Nároky z porušenia zákonného predkupného práva podielového spoluvlastníka

Občiansky zákonník nepožaduje k predaju spoluvlastníckeho podielu súhlas ostatných spoluvlastníkov, vyžaduje len rešpektovanie predkupného práva. Napriek tomu, že v zákonnej úprave nie je výslovne stanovené, že predkupné právo podľa § 140 Občianskeho zákonníka má vecnú povahu a pôsobí voči tretím osobám, súdna prax so súhlasom širokej odbornej verejnosti zákonnému predkupnému právu túto povahu prisudzuje. Z tohto záveru vyplýva, že spoluvlastník veci, ktorého predkupné právo bolo porušené, má nároky vyplývajúce jednak zo všeobecných ustanovení o vecnom predkupnom práve (§ 603 ods. 3 Občianskeho zákonníka) a taktiež zvláštne nároky, ktoré sú stanovené v ustanovení § 40a v spojení s § 140 Občianskeho zákonníka. Tieto nároky sa vzájomne vylučujú, pričom oprávnený sa nemôže zároveň domáhať všetkých alebo dvoch nárokov. Jedná sa o nasledujúce možnosti : Oprávnený má právo domáhať sa na nadobúdateľovi, aby mu previedol podiel za rovnakých podmienok, alebo relatívnej neplatnosti, keďže porušenie § 140 Občianskeho zákonníka má za následok len relatívnu neplatnosť právneho úkonu o prevode spoluvlastníckeho podielu podľa ustanovenia § 40a Občianskeho zákonníka. Inými slovami, právny úkon sa považuje za platný, pokiaľ sa ten, kto je takýmto úkonom dotknutý (t.j. spoluvlastník, ktorého predkupné právo bolo porušené), neplatnosti právneho úkonu nedovolá v rámci premlčacej lehoty. Teda oprávnený, ktorý je dotknutý porušením predkupného práva, môže podať žalobu na určenie neplatnosti právneho úkonu podľa § 80 písm.c/ Občianskeho súdneho poriadku. Môže sa domáhať, aby súd určil, že zmluva o prevode spoluvlastníckeho podielu, ktorá je v rozpore s ustanovením § 140 Občianskeho zákonníka, je neplatná, čím by sa vrátili právne pomery k veci do stavu existujúceho pred prevodom podielu na tretiu osobu.

(uznesenie Najvyššieho súdu SR, sp. zn. 2 Cdo 28/2009, zo dňa 26. mája 2010)

Z rozhodnutia:

Okresný súd Veľký Krtíš rozsudkom z 15. mája 2008 č.k. 1 C 288/2007-75 určil, že kúpna zmluva uzavretá medzi žalovaným 1/ Ing. M. M. a žalovaným 2/ PhDr. Ing. G. B. 18.8.2005, ktorej vklad bol povolený Správou katastra vo V., v konaní sp.zn. V., je v časti o prevode spoluvlastníckeho podielu k nehnuteľnosti zapísanej v Katastri nehnuteľností, Správy katastra vo V. pre obec a katastrálne územie H. na LV č. X., ako parcela č. X., orná pôda o výmere X. m2, podiel X., neplatná. Vo zvyšku návrh žalobcov 1/, 2/ zamietol. Vyslovil, že žiaden z účastníkov nemá právo na náhradu trov konania. V odôvodnení rozsudku prvostupňový súd uviedol, že žalobcovia 1/, 2/ mali predkupné právo vo vzťahu k spoluvlastníckemu podielu, ktorý previedol žalovaný 1/ na žalovaného 2/. Žalovaný 2/ nie je vo vzťahu k žalovanému 1/ blízkou osobou, ako to má na mysli ustanovenie § 116 a § 117 Občianskeho zákonníka (ďalej OZ). Potom, keďže predkupné právo žalobcov 1/, 2/ nebolo dodržané, mali možnosť sa domáhať vyslovenia relatívnej neplatnosti právneho úkonu podľa § 40a Občianskeho zákonníka. Ďalej mali možnosť podľa § 603 ods. 3 Občianskeho zákonníka sa domáhať, aby žalovaný 2/ im ponúkol spoluvlastnícky podiel, ktorý nadobudol od žalovaného 1/ ku kúpe za rovnakých podmienok ako ho kupoval od žalovaného 1/ (realizácia predkupného práva). Žalobcovia 1/, 2/ sa dovolali relatívnej neplatnosti v návrhu na začatie konania. Potom, ako návrh na začatie konania bol doručený žalovaným, nastali účinky dovolania sa relatívnej neplatnosti a teda časť kúpnej zmluvy zo dňa 18.8.2005 týkajúca sa prevodu spoluvlastníckeho podielu žalovaného 1/ na žalovaného 2/ sa stala neplatnou od počiatku, teda od okamihu, kedy táto kúpna zmluva bola uzavretá (18.8.2005). Následne právne úkony zo strany žalovaných 1/, 2/ (odstúpenie od zmluvy, dohoda o vydaní nehnuteľnosti) sa stali právne irelevantné. V danom prípade žalobcovia 1/, 2/ sa snažili aj o samotnú realizáciu predkupného práva nielen o určenie relatívnej neplatnosti, čo by samo osebe mohlo mať za následok len zabránenie prevodu vlastníctva, ktorý je ale inak možný a preto návrhu žalobcov v tejto časti vyhovel. Prihliadol na to, že žalobcovia 1/, 2/ sa dovolali relatívnej neplatnosti právneho úkonu v lehote uvedenej v § 101 OZ (trojročnej premlčacej dobe, ktorá plynie odo dňa, keď sa právo mohlo vykonať po prvý raz). Vzhľadom na nedostatok výslovnej právnej úpravy predkupného práva spoluvlastníkov v druhej časti Občianskeho zákonníka o vecných právach je potrebné v zmysle ustanovenia § 853 OZ vychádzať z analogickej aplikácie všeobecnej právnej úpravy predkupného práva, ktorá je obsiahnutá v ôsmej časti Občianskeho zákonníka upravujúcej záväzky a práva s výnimkou ustanovení, ktoré sa týkajú iba zmluvného predkupného práva. Použitie ustanovenia § 603 OZ aj pre prípady, kde bolo predkupné právo založené zákonom vyplýva okrem už uvedeného aj z toho, že samotné ustanovenie § 603 ods. 2 OZ umožňuje dohodnúť predkupné právo i ako právo vecné. Realizácia predkupného práva voči pôvodnému spoluvlastníkovi (žalovaný 1/) nie je možné, lebo by tým došlo k porušeniu jeho ústavného práva vlastniť majetok (čl. 20 Ústavy SR). Keďže žalobcovia sa domáhali nariadenia vôle odporcu 1/ uzavrieť s nimi kúpnu zmluvu ohľadne prevodu spoluvlastníckeho podielu za rovnakých podmienok ako ich uzavrel so žalovaným 2/, súd z vyššie uvedených dôvodov v tejto časti návrh žalobcov zamietol. Vzhľadom na formuláciu petitu návrhu žalobcov sa opätovne stal podielovým spoluvlastníkom podielu X. nehnuteľností zapísaných v Správe katastra vo V. na LV č. X., pre obec a Katastrálne územie H., ako parc. č. X.-orná pôda o výmere X. m2 žalovaný 1/ s tým, že v zmysle ustanovenia § 457 OZ je povinný vrátiť žalovanému 2/ prijatú kúpnu cenu. Predkupné právo žalobcov zostáva zachované.

Na odvolanie žalobcov a žalovaných Krajský súd v Banskej Bystrici rozsudkom z 22. októbra 2008 č.k. 15 Co 194/2008-146 rozsudok okresného súdu vo výroku, ktorým určil, že kúpna zmluva uzavretá medzi žalovaným 1/ a žalovaným 2/ zo dňa 18.8.2005 je neplatná, zmenil tak, že návrh na určenie neplatnosti tohto právneho úkonu zamietol. Rozsudok okresného súdu vo výroku, ktorým návrh vo zvyšku zamietol o nahradenie prejavu vôle žalovaného 1/ potvrdil. Uložil žalobcom 1/, 2/ spoločne a nerozdielne nahradiť žalovaným 1/, 2/ trovy konania vo výške 37 896,30 Sk do troch dní od právoplatnosti rozhodnutia do rúk JUDr. D. Š.. Pripustil dovolanie voči tomuto rozsudku. Ohľadne výroku o určení, že kúpna zmluva uzavretá medzi žalovanými 1/, 2/ zo dňa 18.8.2005 je neplatná uviedol, že najsamprv sa zaoberal naliehavosťou právneho záujmu na takomto určení. Dospel k záveru, že v dôsledku vykonania zápisov v katastri na základe odstúpenia od kúpnej zmluvy došlo k uvedeniu stavu predmetnej nehnuteľnosti do pôvodného stavu, teda stavu, aký bol pred uzavretím kúpnej zmluvy medzi žalovaným 1/ a 2/ zo dňa 18.8.2005. Právne postavenie žalobcov 1/, 2/ teda nie je neisté, nemôžu mať preto naliehavý právny záujem na určovacej žalobe o určenie neplatnosti právneho úkonu a to kúpnej zmluve uzavretej medzi žalovanými 1/ a 2/. Ohľadne dovolania sa relatívnej neplatnosti právneho úkonu uviedol, že právne účinky dovolania sa relatívnej neplatnosti predmetného právneho úkonu nenastali doručením návrhu zo strany žalobcov 1/, 2/ ale až rozhodnutím súdu o určení relatívnej neplatnosti právneho úkonu, ktoré má konštitutívne právne účinky. Nemožno sa stotožniť s názorom žalobcov, že súd len deklaruje neplatnosť právneho úkonu a že úkony žalovaných po podaní návrhu na súd sú právne irelevantné a v dôsledku toho aj odstúpenie žalovaného 2/ od kúpnej zmluvy by bolo neplatné. Z konania pred súdom prvého stupňa je zrejmé, že si žalovaný 1/ uvedomil pochybenie, ktorého sa dopustil porušením predkupného práva a z tohto dôvodu došlo k náprave vadného právneho stavu a obnovenia stavu pred porušením právnej povinnosti žalovaným 1/. Uvedené dôvody ho viedli k tomu, že zmenil rozsudok prvostupňového súdu ohľadne neplatnosti kúpnej zmluvy uzavretej medzi žalovanými 1/ a 2/ dňa 18.8.2005 tak, že návrh zamietol.