Predĺženie výpovednej lehoty o ochrannú lehotu pri výpovedi z nájmu bytu

Aj keď zákon výslovne neurčuje lehotu, v ktorej musí nájomca prenajímateľovi preukázať, že nájomné nezaplatil z dôvodu hmotnej núdze, z ustanovenia § 710 ods. 4 Občianskeho zákonníka možno vyvodiť, že stav hmotnej núdze mu musí preukázať v určitom časovom limite, a to najneskôr do konca výpovednej lehoty (§ 710 ods. 3 veta druhá a tretia Občianskeho zákonníka). Len ak stav hmotnej núdze v predmetnom časovom limite prenajímateľovi preukáže, dochádza k predĺženiu výpovednej lehoty o ochrannú lehotu v trvaní ďalších šesť mesiacov (§ 710 ods. 4 Občianskeho zákonníka).

(uznesenie Najvyššieho súdu SR z 30. 03. 2011, sp. zn. 3 Cdo 133/2009)

Z odôvodnenia:

Okresný súd Bratislava V rozsudkom z 21. februára 2008 č.k. 16 C 80/2007-39 odporkyni uložil povinnosť vypratať jednoizbový byt č. X., nachádzajúci sa na X. poschodí, na J. ul. č. X. v B. (ďalej len „byt") do 15 dní po zabezpečení bytovej náhrady. Odporkyňu zaviazal zaplatiť navrhovateľovi trovy konania 3 000 Sk do 3 dní od právoplatnosti tohto rozhodnutia. Rozhodol tak po zistení, že odporkyni dňa 17. mája 2005 bola doručená výpoveď z nájmu bytu (pozn. dovolacieho súdu správne má byť uvedené 8. júna 2005) podľa § 711 ods. 1 písm. d/ Občianskeho zákonníka pre hrubé porušovanie povinností vyplývajúcich z nájmu bytu tým, že nezaplatila nájomné a úhradu za užívanie bytu za čas dlhší ako tri mesiace. Keďže odporkyňa v čase doručovania výpovede nepreukázala navrhovateľovi, že sa nachádza v stave hmotnej núdze z objektívnych dôvodov, výpovedná lehota sa jej nepredĺžila o ochrannú lehotu šesť mesiacov v zmysle § 710 ods. 4 Občianskeho zákonníka. Odporkyňa v zákonom stanovenej lehote neuplatnila na súde neplatnosť predmetnej výpovede, tieto okolnosti však nemôžu byť na ujmu navrhovateľovi. Rozhodnutie o trovách konania odôvodnil § 142 ods. 3 O.s.p.

Krajský súd v Bratislave na odvolanie odporkyne rozsudkom zo 4. novembra 2008 sp. zn. 14 Co 201/2008 rozsudok súdu prvého stupňa zmenil tak, že návrh zamietol; rozhodol tiež o trovách prvostupňového a odvolacieho konania. Na odôvodnenie rozhodnutia vo veci samej uviedol, že súd prvého stupňa vychádzal z nesprávneho názoru, že v posudzovanom prípade je rozhodujúcou skutočnosť, že v čase doručovania výpovede odporkyňa nepreukázala stav hmotnej núdze (so zreteľom na čo sa výpovedná doba nepredĺžila v zmysle § 710 ods. 4 Občianskeho zákonníka) a skutočnosť, že odporkyňa v lehote podľa § 711 ods. 6 Občianskeho zákonníka nepodala na súde žalobu o určenie neplatnosti výpovede z nájmu. Vytkol mu tiež, že sa nezaoberal zánikom výpovedného dôvodu v dôsledku zaplatenia dlžného nájomného v zmysle § 711 ods. 5 Občianskeho zákonníka. Odvolací súd poukázal na to, že ku dňu výpovede z nájmu bytu odporkyňa z neznalosti zákona nepreukázala prenajímateľovi stav hmotnej núdze, v ktorom sa v tomto čase nachádzala a nachádza sa v ňom až doposiaľ. Tento stav u odporkyne objektívne v čase výpovede z nájmu existoval a nedoplatok na nájomnom bol uhradený už v priebehu plynutia výpovednej (nepredĺženej) lehoty. K plynutiu ochrannej doby u odporkyne nedošlo, pretože neboli splnené zákonné podmienky, avšak táto skutočnosť nie je rozhodujúca práve z dôvodu uhradenia nedoplatku nájomného už v priebehu výpovednej lehoty. Podľa právneho názoru odvolacieho súdu dôvod výpovede z nájmu analogicky zanikol zaplatením dlžného nájomného pred uplynutím výpovednej lehoty (§ 711 ods. 5 Občianskeho zákonníka). O trovách konania rozhodol odvolací súd podľa § 142 ods. 1 O.s.p.