TlačPoštaZväčšiZmenši

Dobrovoľná dražba a ochrana vydražiteľa

5.3. 2014, 17:40 |  Daniela Ježová

Donedávna bol v právnej teórií zaužívaný právny názor, že nadobudnutie vlastníctva prostredníctvom dražby je tzv. originálne nadobudnutie (napr. Valová, K., a kol.: Zákon o dobrovoľných dražbách. Komentár. BECK: Bratislava 2010, v tomto zmysle aj Machyniak, M.: Nadobúdanie vlastníckeho práva a iných práv na dobrovoľnej dražbe. Bulletin slovenskej advokácie, roč. 2005, č. 11), čiže sa na nadobúdateľa nevzťahujú právne spory a vady predmetu nadobudnutia a pretrháva sa zásada nemo plus iuris. Avšak existuje aj názor právnej vedy (Lazar, J., a kol.: Občianske právo hmotné. Tretie doplnené a prepracované vydanie. 1 zväzok. IURA EDITION: Bratislava 2006, s. 436), že príklep je tzv. inou právnou skutočnosťou v zmysle § 132 ods. 1 Občianskeho zákonníka. Nepresnosť označenia príklepu za „inú právnu skutočnosť" bez uvedenia, akou „inou" skutočnosťou príklep vlastne je, kritizoval aj V. Knapp vo svojom známom príspevku O příklepu a také o právní filozofii. Právní rozhledy, roč. 1995, č. 6, deviaty bod.

Po hlbšom skúmaní tohto právneho inštitútu sa v právnej teórií ako aj v rozhodovacej praxi súdov objavuje a prevláda druhý názor a to opačný.

V prvom rade je potrebné rozlišovať medzi dobrovoľnou dražbou a dražbou podľa exekučného poriadku. Už ustálenou judikatúrou súdov je príklep súdneho exekútora v dražbe v rámci exekučného konania označený za originálny spôsob nadobúdania vlastníckeho práva dobromyseľným vydražiteľom (viď napr. II. ÚS 289/08).

Avšak v prípade dobrovoľnej dražby súdy rozhodujú inak. Dobrovoľná dražba v skutočnosti nie je originálnym spôsobom nadobudnutia vlastníckeho práva. V dobrovoľnej dražbe nemožno nadobudnúť vec od nevlastníka, a to ani za stavu, že nebol podaný návrh na určenie neplatnosti dobrovoľnej dražby. (viď rozsudok Krajského súdu Prešov z 30. októbra 2012, sp. zn. 20Co/123/2011, 20Co/51/2012). Pozrime sa bližšie na dôvody, ktoré vedú k týmto úvahám.

Pretrhnutie zásady nemo plus iuris a jej pôvod v exekučnom poriadku. V zmysle § 140 ods. 2 písm. l) exekučného poriadku dražobná vyhláška musí obsahovať výzvu, aby uplatnenie práv, ktoré nepripúšťajú dražbu, sa preukázalo pred začatím dražby s upozornením, že inak by sa také práva nemohli uplatniť na ujmu vydražiteľa, ktorý bol dobromyseľný. Zákon o dobrovoľných dražbách nič podobné neustanovuje. Okrem uvedeného súdny exekútor vykonáva verejnú moc pod dohľadom exekučného súdu, čo je ďalší podstatný rozdiel medzi exekučnou a dobrovoľnou dražbou. Zo znenia samotného zákona o dobrovoľných dražbách č. 527/2002 Z.z. nemožno vyvodiť záver o tom, že by dobrovoľná dražba mala viesť k nadobudnutiu vlastníckeho práva aj od nevlastníka a teda, že by došlo k prelomeniu zásady „nemo plus iuris". V tejto súvislosti poukazujeme aj na nález Ústavného súdu Slovenskej republiky III. ÚS 448/2010.

Keď sa zamyslíme bližšie a rozanalyzujeme si inštitút dobrovoľnej dražby zistíme, že je založená na súkromno-právnom základe a má súkromno-právny charakter. Dražobná spoločnosť vykonávajúca dražbu je právnickou osobou, založenou za účelom dosiahnutia zisku a dražbu vykonáva na zmluvnom základe na základe zmluvy o vykonaní dražby. Licitátor je zamestnancom dražobnej spoločnosti (dražobníka). Notár prítomný počas priebehu dražby osvedčuje priebeh dražby ako udalosť súkromnoprávnej povahy (ako napríklad priebeh valného zhromaždenia v obchodnej spoločnosti). Navrhovateľ dražby, ak ním je záložný veriteľ koná na základe plnomocenstva na výkon záložného práva udeleného vlastníkom nehnuteľnosti. Všeobecne v občianskom práve platí zásada nemo plus iuris a zákonodarca v zákone o dobrovoľných dražbách nevyjadril vôľu pretrhnúť platnosť tejto zásady na dobrovoľné dražby. Niet preto dôvodu, prečo by sa zásada „nemo plus iuris" nemala vzťahovať aj na ďalší inštitút zmluvnej povahy a to dobrovoľnú dražbu. Dobrovoľná dražba, ktorej navrhovateľom nie je skutočný vlastník, je konaním, ktoré sa vedie absolútne mimo vôle a i bez pričinenia skutočného vlastníka, bez akejkoľvek predbežnej kontroly súdu alebo iného orgánu verejnej moci, výlučne pod kontrolou dražobníka, ktorý je súkromnoprávnym subjektom vykonávajúcim svoju činnosť ako podnikanie, teda za účelom dosiahnutia zisku.

Z vyššie uvedeného preto možno uzavrieť, že pri dobrovoľnej dražbe:

  1. navrhovateľ navrhuje vykonanie dražby právnym úkonom a oprávňuje dražobníka (a zaňho konajúceho licitátora), aby svojimi právnymi úkonmi spôsobil stratu vlastníckeho práva navrhovateľa (resp. záložcu, ak navrhovateľom je záložný veriteľ),
  2. dražobník (zaňho licitátor) sa obracia na účastníkov dražby na základe takto mu udeleného oprávnenia a vyzýva účastníkov dražby, aby robili podania,
  3. účastníci robia podania – právne úkony,
  4. licitátor (v mene a na účet dražobníka a sprostredkovane aj navrhovateľa dražby) udelením príklepu – právnym úkonom spôsobí, že medzi navrhovateľom dražby a vydražiteľom vznikne právny vzťah, ktorého dôsledkom je, že vlastnícke právo prejde z navrhovateľa na vydražiteľa.

Uprednostnenie výkladu, že vydražiteľ v dobrovoľnej dražbe nadobúda vlastnícke právo aj vtedy, keď ani navrhovateľ dražby, ani záložca neboli vlastníkmi predmetu dražby, by znamenalo, že by sa bez ústavného dôvodu prihliadlo prakticky len na majetkový záujem vydražiteľa, ktorý zaplatil svoje najvyššie podanie za predmet dražby, ktorý reálne nenadobudol. Takýto rýdzo ekonomický pohľad jednostranne zohľadňujúci len investíciu vydražiteľa je nezlučiteľný s vyššie uvedenou ústavnou ochranou existujúceho vlastníckeho práva skutočného vlastníka predmetu dražby.

Preto je vhodné, aby si každý vydražiteľ je pred urobením najvyššieho podania na dobrovoľnej dražbe, urobil due diligence nehnuteľnosti. Čiže aby si zistil, či neexistujú právne spory o určenie vlastníckeho práva k nehnuteľnosti, ktorých výsledok by sa ho mohol dotknúť. Mohlo by sa totiž stať, že v prípade určenia vlastníckeho práva tretej osobe by prišiel o vydraženú nehnuteľnosť. 

Advokátska kancelária JUDr. Daniela Ježová, LL.M., PhD.
Javorinská 13, 811 03 Bratislava
www.advokatkadaniela.sk
tel: +421 915 750 804 

Ohodnoťte článok
Hlasovalo: 742
FacebookVybrali SMETwitterDeliciousLinkedIn

NOVÝ PRÍSPEVOK

 
Potom je už lepšie zrušiť DD

Ako si má záujemca (potenciálny vydražiteľ) urobiť "dôkladné due dilligence", keď prípadné poznámky o súdnych sporoch sú po vecnej stránke pre záujemcu nepreskúmateľné, keď do zbierky listín katastra nemá prístup, keď predchádzajúci vlastníci si môžu navzájom dosvedčiť nedostatky pri plnení kúpnej zmluvy, ktoré môžu mať za následok absolútnu neplatnosť KZ, keď "nikto za nič neručí" len vydražiteľ plať a staraj sa - potom sa nečudujte, že okolo DD sa zgrupujú čisto osoby s extrémne vysokým prahom citlivosti, ktorým je skutočne jedno "čo a ako" a jediné podstatné je "ZA KOĽKO" v zmysle "vydražiť čo najlacnejšie aj za cenu prípadných nezákonných dohôd s ostatnými záujemcami". Zároveň si uvedomte, že za takéhoto stavu je ten skutočný chudák ten posledný kupujúci (pretože vydražitelia sú v rozhodujúcej miere len priekupníkmi a nie koncovými kupujúcimi). A teda v konečnom dôsledku jemu zoberú ten pôvodne vydražený byt/dom(iné aktívum), ktoré sa nakoniec ukáže, že bolo nadobudnuté od nevlastníka... Ak chcete teda zabrániť nespravodlivosti v spoločnosti zrušte dobrovoľné dražby, zrýchlite exekučné konania (doručovanie, lehoty pre rozhodnutia) a konečne budete mať spravodlivejšiu spoločnosť!

 
DD | 08.03.2014 13:26

Zobraziť všetky Nové v judikatúre

Rozpor dojednania príliš nízkej kúpnej ceny (laesio enormis) s dobrými mravmi

Neprieči sa zákonu, pokiaľ účastníci kúpnej zmluvy v prípade, na ktorý sa nevzťahuje cenová regulácia, dojednajú kúpnu cenu vo výške, ...

Rozpor dojednania príliš nízkej kúpnej ceny (laesio enormis) s dobrými mravmi

Neprieči sa zákonu, pokiaľ účastníci kúpnej zmluvy v prípade, na ktorý sa nevzťahuje cenová regulácia, dojednajú kúpnu cenu vo výške, ...

Včasnosť podania odvolania prostredníctvom portálu eŽaloby

Pokiaľ Civilný sporový poriadok pripúšťa možnosť podať odvolanie elektronickými prostriedkami (§ 125 ods. 1 CSP), teda do elektronickej ...

Včasnosť podania odvolania prostredníctvom portálu eŽaloby

Pokiaľ Civilný sporový poriadok pripúšťa možnosť podať odvolanie elektronickými prostriedkami (§ 125 ods. 1 CSP), teda do elektronickej ...

Zaujímavé odkazy

Hľadanie poisťovateľa podľa EČVhttp://www.skp.sk/#xl_xr_page_vyhladanie%20poistvozidla

S nárokom na poistné plnenie sa obráťte na zobrazeného poisťovateľa

Online zmluvyhttp://www.onlinezmluvy.sk/

Vzory zmlúv a všetko k nim na jednom mieste.

Digitálna parlamentná knižnicahttp://www.nrsr.sk/dl/

Spoločná česko-slovenská digitálna parlamentná knižnica je elektronická forma úplných ...

Rozhodnutia všeobecných súdov Slovenskej republikyhttps://obcan.justice.sk/infosud/-/infosud/zoznam/rozhodnutie

Zverejňované rozhodnutia slovenských súdov.

Rozhodnutia Ústavného súdu Slovenskej republikyhttps://www.ustavnysud.sk/vyhladavanie-rozhodnuti#!DmsSearchView

Vyhľadávanie rozhodnutí Ústavného súdu Slovenskej republiky

Vyhľadanie nehnuteľností konkrétnej osobyhttps://www.katasterportal.sk/kapor/vyhladavanieVlastnikFormInit.do

Vyhľadanie nehnuteľností osoby podľa priezviska a mena osoby.

Registre

Vyhľadávanie v Obchodnom vestníkuhttps://www.justice.gov.sk/PortalApp/ObchodnyVestnik/Formular/FormulareZverejnene.aspx

Vyhľadávanie v Obchodnom vestníku

Notársky centrálny register záložných právhttp://www.notar.sk/%C3%9Avod/Not%C3%A1rskecentr%C3%A1lneregistre/Z%C3%A1lo%C5%BEn%C3%A9pr%C3%A1va.aspx

Vyhľadajte si záložcu, veriteľa alebo záloh v Notárskom centrálnom registri záložných ...

Štatistický register organizáciíhttp://slovak.statistics.sk/wps/portal/ext/Databases/register_organizacii/!ut/p/b1/jY_BDoIwEEQ_qYMtFo-LkVJDGosWoRfTgzEYAQ_G7xeJV9G9TfLeTJZ5VjPfh2d7CY926MPtnf3yRNbafVFVUNUig-aRgnEOyOQINCOAL0eYfCt1kqYRITHlBvpAO1VuRQQRf_wZ4K_9taJcyAJIChVDU-7KleUcxH_5R-YnZK5hAmZeNPnQndm9c67GVbwAlOWrBg!!/dl4/d5/L2dJQSEvUUt3QS80SmtFL1o2X1ZMUDhCQjFBMDgxVjcwSUZTUTRRVU0xR1E1/

Register obsahuje registračné údaje o ekonomických subjektoch a vedie ho Štatistický úrad SR.

Obchodný registerhttp://www.orsr.sk/

Obchodný register je verejný zoznam, do ktorého sa zapisujú zákonom stanovené údaje ...

Živnostenský registerhttp://www.zrsr.sk/

Živnostenský register tvorí súbor určených údajov o podnikateľoch. Údaje do registra ...

Register stratených a odcudzených dokladovhttp://www.minv.sk/?stratene-a-odcudzene-doklady

Overte si, či sa vám niekto nepreukázal strateným alebo odcudzeným dokladom inej osoby.

Čítali sme

Rezort spravodlivosti: Zápis konečného užívateľa výhod je povinnýhttp://www.teraz.sk/slovensko/rezort-spravodlivosti-zapis-konecneh/407548-clanok.html

Subjekty si musia zapísať do neverejnej časti OR SR osobné údaje ako meno, priezvisko, rodné ...

Poslanci od volieb schválili 358 zákonov, 22 v skrátenom konaníhttp://www.teraz.sk/slovensko/poslanci-od-volieb-schvalili-358-zakon/407467-clanok.html

Exprezident SR Andrej Kiska od posledných parlamentných volieb vetoval poslancom 29 zákonov, 28 z ...

Do voľby kandidátov na sudcov ÚS sa zatiaľ neprihlásil žiaden uchádzahttp://www.teraz.sk/slovensko/do-volby-kandidatov-na-sudcov-us-sa-z/407339-clanok.html

Zákonodarcom sa v doterajších voľbách nepodarilo zvoliť plný počet chýbajúcich ...

Gál: S každým projektom sme sa natrápili, asi najviac so zastavením exekúciíhttps://www.topky.sk/cl/100535/1809327/Gal--S-kazdym-projektom-sme-sa-natrapili--asi-najviac-so-zastavenim-exekucii

Šéf rezortu spravodlivosti Gábor Gál (Most-Híd) je najviac spokojný s legislatívou, ktorá ...

Zákon o štátnom občianstve pripravil doteraz o slovenský pas 2933 ľudíhttps://spravy.pravda.sk/domace/clanok/519100-zakon-o-statnom-obcianstve-pripravil-doteraz-o-slovensky-pas-2933-ludi/

Zákon o štátnom občianstve pripravil doteraz (od 17. júla 2010 do 9. júla 2019) o slovenský ...

L. Praženková víta, že prezidentka vetovala novelu zákona o sudcochhttp://www.teraz.sk/slovensko/l-prazenkova-vita-ze-prezidentka-v/406962-clanok.html

Prezidentkou vetovaná novela má okrem iného zbaviť sudcov funkcie v prípade ich kandidovania vo ...

Nové časopisy

Verejné obstarávanie – právo a prax 3/2019

Verejné obstarávanie – právo a prax 3/2019

Dvojmesačník plný odborných informácií monitoruje aktuálne dianie v oblasti verejného ...

Justičná revue 5/2019

Justičná revue 5/2019

Časopis pre právnu prax.

STUDIA IURIDICA Cassoviensia 1/2019

STUDIA IURIDICA Cassoviensia 1/2019

Elektronický vedecký časopis vydávaný Právnickou fakultou Univerzity Pavla Jozefa Šafárika v ...

Bulletin slovenskej advokácie 6/2019

Bulletin slovenskej advokácie 6/2019

Recenzovaný časopis pre právnu vedu a prax vydávaný Slovenskou advokátskou komorou.

Zo súdnej praxe 3/2019

Zo súdnej praxe 3/2019

Vždy aktuálne informácie z jurisdikcie vrcholových súdov SR.

Právny obzor 3/2019

Právny obzor 3/2019

Právny obzor je teoretický časopis pre otázky štátu a práva.

PoUtStŠtPiSoNe
: