Nesprávne označenie zmluvných strán a absolútna neplatnosť zmluvy (§ 39 OZ)

Presné a zákonu zodpovedajúce označenie zmluvných strán zmluvy o nájme nebytových priestorov, uzatváranej v režime zákona č. 116/1990 Zb., ako zmluvy s obligatórnou (povinnou, teda zákonom predpísanou) písomnou formou, je jednou zo zákonných náležitostí nevyhnutných pre posudzovanie takejto zmluvy za platný právny úkon. Uvedené platí bez ohľadu na to, že zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov v rozhodnom znení výslovne sankcionoval neplatnosťou zmluvy len absenciu a/ súhlasu obce s uzavretím zmluvy a/alebo b/ náležitostí zmluvy podľa § 3 ods. 3, pretože prípadný rozpor iných častí zmluvy so zákonom zakladá (a aj v čase uzavierania nájomnej zmluvy i dodatku k nej, o ktoré ide v prejednávanej veci zakladal) neplatnosť pre rozpor so zákonom (§ 39 alinea prvá O. z.). Ak je jednou zo zmluvných strán fyzická osoba - podnikateľ, je možné učiniť spomínanej povinnosti zadosť uvedením do zmluvy jej obchodného mena, to však má tiež zákonom predpísanú podobu, ktorej súčasťou je meno a priezvisko (obligatórne) a prípadný dodatok odlišujúci osobu podnikateľa alebo druh podnikania (fakultatívne). Len v prípade takéhoto označenia, rovnako ako u označenia právnickej osoby jej obchodným menom (názvom) a sídlom v súlade s príslušným zápisom v obchodnom alebo inom zákonom určenom registri či obdobnej evidencii, možno usudzovať na naplnenie úmyslu zmluvných strán založiť zmluvou predpokladané práva a povinnosti osobám so spôsobilosťou mať práva a povinnosti (buď osobám fyzickým, právnickým alebo aj prípadnej kombinácii oboch takýchto typov osôb, o ktorú by v prípade dostatočnej obozretnosti v procese uzatvárania zmluvy išlo aj v tejto veci). Ak táto podmienka nie je splnená (nerozhodno z akého dôvodu a bez ohľadu na osobu pôvodcu jej nesplnenia), nejde ju zhojiť inak, než uzavretím novej platnej zmluvy.

(Uznesenie Najvyššieho súdu SR z 25. 2. 2021, sp. zn. 3 Cdo 217/2018, zdroj: nsud.sk; tvorba právnej vety: najprávo.sk)

Z odôvodnenia:

1. Okresný súd Banská Bystrica (ďalej tiež len ,,súd prvej inštancie“) rozsudkom z 30. júna 2016 č. k. 16C/128/2002-1184 zamietol žalobu, ktorou sa žalobca na žalovanom domáhal určenia svojho vlastníckeho práva k nehnuteľnosti - neobytnej budove súpisného č. 6161, postavenej na parcele č. CKN 1520/2, vedenej katastrálnym odborom Okresného úradu v Banskej Bystrici pre katastrálne územie Q. Q. na LV č. XXXX (ďalej tiež len „sporná nehnuteľnosť“); rozhodnutie o trovách konania potom vyhradil samostatnému rozhodnutiu (majúcemu sa vydať po právoplatnosti rozhodnutia vo veci samej). Takéto svoje rozhodnutie zdôvodnil, pokiaľ šlo o vec samu, právne ust. §§ 120 a 123, § 126 ods. 1 a § 132 Občianskeho zákonníka (zákona č. 40/1964 Zb. v znení neskorších zmien a doplnení, ďalej tiež len „O. z.“) a § 58 ods. 1 a 3 zákona č. 50/1976 Zb. (o územnom plánovaní a stavebnom poriadku v znení neskorších zmien a doplnení); vecne potom tým, že z vykonaného dokazovania síce vyplynulo uzavretie stranami sporu nájomnej zmluvy č. 28 z 8. mája 1994 (ďalej tiež len „nájomná zmluva“), ktorou žalobca žalovanému prenechal do nájmu nebytové priestory v budove súpisného č. 158 na R. E. Č.. XX v Q. Q. (ďalej tiež len „pôvodná nehnuteľnosť“), bližšie identifikované v zmluve a v rámci ktorej si strany dohodli (o. i.) rekonštrukciu prenajatých priestorov nájomcom a to, že žalovaný sa v rozsahu ním vynaložených nákladov nestane spoluvlastníkom nehnuteľnosti; dodatkom k nájomnej zmluve z 19. júla 1994 ale došlo k zmene nájomnej zmluvy v tom, že žalovaný získal v objekte, ktorého súčasťou boli prenajaté priestory, oprávnenie na výstavbu prístrešku pre výstavy a priestory rýchleho občerstvenia, následne získal aj stavebné povolenie na prestavbu časti stavby a dostavbu dvornej časti objektu a pokiaľ na základe takéhoto stavebného povolenia zhotovil stavbu totožnú so spornou nehnuteľnosťou, u tejto sa podľa súdu prvej inštancie nešlo stotožniť s argumentáciou žalobcu, že ide o prírastok veci a jej súčasť vo vlastníctve vlastníka pôvodnej nehnuteľnosti. Naopak z výsledkov dokazovania najmä rozhodnutiami zo stavebného a kolaudačného konania, znaleckými posudkami, odborným vyjadrením a ohliadkou bolo treba mať za to, že v prípade spornej nehnuteľnosti ide o novo-stavbu spôsobilú vystupovať ako samostatný predmet občianskoprávnych vzťahov, reálne od-deliteľnú od hlavnej veci bez jej znehodnotenia, konštatoval napokon súd prvej inštancie, ktorý rozhodnutie o trovách konania odôvodnil len paušálnym odkazom na ust. § 151 ods. 3 O. s. p. (Občianskeho súdneho poriadku, t. j. zákona č. 99/1963 Zb. v znení neskorších zmien a doplnení, ktorého posledným dňom účinnosti bol práve deň vydania rozsudku súdu prvej inštancie v tejto veci - pozn. Najvyššieho súdu Slovenskej republiky, ďalej tiež len „najvyšší súd“ alebo „dovolací súd“).