TlačPoštaZväčšiZmenši

NÁZOR: Kúpa nehnuteľnosti

26.8. 2013, 17:28 |  JUDr. Pavol Kollár, advokát

Určite sa každý aspoň raz za život zaoberal myšlienkou mať svoj vlastný byt a v tom lepšom prípade svoj rodinný dom. Bohužiaľ nie každý má to šťastie, že sa mu podarí našetriť toľko vlastných finančných prostriedkov aby mohol do svojho vlastníctva nadobudnúť či už byt, alebo rodinný dom. Najčastejším problémom sú v dnešnej dobe peniaze, nakoľko ceny nehnuteľností síce momentálne stagnujú, ale aj napriek tejto skutočnosti je ich cena pomerne vysoká, najmä s ohľadom na mladých ľudí, ktorí si chcú zabezpečiť svoje bývanie, prípadne si plánujú založiť v blízkej budúcnosti svoju rodinu s partnerom.

Záujemca o vlastné bývanie má v podstate na výber dve možnosti, buď má šťastie a zarába dostatok peňazí, alebo si peniaze bude musieť požičať od banky poskytujúcej úvery. Minulosť bola v tomto smere opäť zhovievavejšia, lebo pár rokov spätne, banky boli ochotné prefinancovať sto percent z hodnoty nadobúdanej nehnuteľnosti. V súčasnosti sa ochota bánk prefinancovať nehnuteľnosť na základe úveru pohybuje niekde na úrovni osemdesiat percent z hodnoty nehnuteľnosti určenej znaleckým posudkom. Banky požadujú na zabezpečenie poskytnutého úveru kupujúcemu, aby kupujúci v prospech banky, zriadil záložné právo na kupovanej nehnuteľnosti alebo na inej hodnotovo podobnej nehnuteľnosti kupujúceho, prípadne inej tretej osoby. Už pri výbere banky je najlepšie navštíviť viacero bánk, pretože každá banka má trochu odlišné podmienky poskytnutia úveru, výšku úrokov, počet splátok a prípadne iné poplatky spojené s vybavením a správou poskytnutého úveru.

K nadobudnutiu nehnuteľnosti vo väčšine prípadov dochádza na základe kúpnej zmluvy podľa ustanovenia § 588 a nasl. zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov (ďalej len ako „OZ"), darovacej zmluvy podľa ustanovenia § 628 a nasl. OZ, zámennej zmluvy - alternatíva kúpnej zmluvy, kde sa navzájom zmluvnými stranami zamieňajú dve a prípadne viac nehnuteľností v hodnote, na ktorej sa dohodli zmluvné strany; prípadne na základe iných právnych skutočností, ako je napríklad dedenie.

Realitné kancelárie na Slovensku by si mali nechávať vyhotovovať vyššie uvedené zmluvy, ktorými je možné nadobúdať nehnuteľnosti do osobného vlastníctva, osobami na tento účel zo zákona oprávnenými, a to advokátmi alebo notármi. Dlhodobá prax však ukazuje, že veľmi veľa slovenských realitných kancelárii vôbec nespolupracuje pri vyhotovovaní predmetných zmlúv so žiadnou osobou na tento účel oprávnenou a dokonca ani nespolupracujú so žiadnou fyzickou osobou, ktorá má ukončené vysokoškolské vzdelanie druhého stupňa v odbore právo na akreditovanej slovenskej vysokej škole (ak by táto osoba nebola zamestnancom, v tomto prípade by išlo pravdepodobne o nedovolené podnikanie, aj tak by to však bolo z pohľadu účastníkov zmluvného vzťahu prijateľnejšie ako nasledujúce). Avšak vo väčšine prípadov disponujú slovenské realitné kancelárie len vzormi zmlúv stiahnutými z internetu, prípadne nadobudnutými od svojich klientov v pripomienkovom konaní danej zmluvy. Tieto zmluvy, vyhotovené na špecifický účel (špecifickú nehnuteľnosť), prípadne obsahujúce len základné zákonné náležitosti, sa svojpomocne snažia upraviť na prebiehajúci prípad predaja nehnuteľnosti. V tomto prípade je nutné byť veľmi obozretný, nakoľko ide o „zlátaniny", ktoré sú vyhotovené osobami, ktoré nemajú právne vzdelanie a nechápu právne súvislosti, prípadne zákonné postupy. Práve na základe takýchto zmlúv často nastávajú situácie, ktoré si vyžadujú kvalifikovanú právnu pomoc, pretože ich následkom je v tom lepšom prípade len oprava zmluvy vo forme písomných dodatkov k jej pôvodnému zneniu, ktorým sa odstránia vadné ustanovenia pôvodnej zmluvy. V tom horšom prípade takéto situácie končia tým, že kupujúci, prípadne predávajúci môže prísť aj o peniaze (kúpnu cenu) aj o nehnuteľnosť. Predísť takýmto situáciám je jednoduché. Ak kupujete nehnuteľnosť, trvajte na tom, aby realitná kancelária zo svojej provízie – štandardne vo výške 3 až 5 % z kúpnej ceny nehnuteľnosti, zaplatila z provízie vyhotovenie predmetných zmlúv advokátom alebo notárom zapísanom v príslušných stavovských organizáciách.

Odmena advokáta alebo notára za vyhotovenie predmetných zmlúv pritom nepredstavuje ani štvrtinu percenta z kúpnej ceny nehnuteľnosti, keď vychádzame z toho, že priemerné ceny dvoj- až troj- izbových bytov v Bratislave sa pohybujú niekde na úrovni sto až stopäťdesiat tisíc eur. Z poukazom na vyššie uvedené skutočnosti a sumu, za ktorú sa nehnuteľnosť nadobúda do vlastníctva, odmena advokáta alebo notára naozaj predstavuje takmer zanedbateľný výdavok a ešte k tomu máte nárok, aby tento výdavok na advokáta alebo notára uhradila Vaša realitná kancelária, ktorej sprostredkovateľskú činnosť využívate na kúpu alebo predaj nehnuteľnosti. V prípade, ak nehnuteľnosť kupujete alebo predávate bez účasti realitnej kancelárie, je ešte dôležitejšie využiť právne služby slovenských advokátov alebo notárov, nakoľko sa preventívne (okrem už vyššie spomenutých negatív) vyhnete aj rôznym špekulantom a podvodníkom, ktorých oblasť pôsobnosti sú práve nehnuteľnosti. Ich počet v dnešnej dobe nie je vôbec zanedbateľný, preto je nutné preventívne predchádzať akejkoľvek takejto negatívnej skúsenosti. Bohužiaľ prax je zase taká, že pomerne veľa vlastníkov nehnuteľností (predávajúcich) alebo kupujúcich šetrí na nesprávnom mieste (aj keď ide o zanedbateľnú položku z poukazom na cenu nehnuteľnosti a províziu realitnej kancelárie) a služby advokáta vyhľadávajú už po zrealizovanom predaji alebo kúpe nehnuteľnosti, keď zistili, že niečo nie je v poriadku (stáva sa, že nemajú ani peniaze, ani nehnuteľnosť). A takýto ľudia potom chodia vyplakávať po rôznych reláciách ako sa stali obeťami takého podvodu, avšak môžu si pritom v prvom rade sami, pretože šetrili tam, kde šetriť vonkoncom nemali.

Pri zmluvách, ktorými je možné nadobudnúť vlastnícke právo k nehnuteľnosti je potrebné osobitnú pozornosť venovať platobným podmienkam a to za akých podmienok bude uvoľnená kúpna cena za nehnuteľnosť predávajúcemu. Existuje viacero možných kompromisov, na ktorých sa môžu dohodnúť predávajúci a kupujúci. Banky, ktoré poskytujú kupujúcim úvery, sú ochotné uvoľniť peniaze – kúpnu cenu predávajúcemu už po zápise záložného práva k nehnuteľnosti v prospech banky, ktorá úver kupujúcemu poskytla. Predávajúci na tento účel musí súhlasiť so zriadením záložného práva na nehnuteľnosti, ktorá je ešte v jeho vlastníctve. Následne by sa mal kupujúci zaviazať, že prevezme všetky záväzky spočívajúce na nehnuteľnosti, nakoľko banky sú ochotné poskytnúť úver kupujúcemu aj vtedy, ak je poskytnutý úver zabezpečený nehnuteľnosťou tretej osoby. V praxi by teoreticky mohla nastať taká podvodná situácia, že "predávajúci" zriadi záložné právo k nehnuteľnosti v prospech banky, ktorá poskytne kupujúcemu peniaze, avšak kupujúci nevyužije tieto poskytnuté peniaze na kúpu nehnuteľnosti predávajúceho, ale ich využije inak a nespláca úver, predávajúci by musel znášať všetky záväzky voči banke a to buď zaplatiť sumu vo výške úveru poskytnutého kupujúcemu, alebo by mu banka speňažila nehnuteľnosť formou dobrovoľnej dražby v zmysle zákona č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách a o doplnení zákona Slovenskej národnej rady č. 323/1992 Zb. o notároch a notárskej činnosti (Notársky poriadok) v znení neskorších predpisov. Aj takéto situácie môžu reálne nastať v prípade, že sa kupujúci alebo predávajúci vystavuje riziku, že predmetná zmluva nie je vyhotovená na tento účel oprávnenou osobou – advokátom alebo notárom.

Kúpna cena môže byť prevedená bankovým prevodom na účet predávajúceho zo strany banky poskytujúcej úver kupujúcemu. Kúpna cena môže byť vinkulovaná na určitom účte v určitej banke s podmienkou, že táto kúpna cena bude uvoľnená na účet predávajúceho po splnení vopred dohodnutých podmienok zo strany kupujúceho a predávajúceho. Alternatívou vinkulácie je notárska úschova, ktorá vo svojej podstate funguje na rovnakom princípe ako vinkulácia s tým rozdielom, že notársku úschovu zabezpečuje príslušný notársky úrad, resp. notár. Z hľadiska priemernej ceny je zriadenie vinkulácie v banke o niečo lacnejšie ako notárska úschova zriadená u príslušného notára. Tak notárska úschova ako aj vinkulácia slúžia na zabezpečenie toho, že po splnení určitej vzájomne dohodnutej podmienka nastane určitá vopred dohodnutá skutočnosť zo strany zmluvných strán – najčastejšie uvoľnenie kúpnej ceny, prípadne jej časť za nehnuteľnosť v prospech predávajúceho. Doporučuje sa venovať osobitnú pozornosť najmä tejto časti (platobné podmienky) predmetnej zmluvy, nakoľko je v nej upravené či, koľko a za akých podmienok dostane predávajúci kúpnu cenu za svoju nehnuteľnosť od kupujúceho, prípadne od banky. Po dohode zmluvných strán na platobných podmienkach, sa doporučuje platobné podmienky nechať schváliť v banke, ktorá poskytuje kupujúcemu úver, pretože nedostatočná komunikácia medzi bankou a zmluvnými stranami môže mať taký následok, že banka peniaze – kúpnu zmluvu vôbec neuvoľní v prospech predávajúceho.

Osobitnú pozornosť treba tiež venovať tomu, či nadobúdaná nehnuteľnosť je bez akýchkoľvek tiarch uvedených v časti C: Ťarchy na predmetnom liste vlastníctva, na ktorom je zapísaná daná nehnuteľnosť, prípadne či na predmetnom liste vlastníctva nespočívajú určité iné údaje poznámky alebo plomby (prebiehajúce konanie ohľadom danej nehnuteľnosti), ktoré môžu mať podstatný vplyv na nehnuteľnosť, prípadne jej vlastníctvo. Z dôvodu, že kataster nehnuteľností aktualizuje svoj katastrálny portál na internetovej stránke www.katasterportal.sk len raz za týždeň, najlepšie je ísť osobne na príslušnú Správu katastra nehnuteľností a vybrať si daný výpis z listu vlastníctva v deň podpisu predmetnej zmluvy o prevode vlastníctva k nehnuteľnosti, prípadne pred podaním návrhu na vklad záložného práva v prospech banky a/alebo návrhu na vklad vlastníckeho práva. V prípade, že na danej nehnuteľnosti spočíva akákoľvek ťarcha zapísaná na predmetnom liste vlastníctva k nehnuteľnosti, doporučuje sa vyhľadať právne služby advokáta, ktorý zabezpečí ich vyporiadanie, za predpokladu, že to je z právneho pohľadu možné. V prípade výkonu súdneho rozhodnutia, resp. exekúcie, výkonu záložného práva alebo dobrovoľnej dražby to už nemusí byť možné vyporiadať sa právne s ťarchami spočívajúcimi na predmetnej nehnuteľnosti. V takýchto prípadoch kupujúci riskuje, že jednak príde o svoje peniaze a jednak ani nebude mať nehnuteľnosť. V tých horších prípadoch môže ešte kupujúci splácať úver za nehnuteľnosť, ktorú chcel, ale nikdy sa k nej reálne nedostal a nemohol ju ani užívať.

Právne služby a právne poradenstvo advokátov a notárov má svoje opodstatnenie aj pri kúpe alebo predaji nehnuteľnosti. Cena za poskytnuté právne služby v dnešnej dobe predstavuje zanedbateľnú čiastku z ceny nehnuteľnosti. Navyše má každý kupujúci alebo predávajúci právo požiadať svoju realitnú kanceláriu o to, aby z provízie poskytnutej za sprostredkovanie predaja nehnuteľnosti predmetná realitná kancelária nechala vyhotoviť kúpnu zmluvu, resp. inú predmetnú zmluvu advokátom alebo notárom. Každý jednotlivec má tiež možnosť si objednať právne služby advokáta alebo notára za týmto účelom vo vlastnom záujme, nakoľko väčšina ľudí nadobúda svoju vlastnú nehnuteľnosť v priemere raz za život. A preto je najmä v záujme kupujúceho a predávajúceho, aby bolo všetko ohľadom predmetnej nehnuteľnosti po právnej stránke v poriadku a aby kúpna cena prešla v prospech toho, na koho účet má ísť.

JUDr. Pavol Kollár, advokát
www.judrkollar.sk 

Ohodnoťte článok
Hlasovalo: 1274
FacebookVybrali SMETwitterDeliciousLinkedIn

NOVÝ PRÍSPEVOK

 
Zájdime ešte ďalej

Zakážme ľuďom kupovať v obchode a uzatvárať kúpne zmluvy. Veď čo keď ich v tých obchodoch tak často klamú a zavádzajú. Jednoducho zakážme ľuďom robiť právne úkony osobne, nech má každý svojho advokáta, veď ich je toľko veľa a tak málo klientov... Do každej rodiny aspoň troch advokátov :D Trápné, scestné a choré. Je každého osobnou vecou kedy, ako a s kým bude robiť právne úkony na svoju zodpovednosť a na svoj účet. O tom je sloboda, o tom sú pravidlá a "profesionáli" nech sa venujú klientom, ktorí si ich najmú a zaplatia. Každý má právo výberu.

 
Batman | 04.02.2014 22:16
 
notár vs. banková vinkulácia

Súhlasím s článkom, len by som upresnil, že z realitnej praxe nám jednoznačne plynie ponaučenie, že ak zriaďovať úschovu (bez diskusie vždy ak je v hre hotovosť) tak prednostne notársku. V banke spisujú zmluvy o vinkulácii bežní pracovníci bez elementárnej znalosti práva a právnych pojmov. Tak sa často stáva, že rozväzovacie podmienky vôbec nekorešpondujú s dojednaniami kúpnej zmluvy, lebo bankový úradník chce "vyplniť" tlačivo banky. Ak prihliadnem na kvalitu zmlúv o vinkulácii tak ich drvivá väčšina je katastrofálna práve z dôvodu absencie kvalifikácie pracovníkov banky. Na dôvažok banky sledujú len svoje záujmy a často vystavujú klientov nedbalým jednaním možnosti podvodného konania zo strany niektrého z účastníkov. Bežnou praxou napr VUB je nechať zmluvné strany podpísať kúpnu zmluvu na scudzenie nehnuteľnosti už v štádiu podávania žiadosť o úver s dovetkom, že "veď tam nemusí byť podpis predávajúceho osvedčený". K vzdelaniu ľudí pripravujúcich kúpne zmluvy len dodám, že žiaľ častým javom je, že zo strany advokátov (nevenujúcich sa realitnému právu prioritne) prichádzajú do rk oferty so základnými vadami, často nepriechodné ani len katastrálnym konaním. Ak si máme upratať pred vlastným prahom (z pohľadu RK), bolo by na zváženie ustanoviť zákonnú povinnosť na vypravanie týchto zmlúv osobou s druhostupňovým právnickým vzdelaním, aby sme nevylúčili napr paradoxne právnikov vlastniacich RK, ktorí nie sú advokátmi a ani nie sú zamestnaneckom pomere s RK. Katastre by vôbec nemali brať zmluvy nespísané právnikmi - toto jediné by vec riešilo efektívne.

 
REALITOR | 04.02.2014 20:54

Najčítanejšie (Rady a vzory)

Zobraziť všetky Nové v judikatúre

Rozpor dojednania príliš nízkej kúpnej ceny (laesio enormis) s dobrými mravmi

Neprieči sa zákonu, pokiaľ účastníci kúpnej zmluvy v prípade, na ktorý sa nevzťahuje cenová regulácia, dojednajú kúpnu cenu vo výške, ...

Rozpor dojednania príliš nízkej kúpnej ceny (laesio enormis) s dobrými mravmi

Neprieči sa zákonu, pokiaľ účastníci kúpnej zmluvy v prípade, na ktorý sa nevzťahuje cenová regulácia, dojednajú kúpnu cenu vo výške, ...

Včasnosť podania odvolania prostredníctvom portálu eŽaloby

Pokiaľ Civilný sporový poriadok pripúšťa možnosť podať odvolanie elektronickými prostriedkami (§ 125 ods. 1 CSP), teda do elektronickej ...

Včasnosť podania odvolania prostredníctvom portálu eŽaloby

Pokiaľ Civilný sporový poriadok pripúšťa možnosť podať odvolanie elektronickými prostriedkami (§ 125 ods. 1 CSP), teda do elektronickej ...

Zaujímavé odkazy

Hľadanie poisťovateľa podľa EČVhttp://www.skp.sk/#xl_xr_page_vyhladanie%20poistvozidla

S nárokom na poistné plnenie sa obráťte na zobrazeného poisťovateľa

Online zmluvyhttp://www.onlinezmluvy.sk/

Vzory zmlúv a všetko k nim na jednom mieste.

Digitálna parlamentná knižnicahttp://www.nrsr.sk/dl/

Spoločná česko-slovenská digitálna parlamentná knižnica je elektronická forma úplných ...

Rozhodnutia všeobecných súdov Slovenskej republikyhttps://obcan.justice.sk/infosud/-/infosud/zoznam/rozhodnutie

Zverejňované rozhodnutia slovenských súdov.

Rozhodnutia Ústavného súdu Slovenskej republikyhttps://www.ustavnysud.sk/vyhladavanie-rozhodnuti#!DmsSearchView

Vyhľadávanie rozhodnutí Ústavného súdu Slovenskej republiky

Vyhľadanie nehnuteľností konkrétnej osobyhttps://www.katasterportal.sk/kapor/vyhladavanieVlastnikFormInit.do

Vyhľadanie nehnuteľností osoby podľa priezviska a mena osoby.

Registre

Vyhľadávanie v Obchodnom vestníkuhttps://www.justice.gov.sk/PortalApp/ObchodnyVestnik/Formular/FormulareZverejnene.aspx

Vyhľadávanie v Obchodnom vestníku

Notársky centrálny register záložných právhttp://www.notar.sk/%C3%9Avod/Not%C3%A1rskecentr%C3%A1lneregistre/Z%C3%A1lo%C5%BEn%C3%A9pr%C3%A1va.aspx

Vyhľadajte si záložcu, veriteľa alebo záloh v Notárskom centrálnom registri záložných ...

Štatistický register organizáciíhttp://slovak.statistics.sk/wps/portal/ext/Databases/register_organizacii/!ut/p/b1/jY_BDoIwEEQ_qYMtFo-LkVJDGosWoRfTgzEYAQ_G7xeJV9G9TfLeTJZ5VjPfh2d7CY926MPtnf3yRNbafVFVUNUig-aRgnEOyOQINCOAL0eYfCt1kqYRITHlBvpAO1VuRQQRf_wZ4K_9taJcyAJIChVDU-7KleUcxH_5R-YnZK5hAmZeNPnQndm9c67GVbwAlOWrBg!!/dl4/d5/L2dJQSEvUUt3QS80SmtFL1o2X1ZMUDhCQjFBMDgxVjcwSUZTUTRRVU0xR1E1/

Register obsahuje registračné údaje o ekonomických subjektoch a vedie ho Štatistický úrad SR.

Obchodný registerhttp://www.orsr.sk/

Obchodný register je verejný zoznam, do ktorého sa zapisujú zákonom stanovené údaje ...

Živnostenský registerhttp://www.zrsr.sk/

Živnostenský register tvorí súbor určených údajov o podnikateľoch. Údaje do registra ...

Register stratených a odcudzených dokladovhttp://www.minv.sk/?stratene-a-odcudzene-doklady

Overte si, či sa vám niekto nepreukázal strateným alebo odcudzeným dokladom inej osoby.

Čítali sme

Slovenskí sudcovia majú záujem o fungujúcu justíciu, vo svojej práci sa cítia byť nezávislíhttps://www.webnoviny.sk/slovenski-sudcovia-maju-zaujem-o-fungujucu-justiciu-vo-svojej-praci-sa-citia-byt-nezavisli/

Sudcovia na Slovensku sa už tretí raz zapojili do európskeho prieskumu nezávislosti.

Štát neúnosne využíva externých právnikov, kritizuje šéf NKÚhttps://spravy.pravda.sk/ekonomika/clanok/519852-stat-neunosne-vyuziva-externych-pravnikov-kritizuje-sef-nku/

Rozsah využívania externých právnych služieb, pričom štátne inštitúcie zamestnávajú ...

Čaputová podpísala novelu protischránkového zákona, považuje ju za prijateľný kompromishttps://www.webnoviny.sk/caputova-podpisala-novelu-protischrankoveho-zakona-povazuje-ju-za-prijatelny-kompromis/

Prezidentka Slovenskej republiky Zuzana Čaputová v piatok podpísala novelu zákona o registri ...

Prezidentka podpísala novelu upravujúcu kompetencie prokuratúry SRhttp://www.teraz.sk/slovensko/prezidentka-podpisala-novelu-upravujuc/408168-clanok.html

Funkciu európskeho prokurátora za SR a európskych delegovaných prokurátorov pre SR budú ...

Čaputová podpísala zákon o registri partnerov verejného sektorahttp://www.teraz.sk/slovensko/caputova-podpisala-zakon-o-registri/408164-clanok.html

Zákonom sa zredukuje objem možných administratívnych záťaží.

Atómový zákon smeruje späť do parlamentu, prezidentka ho nepodpísalahttps://www.webnoviny.sk/venergetike/atomovy-zakon-smeruje-spat-do-parlamentu-prezidentka-ho-nepodpisala/

Návrh mal podľa predkladateľov zjednodušiť atómový zákon, pričom povoľovací proces pri ...

Nové časopisy

Verejné obstarávanie – právo a prax 3/2019

Verejné obstarávanie – právo a prax 3/2019

Dvojmesačník plný odborných informácií monitoruje aktuálne dianie v oblasti verejného ...

Justičná revue 5/2019

Justičná revue 5/2019

Časopis pre právnu prax.

STUDIA IURIDICA Cassoviensia 1/2019

STUDIA IURIDICA Cassoviensia 1/2019

Elektronický vedecký časopis vydávaný Právnickou fakultou Univerzity Pavla Jozefa Šafárika v ...

Bulletin slovenskej advokácie 6/2019

Bulletin slovenskej advokácie 6/2019

Recenzovaný časopis pre právnu vedu a prax vydávaný Slovenskou advokátskou komorou.

Zo súdnej praxe 3/2019

Zo súdnej praxe 3/2019

Vždy aktuálne informácie z jurisdikcie vrcholových súdov SR.

Právny obzor 3/2019

Právny obzor 3/2019

Právny obzor je teoretický časopis pre otázky štátu a práva.

PoUtStŠtPiSoNe
: