Piatok, 29. marec 2024 | meniny má Miroslav , zajtra Vieroslava
Predplatné
Piatok, 29. marec 2024 | meniny má Miroslav , zajtra Vieroslava
TlačPoštaZväčšiZmenši

Zmenou vlastníka/správcu poľnohospodárskeho pozemku nájomná zmluva uzavretá podľa zákona č. 504/2003 Z. z. nezaniká

Pavol VARGAEŠTOK • 2.2. 2021, 17:04

Zákon č. 504/2003 o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov (ďalej len ako „ Zákon o nájme  “) je základným právnym predpisom v oblasti poľnohospodárskeho práva.  Jeho prijatím v roku 2003 sa určili podmienky a pravidlá prenájmu poľnohospodárskej pôdy subjektom podnikajúcim v agrobiznise a i keď, podobne ako každá legislatíva, nebol na 100 % dokonalý, s minimálnymi novelizáciami dosiahol a dosahuje svoj účel, na ktorý bol prijatý.

 

 

Zákon o nájme   je špeciálnou právnou úpravou nájomného vzťahu ( tzv. lex specialis ) , ktorá ak vo svojich ustanoveniach neupravuje určitú právnu otázku týkajúcu sa nájmu, tá sa subsidiárne  riadi všeobecným právnym predpisom ( tzv. lex generalis ) a to zákonom č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník (ďalej len ako „ Občiansky zákonník “).

Takouto právnou úpravou je aj právne nástupníctvo ( tzv. sukcesia ) na strane prenajímateľa ( a to či už fyzickej, alebo právnickej osoby ) – teda ak nastane situácia, že dôjde ku zmene subjektu v osobe vlastníka / podielového spoluvlastníka, alebo správcu poľnohospodárskeho pozemku.

Nakoľko  Zákon o nájme   uvedenú problematiku nerieši je potrebné subsidiárne aplikovať všeobecný právny predpis a to Občiansky zákonník, konkrétne právnu úpravu v

  • § 680 ods. 2 ktorý znie: „ Ak dôjde k zmene vlastníctva k prenajatej veci, vstupuje nadobúdateľ do právneho postavenia prenajímateľa ....................  “ a
  • § 680 ods. 3 ktorý znie: „ Ak dôjde ku zmene vlastníctva k nehnuteľnej veci, môže z tohto dôvodu vypovedať nájomnú zmluvu iba nájomca, a to aj vtedy, ak bola zmluva uzavretá na dobu určitú; výpoveď však musí podať v najbližšom výpovednom období, pokiaľ je zákonom alebo dohodou ustanovené. .......

Predmetné ustanovenia  Občianskeho zákonníka vychádzajúzo zásady, že zmena v subjekte  prenajímateľa ( vlastníka / podielového spoluvlastníka, alebo správcu ) nemá vplyv na trvanie nájomného vzťahu a ani na jeho obsah, teda neplatí, že kúpou, dedením, darovaním, či iným prevodom / prechodom  predmetu nájmu nájomnej zmluvy uzavretej podľa Zákona o nájme , sa takáto zmluva automaticky ruší. Je potrebné si uvedomiť, že na právneho nástupcu ako nového prenajímateľa ( tzv. sukcesora )  prechádzajú všetky práva a povinnosti pôvodného prenajímateľa.

V § 680 ods. 2 Občianskeho zákonníka  sa jedná o špecifický prípad sukcesie s ktorou je spojená tá skutočnosť, že na nadobúdateľa ako nového prenajímateľa a vlastníka prechádzajú všetky práva a povinnosti prenajímateľa z nájomnej zmluvy uzavretej podľa Zákona o nájme  a to priamo zo zákona (ex lege), ak nastane skutočnosť, s ktorou zákon uvedený dôsledok spája – t. j. nadobudnutie vlastníckeho práva k prenajatej veci. Nový vlastník ako nový prenajímateľ teda  do pôvodného nájomného vzťahu so všetkými jeho základnými obsahovými atribútmi, akými sú najmä predmet nájmu a práva a povinnosti subjektov daného vzťahu vyplývajúce zo zákona, resp. z nájomnej zmluvy, s výnimkou tých práv a povinností, ktoré majú samostatný právny dôvod ich vzniku

V prípade ak teda nastane  zmena vlastníctva prenajatej nehnuteľnosti, Občiansky zákonník ochraňuje práva nájomcu a nový vlastník nemôže z dôvodu zmeny vlastníctva skončiť nájomný pomer výpoveďou.

Osobitným prípadom, avšak nie  v praxi ojedinelým, je aj situácia, ak zanikne správa Slovenského pozemkového fondu (ďalej len ako „ SPF “) k určitej nehnuteľnosti, alebo podielu na takejto nehnuteľnosti a to najmä v prípadoch ak sa objavil dedič, ktorý prostredníctvom konania  o dedičstve o novoobjavenom majetku nadobudol vlastnícke právo k nehnuteľnosti po tzv. neznámom vlastníkovi, ktorých podiely na nehnuteľnostiach priamo zo zákona spravuje SPF.

V uvedenom prípade, sa okrem aplikácie  všeobecného právneho predpisu  - Občiansky zákonník , využije aj ustanovenie zákona č. 180/1995 Z. z. o niektorých opatreniach na usporiadanie vlastníctva k pozemkom (ďalej len ako „ Zákon o opatreniach “ ) a to konkrétne § 20 ktorý znie:

(1) Oprávnenia fondu k pozemkom uvedeným v § 16 ods. 1 písm. b) a c) ustanovené v § 17 a 18 zanikajú doručením výpisu z katastra nehnuteľností, ktorým vlastník preukáže vlastníctvo k týmto pozemkom.

(2) Doručením výpisu z katastra nehnuteľností (odsek 1) vstupuje vlastník do práv prenajímateľa pozemkov.

Z uvedeného právneho predpisu teda vyplýva, že ak nastane situácia a zanikne správa SPF , nový vlastník vstupuje do jeho postavenia a stáva sa novým prenajímateľom so všetkými právami a povinnosťami.

Autor:
JUDr. Pavol VARGAEŠTOK
managing partner / advokát
mobil: +421908689521
email: pavol.vargaestok@akslamka.eu

Advokátska kancelária SLAMKA & Partners s.r.o.
sídlo: Radlinského 1735/29, 026 01 Dolný Kubín, Slovenská republika
tel: 043/5863343
web: www.akslamka.eu

Ohodnoťte článok
Hlasovalo: 564

Nový príspevok

PoUtStŠtPiSoNe
: