Nedeľa, 21. júl 2024 | meniny má Daniel , zajtra Magdaléna
Predplatné
Nedeľa, 21. júl 2024 | meniny má Daniel , zajtra Magdaléna
TlačPoštaZväčšiZmenši

Zmena podmienok, za ktorých sa nadobudlo vlastnícke právo

najpravo.sk • 2.11. 2012, 16:08

Ak raz niekto nadobudne vlastnícke právo za určitých podmienok, ktoré sa bez jeho zavinenia spätne zmenia, nesmie byť pre to postihnutý on, ale subjekty, ktoré nesú zodpovednosť za túto zmenu. 

(rozsudok Najvyššieho súdu SR, sp. zn. 2 Cdo 311/2008, zo dňa 30. marca 2010)

Z rozhodnutia:

Okresný súd Zvolen rozsudkom z 5. júna 2007, č.k. 15 C 79/2003-240 určil, že vlastníkom nehnuteľností vedených Katastrálnym úradom Banská Bystrica, Správa katastra Zvolen na LV č. X. pre kat. úz. Z., a to budovy súpisné číslo X. postavenej na parcele KNC č. X., ako aj pozemkov parcelné číslo KNC X. - záhrada o výmere X. m2 a parcela parc. č. KNC X. - zastavaná plocha o výmere X. m2 je žalobca, a tiež že kúpne zmluvy uzavreté medzi žalovanou 1/ a žalovanou 2/ a následne medzi žalovanou 2/ a žalovanými 3/ a 4/, ktorých vklady Katastrálny úrad v Banskej Bystrici, Správa katastra Zvolen právoplatne povolil pod č. vkladov V. a V., na základe ktorých postupne prešlo vlastnícke právo k nehnuteľnostiam vedeným na LV č. X. pre kat. úz. Z. na žalovanú 2/ a následne na žalovaných 3/ a 4/, sú neplatné. V prevyšujúcej časti súd návrh zamietol. Žalobcovi náhradu trov konania nepriznal. Dospel k záveru, že žalobca platne odstúpil od kúpnej zmluvy, ktorú 27. marca 2002 uzavrel so žalovanou 1/ a ktorou na ňu previedol vlastnícke právo k nehnuteľnostiam vedeným Katastrálnym úradom Banská Bystrica, Správa katastra Zvolen na LV č. X. pre kat. úz. Z.,

a to budove súpisné číslo X. postavenej na parcele KNC č. X., ako aj pozemkom parcelné číslo KNC X. - záhrada o výmere X. m2 a parcela parc. č. KNC X. - zastavaná plocha o výmere X. m2. Keďže platným odstúpením došlo k zrušeniu zmluvy od začiatku (§ 48 ods. 2 O.z.), nebolo potrebné určovať, že kúpna zmluva je neplatná. Z dôvodu platného odstúpenia od zmluvy o prevode nehnuteľností v zmysle § 517 ods.1 O.z. v spojení s § 48 O.z. došlo k zániku záväzkovoprávneho vzťahu, ktorý takouto zmluvou vznikol. Nedošlo však k zániku vecného práva, ktoré vzniklo vkladom do katastra nehnuteľností po príslušnom konaní a rozhodovaní správneho orgánu. Preto odstúpenie od kúpnej zmluvy žalobcom nie je samo osebe dôvodom pre obnovenie jeho vlastníckeho práva k prevádzanej nehnuteľnosti v katastri nehnuteľností. Tieto účinky môžu byť odstránené, keďže dohoda medzi účastníkmi neprichádzala do úvahy, len na základe rozhodnutia súdu vydaného v konaní o určenie vlastníckeho práva v zmysle ustanovenia § 80 písm. c/ O.s.p. Vzhľadom k tomu súd, keďže považoval odstúpenie od tejto kúpnej zmluvy za platné, rozhodol, že vlastníkom sporných nehnuteľností je žalobca. Dôsledky odstúpenia od zmluvy posudzoval okresný súd podľa § 48 ods. 2 O.z., poukazujúc na rozsudok Najvyššieho súdu Slovenskej republiky z 21. augusta 1997, sp. zn. 3 Cdo 151/96. V zmysle uvedeného dospel k záveru, že platné odstúpenie od zmluvy o prevode nehnuteľností má za následok zánik len záväzkovoprávneho vzťahu, ktorý takouto zmluvou vznikol, a nie tiež zánik vecného práva, ktoré vzniklo vkladom do katastra nehnuteľností. Preto má účastník konania v spore o určenie vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam, ktoré bolo prevádzané zmluvou zaniknutou platným odstúpením od zmluvy, naliehavý právny záujem na určení vlastníctva, pretože len týmto spôsobom môžu byť odstránené konštitutívne účinky vkladu do katastra nehnuteľností, ak k dohode účastníkov v zmysle § 28 a nasl. zákona č. 162/1995 Z.z. o katastri nehnuteľností nedôjde. Pri rozhodovaní o platnosti neskorších zmlúv o prevode nehnuteľností okresný súd konštatoval, že odstúpením od zmluvy došlo k situácii a právnemu stavu, aký tu bol pred uzavretím samotnej kúpnej zmluvy z 27. marca 2002, a to nielen z hľadiska obligačných účinkov zmluvy, ale aj účinkov vecnoprávnych. Poukázal pritom na závery Najvyššího soudu České republiky v rozsudku z 5. septembra 2000, sp. zn. 21 Cdo 2204/1999, podľa ktorého zrušenie zmluvy „od počiatku" znamená, že boli odstránené aj účinky vkladu vlastníckeho práva prevedeného na základe zmluvy, ktorá bola zrušená. Tieto účinky sa prejavujú aj v tom, že vlastníkom sporných nehnuteľností je práve žalobca bez zreteľa k uzatvoreniu kúpnych zmlúv, ktoré následne nastali. Podľa názoru súdu, ak teda odstúpil žalobca od zmluvy o prevode nehnuteľností uzavretej so žalovanou 1/ po tom, ako ona previedla nehnuteľnosti na ďalší subjekt, dochádza odstúpením od zmluvy k zrušeniu účinkov vkladu vlastníckeho práva aj voči novému vlastníkovi, a teda ďalšiemu nadobúdateľovi. Ani samotná skutočnosť, že žalovaní 3/ a 4/ boli pri uzatváraní zmluvy v dobrej viere, že nehnuteľnosť kupujú od vlastníka (čo v prípade žalovanej v 2/ je dosť spochybnené vzhľadom k tomu, že sa jedná o matku žalovanej 1/ a navyše všetky úkony súvisiace s predajom robila za ňu žalovaná 1/, ktorá presne odpísala pôvodnú kúpnu zmluvu s rovnakou kúpnou cenou a následne bola splnomocnená svojou matkou na sprostredkovanie ďalšej kúpy žalovanými 3/ a 4/), tu nie je rozhodné, pretože samotná dobrá viera nadobúdateľov v tomto smere má právny význam len vtedy, ak by to stanovil zákon. Práva žalovaných 2/, 3/ a 4/ na vrátenie plnenia z bezdôvodného obohatenia nie sú dotknuté. O trovách konania rozhodol súd podľa § 142 ods. 1 a 2 v spojení s § 150 Občianskeho súdneho poriadku.

Obsah ZDARMA pre prihlásených používateľov

Tento text je dostupný pre všetkých prihlásených užívateľov portálu Najprávo.sk.

Získajte ešte viac benefitov a prístup k prémiovému obsahu objednaním predplatného.

Zaregistrovať sa

Už som prihlásený, zobraziť článok v sekcii premium
Ohodnoťte článok
Hlasovalo: 2522

Nový príspevok

nesúlad vlastníctva pozemku a budovy

Akútna otázka: Kupujúci sa dohodol s predávajúcim na kúpe dvora - pozemku druh zastavaného pozemku a nádvoria, skladajúceho sa z viacerých parciel, pričom na jednej parcele bola a ešte je hospodárska budova bez súpisného čísla. Predávajúci ale v konečnej fáze predložil kupujúcemu zmluvu na pozemky, ale bez budovy, nakoľko mal určité dôvody / budova vtedy založená v prospech banky/ s tým, že sa spolu dohodli, že keď pominú zo strany predávajúceho problémy s budovou, tak ju potom kupujúcemu odpredá za symbolickú cenu. Dovolil / síce iba ústne/ aby si kupujúci po nadobudnutí vlastníctva k pozemku pod budovou schátralú budovu opravil a upravil podľa svojich potrieb, veď na tieto potreby si kupujúci kupoval nehnuteľnosti. To, že sa na základe dobrých vzťahov dohodli, že si ešte v budúcnosti medzi sebou si predajú a kúpia navzájom povymieňajú ďalšie pozemky asi nemá na vec vplyv. Ale medzitým došlo k tomu, že konateľ predávajúceho sa vymenil, a tento nový sa k veci stavia tak, že on o ničom nevie a tak požaduje aby kupujúci, teda majiteľ pozemku, platil za nájom za budovu, ktorá leží na pozemku kupujúceho, alebo si ju odkúpil. Kupujúci si ju nechce odkúpiť, iba ak tak za cenu symbolickú, tak ako bolo dohodnuté, a ani nechce platiť nájomné. Ako s toho zase vybrúsliť? Má kupujúci právo prenajať pozemok pod budovou majiteľovi budovy za takú istú cenu ako majiteľ budovy chce prenajať jemu budovu? Alebo nech si ju zbúrajú? A čo iné riešenia, asi mimo dohody? Ďakujem za rýchlu a dobrú radu. Súrne!

adolf kratky | 26.07.2011 13:25
RE: nesúlad vlastníctva pozemku a budovy

Tak dohoda s predchádzajúcim konateľom je úplne bez právnej záväznosti, lebo aj keď takáto dohoda má charakter zmluvy o uzavretí budúcej zmluvy, aby bola platná, musí byť uzavretá písomne. Takže toto nič. Raálny stav je, že užívate budovu vo vlastníctve inej osoby, a teda sa bezdôvodne obohacujete. Vlastník budovy má preto právo od vás buď žiadať vydanie bezdôvodného obohatenia vo výške zodpovedajúcej nájmu za obdobné nehnuteľnosti v okolí, alebo s ním môžete uzavrieť nájomnú zmluvu, kde sa na výške nájmu dohodnete, alebo môžte budovu kúpiť. Ak sa nový konateľ snaží len robiť svaly, keďže užívate jeho budovu, ale v skutočnosti by tá budova len chátrala a ani by o nej nevedel, tak hľadajte vzájomnú dohodu. To je najlepšia cesta. Možno aj za pomoci mediátora. Ohľadom prenájmu pozemku na účely budovy vám odporúčam navštíviť advokáta. Neľutujte pár eur za dobrú radu, prípadne vypracovanie výzvy pod hlavičkou advokáta. Tí, čo to ľutujú, potom na to spravidla doplatia, lebo si na kolene urobia zlé zmluvy. Keby ste išli za advokátom už pri kúpe pozemku, možno by to dopadlo inak, samozrejme vo váš prospech.

mea culpa | 28.07.2011 08:03
RE: RE: nesúlad vlastníctva pozemku a budovy

Toto som hned chcela napisat aj ja. Treba ísť za advokátom. Bez znalosti konkretnych detailov je tazke radit a takto dane rady su len povrchne. Väčšine sporov by sa dalo vyhnúť, keby ľudia hneď na začiatku navštívili advokáta a nie až keď vznikne problém, ktorý si veľakrát zapríčinili sami. Keď vás niečo bolí tak idete k lekárovi a neoperujete sa sami. Keby ste išli hneď pri kúpe za advokátom, tak ste mohli mať v rukách zmluvu o budúcej zmluve, kde by bola spísaná cena, na ktorej ste sa dohodli s predchádzajúcim konateľom, podmienky, za splnenia ktorých prejde vlastníctvo stavby na vás a následná zmena konateľa by na platnosti zmluvy ani výške dohodnutej ceny za stavbu nič nezmenila. Poučenie do budúcnosti.

Maja | 28.07.2011 09:42
PoUtStŠtPiSoNe
: