu je právnickou osobou, založenou za účelom dosiahnutia zisku a dražbu vykonáva na zmluvnom základe na základe zmluvy o vykonaní dražby. Licitátor je zamestnancom dražobnej spoločnosti (dražobníka). Notár prítomný počas priebehu dražby osvedčuje priebeh dražby ako udalosť súkromnoprávnej povahy (ako napríklad priebeh valného zhromaždenia v obchodnej spoločnosti). Navrhovateľ dražby, ak ním je záložný veriteľ koná na základe plnomocenstva na výkon záložného práva udeleného vlastníkom nehnuteľnosti. Všeobecne v občianskom práve platí zásada nemo plus iuris a zákonodarca v zákone o dobrovoľných dražbách nevyjadril vôľu pretrhnúť platnosť tejto zásady na dobrovoľné dražby. Niet preto dôvodu, prečo by sa zásada „nemo plus iuris" nemala vzťahovať aj na ďalší inštitút zmluvnej povahy a to dobrovoľnú dražbu. Dobrovoľná dražba, ktorej navrhovateľom nie je skutočný vlastník, je konaním, ktoré sa vedie absolútne mimo vôle a i bez pričinenia skutočného vlastníka, bez akejkoľvek predbežnej kontroly súdu alebo iného orgánu verejnej moci, výlučne pod kontrolou dražobníka, ktorý je súkromnoprávnym subjektom vykonávajúcim svoju činnosť ako podnikanie, teda za účelom dosiahnutia zisku.

Z vyššie uvedeného preto možno uzavrieť, že pri dobrovoľnej dražbe:

  1. navrhovateľ navrhuje vykonanie dražby právnym úkonom a oprávňuje dražobníka (a zaňho konajúceho licitátora), aby svojimi právnymi úkonmi spôsobil stratu vlastníckeho práva navrhovateľa (resp. záložcu, ak navrhovateľom je záložný veriteľ),
  2. dražobník (zaňho licitátor) sa obracia na účastníkov dražby na základe takto mu udeleného oprávnenia a vyzýva účastníkov dražby, aby robili podania,
  3. účastníci robia podania – právne úkony,
  4. licitátor (v mene a na účet dražobníka a sprostredkovane aj navrhovateľa dražby) udelením príklepu – právnym úkonom spôsobí, že medzi navrhovateľom dražby a vydražiteľom vznikne právny vzťah, ktorého dôsledkom je, že vlastnícke právo prejde z navrhovateľa na vydražiteľa.

Uprednostnenie výkladu, že vydražiteľ v dobrovoľnej dražbe nadobúda vlastnícke právo aj vtedy, keď ani navrhovateľ dražby, ani záložca neboli vlastníkmi predmetu dražby, by znamenalo, že by sa bez ústavného dôvodu prihliadlo prakticky len na majetkový záujem vydražiteľa, ktorý zaplatil svoje najvyššie podanie za predmet dražby, ktorý reálne nenadobudol. Takýto rýdzo ekonomický pohľad jednostranne zohľadňujúci len investíciu vydražiteľa je nezlučiteľný s vyššie uvedenou ústavnou ochranou existujúceho vlastníckeho práva skutočného vlastníka predmetu dražby.

Preto je vhodné, aby si každý vydražiteľ je pred urobením najvyššieho podania na dobrovoľnej dražbe, urobil due diligence nehnuteľnosti. Čiže aby si zistil, či neexistujú právne spory o určenie vlastníckeho práva k nehnuteľnosti, ktorých výsledok by sa ho mohol dotknúť. Mohlo by sa totiž stať, že v prípade určenia vlastníckeho práva tretej osobe by prišiel o vydraženú nehnuteľnosť. 

Advokátska kancelária JUDr. Daniela Ježová, LL.M., PhD.
Javorinská 13, 811 03 Bratislava
www.advokatkadaniela.sk
tel: +421 915 750 804 

Ohodnoťte článok
Hlasovalo: 806
FacebookVybrali SMETwitterDeliciousLinkedIn

NOVÝ PRÍSPEVOK

 
Potom je už lepšie zrušiť DD

Ako si má záujemca (potenciálny vydražiteľ) urobiť "dôkladné due dilligence", keď prípadné poznámky o súdnych sporoch sú po vecnej stránke pre záujemcu nepreskúmateľné, keď do zbierky listín katastra nemá prístup, keď predchádzajúci vlastníci si môžu navzájom dosvedčiť nedostatky pri plnení kúpnej zmluvy, ktoré môžu mať za následok absolútnu neplatnosť KZ, keď "nikto za nič neručí" len vydražiteľ plať a staraj sa - potom sa nečudujte, že okolo DD sa zgrupujú čisto osoby s extrémne vysokým prahom citlivosti, ktorým je skutočne jedno "čo a ako" a jediné podstatné je "ZA KOĽKO" v zmysle "vydražiť čo najlacnejšie aj za cenu prípadných nezákonných dohôd s ostatnými záujemcami". Zároveň si uvedomte, že za takéhoto stavu je ten skutočný chudák ten posledný kupujúci (pretože vydražitelia sú v rozhodujúcej miere len priekupníkmi a nie koncovými kupujúcimi). A teda v konečnom dôsledku jemu zoberú ten pôvodne vydražený byt/dom(iné aktívum), ktoré sa nakoniec ukáže, že bolo nadobudnuté od nevlastníka... Ak chcete teda zabrániť nespravodlivosti v spoločnosti zrušte dobrovoľné dražby, zrýchlite exekučné konania (doručovanie, lehoty pre rozhodnutia) a konečne budete mať spravodlivejšiu spoločnosť!

 
DD | 08.03.2014 13:26

Najbližšie semináreZobraziť všetky semináre

2. ODBORNÁ KONFERENCIA K PRACOVNÉMU PRÁVU (Seminár)

Jedinečné podujatie svojho druhu, na ktorom sa špičkoví odborníci z ČR a SR podelia o svoje ...

Zobraziť všetky Nové v judikatúre

Náhrada škody v trestnom konaní

V rámci trestného konania sa o nároku poškodeného na náhradu škody spôsobenej trestným činom rozhoduje v tzv. adhéznom konaní, ktoré sa ...

Dovolanie: Majetkový cenzus v spotrebiteľskom spore (§ 422 ods. 1 CSP)

Podmienky prístupu k dovolaniu, konkrétne podmienky prípustnosti dovolania pre nesprávne právne posúdenie, sú v kontexte stanoveného ...

Bezdôvodne oneskorené podanie odporovacej žaloby, dobré mravy

Ak právny poriadok poskytoval sťažovateľke priestor na odvrátenie neželaného stavu (§42a Občianskeho zákonníka) a sťažovateľka z ...

Neodkladné opatrenie – obava z ohrozenia exekúcie na potenciálnu náhradu trov konania

Preukázanie bonity žalobcu môže byť spôsobilé poskytnúť bližší pohľad na očakávania sporových strán, týkajúcich sa vedenia sporu. ...

Zaujímavé odkazy

Hľadanie poisťovateľa podľa EČVhttps://ws.skp.sk/pvia/poistovatel.xhtml?lang=sk

S nárokom na poistné plnenie sa obráťte na zobrazeného poisťovateľa

Zistenie platnosti technickej a emisnej kontroly podľa evid. čísla vozidlahttps://www.stkonline.sk/overenie-stk

Overenie termínu platnosti technickej a emisnej kontroly zdarma

Konkurzy a reštrukturalizáciehttps://ru.justice.sk/ru-verejnost-web/pages/searchKonanie.xhtml?query=

Zoznam konkurzov a reštrukturalizácií

Katastrálna mapahttps://zbgis.skgeodesy.sk/mkzbgis/sk/kataster/?bm=zbgis&z=8&c=19.530000,48.800000#

Zistenie vlastníka nehnuteľnosti klikom na mape.

Online zmluvyhttp://www.onlinezmluvy.sk/

Vzory zmlúv a všetko k nim na jednom mieste.

Digitálna parlamentná knižnicahttp://www.nrsr.sk/dl/

Spoločná česko-slovenská digitálna parlamentná knižnica je elektronická forma úplných ...

Registre

Vyhľadávanie v Obchodnom vestníkuhttps://www.justice.gov.sk/PortalApp/ObchodnyVestnik/Formular/FormulareZverejnene.aspx

Vyhľadávanie v Obchodnom vestníku

Notársky centrálny register záložných právhttp://www.notar.sk/%C3%9Avod/Not%C3%A1rskecentr%C3%A1lneregistre/Z%C3%A1lo%C5%BEn%C3%A9pr%C3%A1va.aspx

Vyhľadajte si záložcu, veriteľa alebo záloh v Notárskom centrálnom registri záložných ...

Štatistický register organizáciíhttp://slovak.statistics.sk/wps/portal/ext/Databases/register_organizacii/!ut/p/b1/jY_BDoIwEEQ_qYMtFo-LkVJDGosWoRfTgzEYAQ_G7xeJV9G9TfLeTJZ5VjPfh2d7CY926MPtnf3yRNbafVFVUNUig-aRgnEOyOQINCOAL0eYfCt1kqYRITHlBvpAO1VuRQQRf_wZ4K_9taJcyAJIChVDU-7KleUcxH_5R-YnZK5hAmZeNPnQndm9c67GVbwAlOWrBg!!/dl4/d5/L2dJQSEvUUt3QS80SmtFL1o2X1ZMUDhCQjFBMDgxVjcwSUZTUTRRVU0xR1E1/

Register obsahuje registračné údaje o ekonomických subjektoch a vedie ho Štatistický úrad SR.

Obchodný registerhttp://www.orsr.sk/

Obchodný register je verejný zoznam, do ktorého sa zapisujú zákonom stanovené údaje ...

Živnostenský registerhttp://www.zrsr.sk/

Živnostenský register tvorí súbor určených údajov o podnikateľoch. Údaje do registra ...

Register stratených a odcudzených dokladovhttp://www.minv.sk/?stratene-a-odcudzene-doklady

Overte si, či sa vám niekto nepreukázal strateným alebo odcudzeným dokladom inej osoby.

Čítali sme

Za hromadnými odchodmi sudcov sú zrejme ekonomické obavy, situácia je však riešiteľnáhttps://www.webnoviny.sk/za-hromadnymi-odchodmi-sudcov-su-zrejme-ekonomicke-obavy-situacia-je-vsak-riesitelna/

Hromadné odchody sudcov z justície spôsobili zrejme ekonomické obavy.

Rezort vnútra:Zákon o štátnom občianstve pripravil o náš pas 3300 ľudíhttps://www.teraz.sk/slovensko/mv-sr-zakon-o-statnom-obcianstve-pr/458161-clanok.html

Niekdajší kabinet reagoval právnou normou v roku 2010 na maďarský zákon, ktorý od roku 2011 ...

Prezidentka sa pre 13. dôchodky obrátila na Ústavný súdhttps://www.teraz.sk/slovensko/prezidentka-sa-pre-13-dochodky-obrati/457956-clanok.html

Výhrady prezidentky sa podľa neho týkajú výhradne legislatívneho procesu, v ktorom bol ...

Polícia upozorňuje na povinnosť vytvorenia záchranárskej uličkyhttps://www.teraz.sk/slovensko/policia-upozornuje-na-povinnost-vytvo/458091-clanok.html

Záchranársku uličku môže podľa polície použiť len vodič vozidla s právom prednostnej ...

Novela Zákonníka práce podľa odborníkov pomôže firmám aj zamestnancomhttps://www.teraz.sk/ekonomika/novela-zakonnika-prace-podla-odborn/458036-clanok.html

Zmeny v Zákonníku práce, ktoré tento týždeň schválil parlament, podľa odborníkov pomôžu ...

Prezidentka podpísala 2 zákony z balíka opatrení na podporu ekonomikyhttps://www.teraz.sk/ekonomika/prezidentka-podpisala-2-zakony-z-bali/457958-clanok.html

Podľa novely Zákonníka práce budú môcť napríklad nezamestnaní dlhšie čerpať dávku v ...

Nové časopisy

Justičná revue 2/2020

Justičná revue 2/2020

Časopis pre právnu prax, ktorý vydáva Ministerstvo spravodlivosti SR

STUDIA IURIDICA Cassoviensia 1/2020

STUDIA IURIDICA Cassoviensia 1/2020

Elektronický vedecký časopis vydávaný Právnickou fakultou Univerzity Pavla Jozefa Šafárika v ...

Súkromné právo 1/2020

Súkromné právo 1/2020

Recenzovaný časopis zameraný na otázky aplikačnej praxe.

Súkromné právo 6/2019

Súkromné právo 6/2019

Recenzovaný časopis zameraný na otázky aplikačnej praxe.

Justičná revue 1/2020

Justičná revue 1/2020

Časopis pre právnu prax, ktorý vydáva Ministerstvo spravodlivosti SR

Bulletin slovenskej advokácie 1-2/2020

Bulletin slovenskej advokácie 1-2/2020

Recenzovaný časopis pre právnu vedu a prax vydávaný Slovenskou advokátskou komorou.

PoUtStŠtPiSoNe
: