Zákon č. 504/2003 o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov (ďalej len ako „ Zákon o nájme “) je základným právnym predpisom v oblasti poľnohospodárskeho práva. Jeho prijatím v roku 2003 sa určili podmienky a pravidlá prenájmu poľnohospodárskej pôdy subjektom podnikajúcim v agrobiznise a i keď, podobne ako každá legislatíva, nebol na 100 % dokonalý, s minimálnymi novelizáciami dosiahol a dosahuje svoj účel, na ktorý bol prijatý.
Zákon o nájme je špeciálnou právnou úpravou nájomného vzťahu ( tzv. lex specialis ) , ktorá ak vo svojich ustanoveniach neupravuje určitú právnu otázku týkajúcu sa nájmu, tá sa subsidiárne riadi všeobecným právnym predpisom ( tzv. lex generalis ) a to zákonom č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník (ďalej len ako „ Občiansky zákonník “).
Takouto právnou úpravou je aj právne nástupníctvo ( tzv. sukcesia ) na strane prenajímateľa ( a to či už fyzickej, alebo právnickej osoby ) – teda ak nastane situácia, že dôjde ku zmene subjektu v osobe vlastníka / podielového spoluvlastníka, alebo správcu poľnohospodárskeho pozemku.
Nakoľko Zákon o nájme uvedenú problematiku nerieši je potrebné subsidiárne aplikovať všeobecný právny predpis a to Občiansky zákonník, konkrétne právnu úpravu v
- § 680 ods. 2 ktorý znie: „ Ak dôjde k zmene vlastníctva k prenajatej veci, vstupuje nadobúdateľ do právneho postavenia prenajímateľa .................... “ a
- § 680 ods. 3 ktorý znie: „ Ak dôjde ku zmene vlastníctva k nehnuteľnej veci, môže z tohto dôvodu vypovedať nájomnú zmluvu iba nájomca, a to aj vtedy, ak bola zmluva uzavretá na dobu určitú; výpoveď však musí podať v najbližšom výpovednom období, pokiaľ je zákonom alebo dohodou ustanovené. ....... “
Predmetné ustanovenia Občianskeho zákonníka vychádzajúzo zásady, že zmena v subjekte prenajímateľa ( vlastníka / podielového spoluvlastníka, alebo správcu ) nemá vplyv na trvanie nájomného vzťahu a ani na jeho obsah, teda neplatí, že kúpou, dedením, darovaním, či iným prevodom / prechodom predmetu nájmu nájomnej zmluvy uzavretej podľa Zákona o nájme , sa takáto zmluva automaticky ruší. Je potrebné si uvedomiť, že na právneho nástupcu ako nového prenajímateľa ( tzv. sukcesora ) prechádzajú všetky práva a povinnosti pôvodného prenajímateľa.
V § 680 ods. 2 Občianskeho zákonníka sa jedná o špecifický prípad sukcesie s ktorou je spojená tá skutočnosť, že na nadobúdateľa ako nového prenajímateľa a vlastníka prechádzajú všetky práva a povinnosti prenajímateľa z nájomnej zmluvy uzavretej podľa Zákona o nájme a to priamo zo zákona (ex lege), ak nastane skutočnosť, s ktorou zákon uvedený dôsledok spája – t. j. nadobudnutie vlastníckeho práva k prenajatej veci. Nový vlastník ako nový prenajímateľ teda do pôvodného nájomného vzťahu so všetkými jeho základnými obsahovými atribútmi, akými sú najmä predmet nájmu a práva a povinnosti subjektov daného vzťahu vyplývajúce zo zákona, resp. z nájomnej zmluvy, s výnimkou tých práv a povinností, ktoré majú samostatný právny dôvod ich vzniku
V prípade ak teda nastane zmena vlastníctva prenajatej nehnuteľnosti, Občiansky zákonník ochraňuje práva nájomcu a nový vlastník nemôže z dôvodu zmeny vlastníctva skončiť nájomný pomer výpoveďou.
Osobitným prípadom, avšak nie v praxi ojedinelým, je aj situácia, ak zanikne správa Slovenského pozemkového fondu (ďalej len ako „ SPF “) k určitej nehnuteľnosti, alebo podielu na takejto nehnuteľnosti a to najmä v prípadoch ak sa objavil dedič, ktorý prostredníctvom konania o dedičstve o novoobjavenom majetku nadobudol vlastnícke právo k nehnuteľnosti po tzv. neznámom vlastníkovi, ktorých podiely na nehnuteľnostiach priamo zo zákona spravuje SPF.
V uvedenom prípade, sa okrem aplikácie všeobecného právneho predpisu - Občiansky zákonník , využije aj ustanovenie zákona č. 180/1995 Z. z. o niektorých opatreniach na usporiadanie vlastníctva k pozemkom (ďalej len ako „ Zákon o opatreniach “ ) a to konkrétne § 20 ktorý znie:
(1) Oprávnenia fondu k pozemkom uvedeným v § 16 ods. 1 písm. b) a c) ustanovené v § 17 a 18 zanikajú doručením výpisu z katastra nehnuteľností, ktorým vlastník preukáže vlastníctvo k týmto pozemkom.
(2) Doručením výpisu z katastra nehnuteľností (odsek 1) vstupuje vlastník do práv prenajímateľa pozemkov.
Z uvedeného právneho predpisu teda vyplýva, že ak nastane situácia a zanikne správa SPF , nový vlastník vstupuje do jeho postavenia a stáva sa novým prenajímateľom so všetkými právami a povinnosťami.
Autor:
JUDr. Pavol VARGAEŠTOK
managing partner / advokát
mobil: +421908689521
email: pavol.vargaestok@akslamka.eu
Advokátska kancelária SLAMKA & Partners s.r.o.
sídlo: Radlinského 1735/29, 026 01 Dolný Kubín, Slovenská republika
tel: 043/5863343
web: www.akslamka.eu
Súvisiace články
- Prednostné právo nájmu vo vzťahu k poľnohospodárskej pôde
- Novela zákona č. 504/2003 Z.z. - ohrozenie fungovania poľnohospodárskych podnikov alebo príležitosť pre mladých farmárov?
- Zákon o nájme poľnohospodárskych pozemkov...
- POZEMKOVÉ ÚPRAVY: Skutočná pomoc pre slovenských poľnohospodárov alebo len šanca pre konkurenciu?
- Z PRAXE: Skúsenosti s aplikáciou novely zákona č. 504/2003 Z. z. účinnej od mája 2018 v poľnohospodárskej praxi
- Keď zápis v Registri partnerov verejného sektora nahrádza zápis konečného užívateľa do Obchodného registra
- Zákon o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov – komentár. 2. vydanie
- Vylúčenie oprávnenej osoby podľa zákona č. 315/2016 Z. z. o registri partnerov verejného sektora