Najprávo.sk - najlepší právny poradca

Z PRAXE: Skúsenosti s aplikáciou novely zákona č. 504/2003 Z. z. účinnej od mája 2018 v poľnohospodárskej praxi

20.3. 2019, 20:12 |  Pavol VARGAEŠTOK

Zákon č. 504/2003 o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov (ďalej len ako „ Zákon“) bol a je základným a najpodstatnejším právnym predpisom v oblasti poľnohospodárskeho práva. Jeho prijatím v roku 2003 sa určili podmienky a pravidlá prenájmu poľnohospodárskej pôdy subjektom podnikajúcim v agrosektore a i keď, podobne ako každá legislatíva, nebol na 100 % dokonalý, s minimálnymi novelizáciami dosiahol svoj účel, na ktorý bol prijatý.

 

 

Rok 2018 však možno nazvať ako rokom turbulentným v agrosektore a dotklo sa to pravdaže aj legislatívnej oblasti, čo sa premietlo do novely Zákona účinnej od 01.05.2018 (v Zbierke zákonov SR pod č. 291/2017 Z. z.) ako aj jej nasledovných noviel (v Zbierke zákonov SR pod č. 110/2018 Z. z. a 2/2019 Z. z.). Čo však táto novela Zákona resp. jej novely priniesli do praxe a s akými právnymi problémami sa najčastejšie subjekty v agrosektore stretávajú od zmeny legislatívy?

V prvom rade je to jednoznačne otázka právneho posúdenia odstránenia ustanovenia § 12 ods. 1 Zákona, ktorý znel: „Ak prenajímateľ alebo nájomca rok pred uplynutím času, na ktorý bol nájom dohodnutý, písomne nevyzve druhú zmluvnú stranu na vrátenie a prevzatie prenajatého pozemku po skončení nájmu, zmluva sa obnovuje na určitý čas podľa § 8; to neplatí, ak sú predmetom zmluvy o nájme pozemky, s ktorými Slovenský pozemkový fond (ďalej len „fond“) nakladá podľa osobitného predpisu.“   

V praxi sme sa stretli s právnym názorom, že takéto zrušenie automatického predĺženia nájomných zmlúv sa týka aj tých zmlúv, ktoré boli uzavreté ešte pred účinnosťou tejto novely Zákona - zmlúv, ktoré boli uzavreté (zo Zákona automaticky obnovené) do 30.04.2018, teda podľa uvedeného právneho názoru ak subjekt mal nájomnú zmluvu uzavretú na dobu určitú napr. od 01.01.2013 do 31.12.2017 a prenajímateľ mu nedoručil výzvu na vydanie a vrátenie do 31.12.2016, jeho nájomný vzťah sa síce automaticky obnovil, ale novela Zákona ho mala retroaktívne zrušiť, s čím sa však absolútne nestotožňujeme a považujeme to za nesprávny pohľad na danú problematiku, v čom nás utvrdili aj právne názory stavovských organizácii v agrosektore, Ministerstva pôdohospodárstva a rozvoja vidieka SR či iných odborníkov z praxe, a teda ak mal subjekt v agrosektore nájomný vzťah, ktorý sa obnovil za účinnosti Zákona ešte pred 30.04.2018 tento nájomný vzťah sa obnovil platne a pokračuje až do uplynutia novej doby nájmu a v prípade ak nedôjde k úprave zmluvy (resp. ak subjekt v agrosektore nemá v ust. zmlúv zmluvnú automatickú obnovu nájomného vzťahu) uplynutím takejto doby nájmu už opätovne nedôjde k zákonnej  automatickej obnove nájomného vzťahu keďže po 01.05.2018 takúto možnosť už Zákon nepripúšťa.

V druhom rade je to otázka ustanovení o prednostnom práve nájmu, a to najmä doplnenia vety v § 13 odsek 2 Zákona, ktorá znie: „Ak došlo k porušeniu práva nájomcu podľa prvej vety, uzatvorením nájomnej zmluvy s inou osobou, takýto právny úkon prenajímateľa je neplatný.“ ako aj § 13 ods. 3 ZákonaAk nájomca najskôr rok a najneskôr dva mesiace pred uplynutím času, na ktorý bol nájom dohodnutý, doručí preukázateľným spôsobom prenajímateľovi návrh novej nájomnej zmluvy, a ak prenajímateľ do dvoch mesiacov odo dňa doručenia návrhu neodmietne tento návrh nájomnej zmluvy z niektorého z dôvodov uvedených v odseku 2 alebo z dôvodu, že navrhnutá výška nájomného nie je v obvyklej výške, vznikne nájomný vzťah na neurčitý čas podľa § 12 ods. 1.

V praxi sa po novele Zákona  stretávame s tým, že prenajímatelia poväčšine nedisponujú právnym povedomím o zákonnom prednostnom práve nájmu doterajšieho nájomcu, ktoré sa po novele Zákona stalo právom nájomcu a povinnosťou prenajímateľa, a to pod hrozbou zákonnej neplatnosti nájomných zmlúv, či vzniku nájomného vzťahu zo zákona, čo si však prenajímatelia neuvedomujú a aj po splnení zákonných podmienok na vznik prednostného práva nájmu zo strany pôvodného nájomcu, podaktorí prenajímatelia toto nerešpektujú, čím vytvárajú nezhody medzi subjektmi v agrosektore, ktoré v mnohých prípadoch skončia na súdoch.

V danom prípade bude tiež zaujímavé sledovať, ako sa s novelou Zákona v časti § 13 ods. 3 Zákona vysporiada Ústavný súd SR, nakoľko toto ustanovenie novely Zákona bolo napadnuté na Ústavnom súde SR (sp.zn.PL ÚS  15/2018) skupinou poslancov NR SR .

V treťom rade je to otázka doslova zneužívania nového znenia § 12a, 12b a od 01.02.2019 aj § 12c Zákona, kde sa v rámci praxe stretávame s hromadnými podaniami nových záujemcov o nájom pôdy doručených doterajším nájomcom, pričom títo potencionálni záujemcovia však nerešpektujú ustanovenia Zákona a domáhajú sa vykonávania postupov podľa Zákona bez toho, aby jednoznačne splnili podmienky na ich aplikáciu a nezriedka tieto žiadosti a podania realizujú aj bez vedomia vlastníkov resp. podielových spoluvlastníkov poľnohospodárskych pozemkov, čo v konečnom dôsledku opätovne len zamestnáva súdy a orgány činné v trestnom konaní. 

Otázku, či  novela Zákona a jej následne novely boli potrebné, zodpovedáme tak, že novela Zákona  resp. novely novely Zákona neboli potrebné,  nakoľko podľa nášho názoru len vniesli do nájomných vzťahov doslova boj o každý m2 čo však podľa nášho názoru bolo a je pravdaže podmienené aj masívnou kampaňou (resp. antikampaňou?) voči subjektom v agrosektore, ktoré poľnohospodárske pozemky užívajú a podnikajú na nich.

Autor:
JUDr. Pavol VARGAEŠTOK
partner
mobil: +421908689521
email: pavol.vargaestok@akslamka.eu

Advokátska kancelária SLAMKA & Partners s.r.o.
sídlo: Radlinského 1735/29, 026 01 Dolný Kubín, Slovenská republika
tel: 043/5863343
web: www.akslamka.eu

Ilustračné foto: najprávo.sk


Najprávo.sk - najlepší právny poradca