Okresný súd Pezinok pred pár dňami napadol na Ústavnom súde ustanovenie § 23 ods. 5 Zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Podľa tohto ustanovenia ak vlastník domu nie je vlastníkom pozemku, vzniká k pozemku právo zodpovedajúce vecnému bremenu, (§ 151n a nasl. Občianskeho zákonníka) ktoré sa zapíše do katastra nehnuteľností. (§ 34 zákona Národnej rady Slovenskej republiky č. 162/1995 Z.z. v znení neskorších predpisov).
Citované ustanovenie sa týka aj súdom prejednávanej veci. Ako tvrdí súd, dotknuté ustanovenie § 23 ods. 5 zákona o vlastníctve bytov má pre konanie rozhodujúci význam z dôvodu toho, či môžu žalobcovia vo veci žiadať:
- len zaplatenie náhrady za vecné bremeno voči žalovaným, ak toto vecné bremeno vzniklo podľa ust. § 23 ods. 5 zákona o vlastníctve bytov alebo
- žiadať zriadenie vecného bremena v prospech žalovaných za náhradu a žiadať zaplatenie príslušnej náhrady voči žalovaným, ak vecné bremeno podľa ust. § 23 ods. 5 zákona o vlastníctve bytov nevzniklo.
Žalobcovia v prejednávanej veci majú za to, že obmedzenie ich vlastníckeho práva aplikáciou ustanovenia § 23 ods. 5 Zákona o vlastníctve bytov nebolo vykonané za primeranú náhradu a preto nespĺňa túto jednu zo štyroch podmienok, ktoré musia byť k možnému obmedzeniu vlastníckeho práva kumulatívne splnené.
Predkladajúci súd ďalej tvrdí, že aplikáciou ust. § 23 ods. 5 zákona o vlastníctve bytov sa hrubo potiera zmysel vlastníckeho práva vlastníka pozemku, ktorým je právo vlastníka pozemku pozemok užívať, požívať z neho plody, ako aj s pozemkom disponovať. Takýto hrubý zásah do vlastníckeho práva vlastníkovi pozemku v prvom rade bráni alebo až znemožňuje pozemok ďalej užívať a brať z neho plody a v druhom rade znemožňuje aj disponovať s pozemkom tak, aby to nebolo za zjavne znevýhodnených finančných podmienok. Takýto hrubý zásah do vlastníckeho práva je z pohľadu vlastníka pozemku ešte horší ako vyvlastnenie, pretože vlastník pozemku za pozemok aj naďalej platí daň z pozemkov a pritom z pozemku vôbec nemá alebo má len veľmi obmedzené úžitky. „Rovnako by na tom boli aj vlastníci bytov, ak by sa im do bytu nasťahovali tretie osoby, a bolo by im tak znemožnené byt užívať, brať z neho plody a disponovať s ním za primerane výhodných podmienok, pričom by aj naďalej museli platiť daň z bytov.“ konštatuje súd.
O obmedzení vlastníckeho práva na ustanovený cieľ sa tiež nedá hovoriť, ustanoveným cieľom predsa nie je to, aby stavebník mohol postaviť stavbu na pozemku, ku ktorému nemá vlastnícke právo a dodatočne sa domáhal vecného bremena zo zákona. Cieľom nie je ani to, aby sa vlastnícke právo vlastníka pozemku obmedzovalo na úkor vlastníkov bytov a nebytových priestorov v stavbe na pozemku, ktorá nemá právoplatné kolaudačné a ani stavebné povolenie.
„Ustanovenie § 23 ods. 5 zákona o vlastníctve bytov žalobcovia považujú za pozostatok minulosti z obdobia neslobody, ktorý v dnešných demokratických podmienkach a pri rešpektovaní medzinárodnoprávneho štandardu vlastníckeho práva nemá žiadne opodstatnenie. V právnom poriadku Slovenskej republiky absolútne absentuje moderná právna úprava práva stavby ako samostatného, od vlastníckeho práva oddeleného občianskoprávneho titulu na zriadenie trvalej stavby s charakterom nehnuteľnej veci na cudzom pozemku. V základných občianskoprávnych úpravách členských štátov Európskej únie patriacich ku kontinentálnemu právnemu systému vlastnícky režim nehnuteľnosti spravidla určuje rímskoprávna zásada „superficies solo cedit", podľa ktorej podstatnou súčasťou pozemku je aj na ňom zriadená stavba. Táto zásada sa uplatňovala aj v česko-slovenských podmienkach do konca roku 1950. Až Občiansky zákonník z roku 1950 (zákon č. 141/1950 Zb. s účinnosťou od 1. januára 1951) v § 25 výslovne ustanovil, že stavby nie sú súčasťou pozemku. Takáto úprava zrejme vychádzala zo zámeru režimu neslobody a nedemokracie znížiť význam vlastníckeho práva k pozemkom a následne oddeliť faktickú držbu a užívanie pozemkov od vlastníckeho práva. Napriek zmeneným spoločensko-ekonomickým podmienkam od novembra 1989 stále nedošlo v podmienkach Slovenskej republiky k návratu právnej úpravy k zásade „superficies solo cedit’ a z tohto dôvodu žalobcovia majú za to, že zo strany Slovenskej republiky dochádza k porušovaniu medzinárodno-právneho štandardu ochrany vlastníckeho práva. Neustále posúvanie rekodifikácie Občianskeho zákonníka v podmienkach Slovenskej republiky, ktoré so zavedením tejto zásady počíta, spôsobuje pretrvávanie tohto nemoderného a protiprávneho prvku občianskeho práva Slovenskej republiky a odôvodňuje obavu žalobcov z toho, že k náprave v tejto veci tak skoro nedôjde.“ uzatvára návrh.
Celý návrh si prečítajte TU.
Superficies solo cedit (povrch ustupuje spodku) predstavuje zásadu majúcu základy už v rímskom práve a znamená, že všetko, čo je pevne spojené so zemou (spravidla stavba), je súčasťou pozemku.
Prečítajte si tiež:
- Katarína Kesselová: Keď povrch neustupuje spodku: Superficies solo non cedit
- Ingrida Nahácka: Ústny príkaz na odstránenie stavby - § 91 Stavebného zákona
- Práce na rekodifikácii súkromného práva pokračujú 2
Zdroj: Ústavný súd SR
Ilustračné foto: najprávo.sk