Nájomná zmluva

Vlastník stavby, ktorý sa rozhodne ju prenajať, je v zmysle § 664 Obč. zákonníka povinný prenechať ju nájomcovi v stave spôsobilom na dohodnuté alebo obvyklé užívanie. Spôsobilosť na užívanie znamená ako faktickú spôsobilosť, tak aj právnu spôsobilosť (napr. splnenie požiadaviek stanovených právnymi predpismi na užívanie veci). V prípade stavby, na ktorú sa vyžadovalo stavebné povolenie, nevydanie kolaudačného rozhodnutia znamená jej právnu nespôsobilosť byť predmetom nájmu. Prenechanie stavby, na ktorú nebolo vydané kolaudačné rozhodnutie, do nájmu, by mohlo mať za následok vznik práva nájomcu na náhradu škody, na zmluvnú pokutu, na odstúpenie od zmluvy alebo na zľavu z nájomného, prípadne riziko verejnoprávnych sankcií pre prenajímateľa.

Ustanovenia zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov sú vo vzťahu k všeobecným ustanoveniam § 663 a nasl. Občianskeho zákonníka špeciálnymi ustanoveniami. Na vzťahy vyplývajúce zo zmluvy o nájme a podnájme nebytových priestorov však možno všeobecnú úpravu použiť len vtedy, ak ju neupravuje osobitný (špeciálny) zákon. Zákon č. 116/1990 Zb. upravuje v ust. § 9 ods. 2 písm. a/ až i/ taxatívne dôvody, z ktorých prenajímateľ môže písomne vypovedať nájomnú zmluvu uzavretú na určitý čas pred jeho uplynutím. Podľa ust. § 9 ods. 2 písm. b/ zákona č. 116/1990 Zb. prenajímateľ môže písomne vypovedať zmluvu uzavretú na určitý čas pred uplynutím času, ak nájomca o viac ako jeden mesiac mešká s platením nájomného alebo za služby, ktorých poskytovanie je spojené s nájmom. Keďže skončenie nájmu v prípade nebytového priestoru je osobitne upravené v zákone č. 116/1190 Zb. ako zákone lex specialis, tak jeho ustanovenia, týkajúce sa skončenia nájmu majú prednosť pred všeobecnou úpravou Občianskeho zákonníka.