Podielové spoluvlastníctvo - komplexný pohľad

Náš právny poriadok pripúšťa, aby jedna vec mohla byť vo vlastníctve viacerých osôb, takýto stav kedy môže byť vec súčasne vo vlastníctve viacerých subjektov nazývame spoluvlastníctvo. Každý zo spoluvlastníkov má zásadne tie isté oprávnenia, aké má jediný vlastník.

Subjektom podielového spoluvlastníctva sú fyzické osoby, právnické osoby a štát, a to aj v kombinácii. Predmetom podielového spoluvlastníctva sú veci, ktoré môžu byť predmetom občiansko-právnych vzťahov, najčastejšie pôjde o podielové spoluvlastníctvo nehnuteľnosti.

Pojmovým znakom spoluvlastníckeho vzťahu je vyjadrenie vzťahu medzi jednotlivými vlastníkmi, ktorý je vyjadrený podielom na veci. Tento podiel nepredstavuje reálnu časť na veci, ale treba ho chápať ako podiel na veci, ktorý vyjadruje spoluvlastníctvo tak, že všetci spoluvlastníci sú vlastníkmi veci ako celku a žiadný vlastník nemá určený podiel na veci konkrétne. Hovoríme tomu ideálny podiel na veci. Ani číselné vyjadrenie výšky spoluvlastnického podielu neznamená, že by bol spoluvlastník výlučne vlastníkom určitej hmotnej časti spoločnej veci.

Podstata spoluvlastníctva spočíva v tom, že každý zo spoluvlastníkov sa podieľa na právach a povinostiach vyplývajucich zo spoluvlastnického podielu v takom rozsahu, v akom zodpovedá veľkosti jeho podielov.

Výška spoluvlastnického podielu sa určuje percentuálne, alebo zlomkom.

Podiel vyjadruje mieru účasti každého spoluvlastníka na právach a povinnostiach spoločnej veci na ktorom sa zúčastňuje:

• hospodárenia so spoločnou vecou
• určuje podiel v akom pomere sa podieľa na úžitkoch a prírastkoch a znáša náklady s vecou spojené,
• určuje aký podiel z výťažku, z predaja, zrušenie a vyporiadania podielového spoluvlastníctva pripadne ostatným spoluvlastníkom

Vznik spoluvlastníckeho práva

Pri vzniku spoluvlastnického práva musí byť zrejme, že vlastnícky podiel nadobúda viac subjektov, podiel musí byť vyjadrený, pokiaľ nie je vyjadrený platí zákonná domnienka o rovnosti všetkých podielov.podiely môžu byť určené dedením, rozodnutím súdu, zmluvou a iné. Podielové spoluvlastníctvo môže vzniknúť .

Z právneho úkonu

• dohodou o kúpe spoločnej veci,
• zmluvou o prevode spoluvlastnického podielu ideálnej časti. Pokiaľ je predmetnom nehnuteľnosť musí byť urobená v písomnej forme a vkladovaná katastrom nehnuteľností. Účastníkmi zmluvy o prevode spoločnej veci musia byť všetci spoluvlastníci a na účinný prevod celej veci nestačí právny úkon jedného z nich, aj keby bol urobený so súhlasom všetkých ostatných spoluvlastníkov.
• dohodou o založení spoluvlastníckych vťzahov uskutočnením stavby viacerými osobami

Z právneho predpisu

• dedením
• vysporiadaním BSM do 3 rokov po zániku manželstva,
• zmluvou o združení, kedy dochádza zo zákona k vzniku podielového spoluvlastníctva k majetku získaného spoločnou činnosťou,
• vydržaním

Z rozhodnutia súdu

• Rozhodnutím súdu o vyporiadaní dedičstva

Obsah podielového spoluvlastníctva

Právo vec užívať, držať, disponovať, brať z neho plody a úžitky. Každý spoluvlastník má právo ochrany vlastníckeho práva proti ostatným spoluvlastníkom, ako aj voči tretím osobám. Má právo podať žalobu o určenie spoluvlastnického podielu, zdržovaciu žalobu, žalobu o odstránenie zásahu do užívania veci, žalobu o vydanie úžitkov z veci, žalobu o odstránenie trvajúcich následkov zásahu.

Pokiaľ sa spoluvlastníci nemôžu dohodnúť na spôsobe úžívania má právo spoluvlastník žiadať náhradu škody, ktorá mu z toho titulu vznikla. Nárok na náhradu škody sa nebude považovať za záväzok z bezdôvodného obohatenia, ale budu sa uplatňovať ustanovenia o všeobecnej zodpovednosti za škodu.

1. Vzťah medzi spoluvlastníkmi navzájom

Dohoda o výkone spoluvlastnického práva

Na spoločnom užívaní veci sa môžu spoluvlastníci dohodnúť o výkone spoluvlastnického práva, predovšetkým o tom, kto a za akých podmienok bude vec držať, užívať, ako budú rozdelené úžitky zo spoločnej veci, ako bude prenechaná vec do užívania inému, ako budú znášať náklady a údržbu veci.

Pokiaľ sa spoluvlastníci nedohodnú na výkone práva môžu sa obrátiť na súd, aby rozhodol o spôsobe užívania, ktorý môže rozhodnúť:

• rozdelením užívania veci tak, že jednotlivá spoluvlastníci budú užívať jednotlivé im vydelené časti spoločnej veci,
• jeden zo spoluvlastníkov bude užívať celú vec a ostaní dostanú náhradu,
• všetci spoluvlastníci budú užívať vec striedavo v určitých časových obdobiach.

Hospodárenie so spoločnou vecou

Spoluvlastníci pri uplatňovaní práv a povinnosti pri hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú na základe väčšinového princípu počítanou podľa veľkosti podielov. Zákon zakotvil väčšinový princíp založený nie na počte spoluvlastníkov, ale na veľkosti ich podielov.

Za hospodárenie so spoločnou vecou možno považovať aj užívanie spoločnej veci, údržbu, opravu, úpravu veci, jej zmenu, popr. jej odstránenie. Zriadenie záložného práva na spoluvlastnícky podiel k veci sa nepovažuje za hospodárneie so spoločnou vecou a preto sa nevyžaduje súhlas ostatných spoluvlastníkov.

O hospodárení so spoločnou vecou sa musia spoluvlastníci dohodnúť. Ak nastane nezhoda spoluvlastníkov pri rozhodovaní o zmene veci a nedosiahne sa väčšina počítaná podľa veľkosti podielov, alebo rovnosť hlasov, alebo nedôjde k dohode, súd je povinný o tom rozhodnúť. Zákon poskytuje ochranu menšinovému spoluvlastníkovi v prípade, že ide o podstatnú zmenu pri hospodárení so spoločnou vecou.

Pokiaľ menšinový spoluvlastník bude pri hlasovaní o hospodáreni so spoločnou vecou prehlasovaný, nemôže sa domáhať na súde právnej ochrany, keď nesúhlasí s hospodárením so spoločnou vecou, musí sa podriadiť väčšine spoluvlastníkov. Môže sa však domáhať:

1. vydania úžitkov podľa podielu,
2. žiadať o zrušenie podielového spoluvlastníctva, toto právo má iba vtedy ak sa nedosiahne väčšina, dohoda, alebo zhoda.

Menšinový spoluvlastník sa môže domáhať ochrany na súde:

a) pokiaľ ide o podstanú zmenu na veci – za také zmeny treba považovať najmä zmenu podstaty, alebo funkcie spoločnej veci, ktoré nie nepatrne zmenia vec ako predmet spoluvlastníctva a ktoré nie sú výsledkom oprávy a údržby, (napr. prestavba domu, prístavba domu, veľké investície.) Každú podstatnú zmenu na veci je treba posudzovať individuálne podľa konkretných okolností prípadu. Za dôležitú zmenu veci nemožno považovať rozhodovanie o tom, komu bude prenajatá časť spoločnej nehnuteľnosti, pokiaľ účelové určenie zostalo nezmenené.

O zmene podstaty veci sa môžu podielový spoluvlastníci dohodnúť aj dodatočne. Nesúhlas spoluvlastníka nemožno nahradiť rozhodnutím súdu. Takto zákon chráni každého menšinového podielového spoluvlastníka, proti zásahu zo strany druhých spoluvlastníkov, ktorý bez súhlasu menšinového spoluvlastníka zmenili podstatu spoločnej veci. Súd môže priznať aj náhradu takto spôsobenej škody z dôvodu, že došlo k výraznému zásahu do jeho vlastníckých práv.

b) pokiaľ ide o bežnú vec a hospodárenie s vecou, ak sa nedosiahne 51% väčšina, dohoda, alebo pri rovnosti hlasov

2. Práva a povinnosti vo vzťahu ku tretím osobám

Vo vzťahu k tretím osobám majú postavenie solidárnych veriteľov a dlžníkov, sú oprávnení spoločne a nerozdielne. Každý zo spoluvlastníkov má právo požadovať od tretích osôb celé plnenie, ktoré sa týka spoločnej veci, pričom dlžník sa týmto splnením zbaví svojho záväzku voči všetkým ostatným spoluvlastníkom. Solidárna zodpovednosť spoluvlastníkov naopak znamená, že poškodený môže požadovať celú náhradu plnenia od jedného spoluvlastníka. Spoluvlastníci sa potom následne medzi sebou vyporiadajú podľa podielu.

3. Práva a povinnosti týkajúce sa možnosti nakladania so spoluvlastníckym podielom

Každý má právo disponovať so svojím podielom, môže ho previesť na iného, môže ho darovať, prenechať závetom.

Predkupné právo ako vecné právo

Zákon však chráni ostatných spoluvlastníkov v tom, že vyhradzuje právo ostatných vlastníkov na prevádzaný podiel. To znamená, že pokiaľ jeden spoluvlastník bude prevádzať svoj spoluvlastnícky podiel na tretie osoby, je povinný ho ponúknuť na odpredaj ostatným spoluvlastníkom za tých istých podmienok, za akých chce odpredať tretej osobe. To neplatí v prípade, ak ide o prevod blízkej osobe.Toto obmedzenie sa nazýva zákonné predkupné právo. Prevodom spoluvlastnického podielu sa myslí akakoľvek zmluvná zmena vlastnického práva ( kúpna, darovacia, výmenná zmluva.) Predkupné právo sa neuplatňuje pri prechodoch vlastnickeho práva zo zákona, alebo rozhodnutím štátneho orgánu.Pokiaľ sa spoluvlastníci nedohodnú, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti podielov.

Porušenie tohto práva nerobí zmluvu zo zákona absolútne neplatnou a nebráni tomu, aby na nadobúdateľa prešlo vlastníctke právo, bez ohľadu na to, či o predkupnom práve oprávnenej osoby vedel, alebo nie.

Podmienky uplatnenia predkupného práva

Ponuka na uplatnenie predkupného práva sa vykonáva ohlásením všetkých podmienok. Ponuka musí byť urobená písomná a musí obsahovať podmienky zmluvy o prevode spoluvlastníckeho podielu.

Ten kto je oprávnený vec kúpiť, musí zaplatiť cenu ponúknutú niekým iným, ak nie je dohodnuté inak. Za cenu ponúknutú niekým iným treba považovať cenu, ktorú určí povinný spoluvlastník z predkupného práva. Nemusí ostatným spoluvlastníkom vopred oznámiť záujemcu o kúpu, ani cenu ktorá bola medzi nimi dohodnutá.

Za porušenie predkupného práva sa považuje to, ak predmetný podiel predá nadobúdateľovi za inú cenu (pre neho výhodnejšiu), než aká bola ponúkaná vopred oprávnenému spoluvlastníkovi.

Po uskutočnení písomnej ponuky, ak nie je dohodnutá doba, dokedy sa má predaj uskutočniť, musí oprávnený spoluvlastník vyplatiť hnuteľnosť do 8 dní a nehnuteľnosť do 2 mesiacov . Ak táto doba uplynie márne, právo na uplatnenie predkupného práva zanikne. Predkupné právo ako vecné právo nezanikne, ale voči ďalšiemu nadobúdateľovi zostáva naďalej zachované.

Spoluvlastníci sa môžu vopred vzdať predkupného práva a takáto dohoda nebude neplatnou, nakoľko sa jedná o dispozitívne ustanovenie zákona.

Následky nedodržania predkupného práva

V prípade nerešpektovanie zákonného predkupného práva zákon dáva možnosti ostatným spoluvlastníkom ako sa brániť, ktoré môže použiť iba alternatívne.

1. podaním žaloby na súde o relatívnu neplatnosť právneho úkonu. Právo na uplatnenie žalobného návrhu pylnie vo všeobecnej trojročnej premlčacej doby, ktorá začína plynúť odo dňa, kedy sa malo právo prvýkrát uplatniť, t.j. nasledujúci deň po tom, čo bol urobený úkon porušujúci prekupné právo. Relatívnej nepatnosti sa musí dotknutý vlastník dovolať voči povinnému spoluvlastníkovi, aj voči nadobudateľovi. Žalobca – dotknutý spoluvlastník musí preukázať, že bolo porušené jeho zákoné predkupné právo, t.j. že mu nebol povinným spoluvlastníkom ponúknutý na odpredaj jeho spoluvlastnícky podiel za nasledovných podmienok: 1. nebola dodržaná cena, povinný spoluvlastník predal vec nadobúdateľovi za výhodnejších podmienok, než aké ponúkal oprávnenému spoluvlastníkovi. 2. nebola dodržaná zákonná lehota na uplatnenie výzvy na odpredaj
2. môže sa domáhať na súde voči nadobúdateľovi, aby im tento podiel ponúkol na odpredaj. Na základe výzvy oprávneného spoluvlastníka je nadobúdateľ povinný ponúknúť vec spätne na odpredaj oprávnenému spoluvlastníkovi za rovnakých podmienok, za akých ju nadobudol. Výzva musí byť adresovaná nadobúdateľovi a obsahovať náležitosti návrhu na uzavretie zmluvy o prevode podielu. Ak nadobúdateľ nesplní túto povinnosť, oprávnený sa môže na súde domáhať vydania rozhodnutia, ktorým sa nahrádza nedostatok vôle nadobudateľa uzavrieť zmluvu o prevode podielu na veci.
3. ak nevyužije možnosti a predkupné právo mu ako vecné právo zostane zachované.

Zánik podielového spoluvlastníctva

1. Dohodou

Spoluvlastníci sa môžu dohodnúť o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva. Nemôžu uzavrieť takú dohodu, ktorou by sa spoluvlastník vyhlásil za výlučného vlastníka na úkor vlastníctva ostaných spoluvlastníkov. Dohoda o zrušení spoluvlastníctva musí zohľadňovať všetky práva a povinnosti, vyporiadanie vzájomných záväzkov. Musí obsahovať ustanovenia o tom, akým spôsobom sa ruší podielové spoluvlastníctvo, a ako sa medzi sebou spoluvlastníci navzájom vyporiadajú. Dohoda, ktorej predmetnom je nehnuteľnosť musí spĺňať všetky zákonom stanovené náležitosti a musí byť urobená v písomnej forme a vkladovaná na kataster nehnuteľností. Ak je predmetom hnuteľná vec, nevyžaduje sa písomná dohoda, postačí predloženie potvrdenia o tom, ako sa spoluvlastníci vyporiadali. Splnenia povinnosti vydať potvrdenie sa možno domáhať na súde, pretože každý zo spoluvlastníkov je povinný vydať druhému na požiadanie potvrdenie o tom ako sa vyporiadali.

2. Rozhodnutím súdu

Pokiaľ sa spoluvlastníci nedohodnú na spôsobe zrušenia a vyporiadania spoluvlastníckeho práva, na návrh ktoréhokoľvek z nich o tom rozhodne súd. Pri rozhodovaní súd prihliadne na veľkosť podielov, účelné využitie veci. Pri účelnom využití veci slúžiacej na podnikanie sa prihliada na to, ktorý zo spoluvlastníkov v nehnuteľnosti podnikal, ako ju udržiaval, opravoval, aké vynaložil náklady na vec, ako sa pričinil o jej zhodnotenie, ako je schopný zabezpečiť údržbu veci.

a. Rozdelenie spoločnej veci

Súd pristúpi k rozdeleniu spoločnej veci ak je to reálne možné, podľa výšky podielov a podmienkou je, aby delením vznikli samostatné veci.

1. Deliteľnosť nehnuteľnosti

1. kritérium - stavebnotechnické hľadisko, za nedeliteľnú stavbu treba považovať takú, ktorú by nebolo možné rozdeliť zo stavebnotechnického hľadiska. Delením musia vzniknúť nové samostatné jednotky, stavby.
2. kritérium deliteľnosti – je potrebné skúmať, či doterajší vlastník, alebo ostatní spoluvlastníci sú ochotní hradiť náklady na rozdelenie stavby. Reálne rozdelenie stavby, je možné len vtedy ak vzniknú samostatné veci.
3. kritérium-nákladne stavebné úpravy, ak nemožno reálne rozdelenie vykonať bez nákladných stavebných úprav, treba považovať vec za reálne nedeliteľnú. Deliteľnosť veci musí byť zaznamenaná na geometrickom pláne, ktorý sa stáva súčasťou rozhodnutia súdu.
4. kritérium - pri delení nehnuteľností platí pravidlo vertikálneho delenia.

Výnimky

• pri delení pozemkov je potrebné rešpektovať zákon o zákaze drobenia pozemkov, kde nemožno deliť pozemky, pokiaľ nebude rešpektovaná zákonná hranica.
• v konaní o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva k domu, bytu v ktorom sa nachádzajú nebytové priestory, je možné delenie domu na jednotlivé nebytové priestory aj v horizontálnej rovine, ak sú splnené predpoklady pre ich samostatnú existenciu.
• Hnuteľné veci – kritérium reálneho delenia je vznik samostatnej veci, pričom nemôže dôjsť k ich zničeniu, znehodnoteniu a zachovájú si svoju hospodársku funkciu a hospodársky účel.

Zriadenie vecného bremena v konaní o zrušenie a vyporiadanie

Súd môže vecné bremeno zriadiť len pri zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva rozdelením veci, nie však prikázaním za primeranú náhradu.

Pri zrušení a vyporiadaní spoluvlastníctva rozdelením vecí môže súd zriadiť vecné bremeno k novovzniknutej nehnuteľnosti v prospech vlastníka inej novovzniknutej nehnuteľnosti. Zrušenie a vyporiadanie nemôže byť na újmu osobám, ktorým patria práva viaznúce na nehnuteľnosti.

b. prikázaním za primeranú náhradu jednému alebo ostaným spoluvlastníkom

Pri prikázaní veci za primeranú náhradu súd zohľadňuje nasledovné kritéria.

1. kritérium – najúčelnejšieho využitia
2. uspokojenia bytových potrieb
3. násilné správanie spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom
4. súhlas

Súd nemôže prikázať vec spoluvlastníkovi proti jeho vôli a to aj v prípade, ak by boli predpoklady na účelné využitie veci. Vec sa môže prikázať do výlučného vlastníctva jedného zo spoluvlastníkov, alebo do podielového spoluvlastníctva viacerých spoluvlastníkov.

Výška primeranej náhrady je hodnotný ekvivalent vyjadrený v peniazoch. Pri určovaní ceny veci boli v právnej praxi vytvorené viaceré názory, ako je určenie ceny podľa cenového predpisu, znaleckým posudkom, trhovou cenou.

Pri určení primeranosti náhrady je potrebné zohľadňovať všetky hodnotiace kritéria komplexne,

• napríklad pri hodnotení stavby, jej konštrukciu, vybavenie, vek, opotrebovanosť,
• musí sa vychádzať z objektívnej ceny, za ktorú by bolo možné vec predať v danom mieste a v danom čase

c. ak ani jeden zo spoluvlastníkov nechce vec, tak súd nariadi predaj a výťažok rozdelí podľa veľkosti podielov

d. z dôvodov hodných osobitého zreteľa súd nemusí zrušiť podielové spoluvlastníctvo, pokiaľ možno spoluvlastníctvo vyporiadať rozdelením, nemôže súd zamietnuť, aj keby tu boli dôvody hodné osobitého zreteľa.

Zákon nemôže nútiť spoluvlastníkov, aby zostali v spoluvlastníckom vzťahu. Jedinou výnimkou, kedy súd nemusí zrušiť podielové spoluvlastníctvo sú dôvody hodné osobitého zreteľa.

Za dôvody hodné osobitého zreteľa možno považovať :

• subjektívne dôvody na strane odporcu.: ako sú vysoký vek žalovaného, zdravotný stav, sociálne situácia, odkázanosť, nedostatok možnosti uspokojiť svoje bytové potreby, osobné a citové väzby na nehnuteľnosť.
• na strane žalobcu vyriešenie užívacích vzťahov, úmysel vec predať.

• Ďalším hodnotiacim kritériom pri rozhodovaní súdu o dôvodoch hodných osobitého zreteľa je hodnotenie záujmov oboch strán. Pokiaľ individuálny záujem žalovaného spoluvlastníka by prevyšoval nad individuálnym záujmom žalobcu potom by mu bolo potrebné poskytnúť právnu ochranu.

Záverom je potrebné dodať, že súd nie je viazaný návrhom na zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva a o spôsobe vyporiadania môže rozhodnúť inak, ako spoluvlastník žiadal. 

JUDr. Henrieta Hirjaková
advokátka
Ul. 1. mája 116/1
073 01 Sobrance

mobil: 0948 504 821
tel./fax: 056 652 4408
e-mail: judr.hirjakova@minet.sk