TlačPoštaZväčšiZmenši

Obmedzenie platieb v hotovosti na realitnom trhu

14.3. 2019, 18:56 |  Michal Ďurina

Ešte dňa 01. januára 2013 nadobudol účinnosť zákon č. 394/2012 Z. z. o obmedzení platieb v hotovosti. Ide o jedno z viacerých opatrení na boj proti daňovým podvodom, ale dá sa aplikovať aj na prevenciu pred legalizáciou príjmov z trestnej činnosti a financovaním terorizmu. V neposlednom rade tento zákon sleduje aj všeobecný trend prechodu od klasických peňazí k tým virtuálnym peniazom v bankách...

Tento zákon do značnej miery ovplyvnil aj realitný trh, keďže práve na realitnom trhu sa uskutočňujú platby, ktoré sú rádovo oveľa vyššie, ako je maximálna prípustná hranica pre hotovostné platby. Zakazuje sa totiž platba v hotovosti medzi fyzickými osobami nepodnikateľmi, ktorej hodnota prevyšuje 15 000,- eur. Avšak, akonáhle v danom právnom vzťahu je prijímateľom alebo poskytovateľom platby čo i len jedna právnická osoba, alebo podnikajúca fyzická osoba (hoci len v pozícií splnomocneného zástupcu, či sprostredkovateľa), tak je platba v hotovosti obmedzená len do sumy 5 000,- eur. Platba v hotovosti je vymedzená ako tok hotovosti z faktickej dispozície jednej osoby, do faktickej dispozície osoby druhej, a to bez ohľadu na to, z akého právneho titulu sa platba uskutočňuje. Čiže realitná kancelária, ako podnikateľský subjekt, by podľa tohto zákona mohla narábať s hotovostným rezervačným poplatkom len do výšky 5 000,- eur. Avšak aj to len za určitých podmienok, keďže rezervačný poplatok má v praxi rôzny právny základ. Niektoré realitné kancelárie totiž rezervačný poplatok považujú za preddavok na kúpnu cenu, iné za akúsi formu zabezpečenia, či ako poplatok za blokovanie nehnuteľnosti, ďalšie ho považujú za zálohu, ktorú prijímajú do svojej úschovy, alebo ho priamo označia ako svoju províziu.

Problémom je teda práve hotovostný rezervačný poplatok, ktorý spravidla potenciálni kupujúci vyplácajú realitnej kancelárií na začiatku realitného obchodu. To sa deje buď na základe tzv. rezervačnej zmluvy uzatvorenej podľa ust. § 51 Občianskeho zákonníka, alebo na základe zmluvy o budúcej kúpnej zmluve podľa ust. § 50a Občianskeho zákonníka, prípadne na základe iných hybridných zmlúv. Aby sa realitné kancelárie vyhli akýmkoľvek nezrovnalostiam, tak je najlepšie odporučiť, aby takýto rezervačný poplatok prijímali len na ich bankový účet, teda aby rezervačný poplatok nepreberali v hotovosti. Samotná platba rezervačného poplatku sa tak síce cez banku oneskorí, keďže nebude vyplatená v hotovosti ihneď pri podpise rezervačnej zmluvy (resp. zmluvy o budúcej kúpnej zmluve), avšak bezhotovostná platba je vo všeobecnosti transparentnejšia a pôsobí serióznejšie. Takýto spôsob platby zároveň znižuje možnosť daňových únikov, keďže hotovostné platby sa častokrát neprejavili v účtovníctve realitných kancelárií...

Ak účastníci právneho vzťahu porušili ustanovenia tohto osobitného zákona o obmedzení platieb v hotovosti, tak tým nie je tým dotknutá platnosť právnych úkonov, na základe ktorých sa vykonala platba v hotovosti. Inak povedané, aj keby celá kúpna cena za predaj nehnuteľnosti (napr. aj 100 000,- eur) bola vyplatená v hotovosti, tak samotná kúpna zmluva by zostala platná. Avšak zmluvné strany by sa mohli dopustiť priestupku (fyzické osoby) s pokutou do 10 000,- eur, či správneho deliktu (právnické osoby a podnikatelia) so sankciou do 150 000,- eur. V ustanovení § 8 uvedeného zákona sú vymenované výnimky, kedy je možné prijať, alebo poskytnúť hotovostnú platbu aj nad zákonom stanovené limity – avšak pri realitných obchodoch možno použiť hotovosť azda len prostredníctvom poštového platobného styku a pri poskytovaní platobných služieb (napr. ak kupujúci vkladá peniaze priamo na účet predávajúceho v banke). Teda odovzdať alebo prijať platbu v hotovosti nad ustanovený limit sa nevzťahuje na prípady, keď jednou zo strán, medzi ktorými dochádza k faktickému toku hotovosti, je osoba oprávnená poskytovať platobné služby alebo poštové služby (t.j. napr. banka, alebo pošta). Tieto osoby totiž podliehajú dohľadu a je zaistená riadna evidencia o týchto tokoch hotovosti. Ďalšou výnimkou je možnosť v platobnom styku používať zmenky a šeky – avšak tie nie sú pre realitný trh typické.

Obmedzovanie platieb v hotovosti sa uplatňuje aj pri platbách vykonávaných mimo územia Slovenskej republiky, ak taká platba súvisí s plnením v Slovenskej republike, a ak účastníci právneho vzťahu majú v Slovenskej republike trvalý pobyt, prechodný pobyt, tolerovaný pobyt, sídlo, prevádzkareň alebo miesto podnikania. Zákon sa vzťahuje aj na platby uskutočnené v inej mene, ako je euro.

Osobitne sa však chcem pristaviť a hlbšie rozobrať ust. § 6, ods. 2 uvedeného zákona, podľa ktorého: „Hodnotou platby v hotovosti, ktorá je rozdelená na niekoľko samostatných platieb, je súčet hodnôt týchto platieb, ak tieto platby vyplývajú z jedného právneho vzťahu.“ Toto opatrenie má zabezpečiť, aby zákon nebol obchádzaný cez niekoľko samostatných platieb, ktoré by síce jednotlivo nepresahovali maximálnu prípustnú hranicu pre hotovostnú platbu, ale v súčte by takúto hranicu prekročili. V praxi to znamená, že kúpnu cenu nemožno rozdeliť na viacero menších častí vyplácaných v hotovosti, keďže v súčte by tieto jednotlivé sumy boli vyššie ako je maximálna prípustná zákonná hranica pre platbu v hotovosti. Pre účely tohto zákona sa totiž posudzuje celková kúpna cena (celková platba) a nie jej jednotlivé časti. Ak je teda celková kúpna cena vyššia ako 5 000,- eur (resp. vyššia ako 15 000,- eur pri fyzických osobách), tak kúpnu cenu nemožno vyplatiť v hotovosti, a to ani žiadnu jej časť, a to dokonca ani prostredníctvom realitnej kancelárie. V zmysle uvedeného ustanovenia § 6, ods. 2 totiž takáto platba vyplýva z jedného právneho vzťahu, t.j. z jednej kúpnej zmluvy.

Čiže ak sa na základe zmluvy o budúcej kúpnej zmluve, alebo na základe rezervačnej zmluvy, budúci kupujúci zaviaže vyplatiť rezervačný poplatok realitnej kancelárií alebo priamo budúcemu predávajúcemu, a ak tento rezervačný poplatok má charakter preddavku podľa ust. § 498 Občianskeho zákonníka, tak takýto rezervačný poplatok nesmie byť vyplatený v hotovosti. To isté platí aj vtedy, ak je takáto platba označená výslovne ako prvá časť kúpnej ceny, alebo ako úschova kúpnej ceny (jej časti) a pod. Vo všetkých týchto prípadoch totiž ide stále o tú istú kúpnu cenu vyplývajúcu z jedného právneho vzťahu, čím sa napĺňa ust. § 6, ods. 2 uvedeného osobitného zákona.

Netreba sa nechať pomýliť tým, že prvá časť kúpnej ceny je vyplácaná na základe zmluvy o budúcej zmluve (resp. rezervačnej zmluvy) a zvyšná časť má byť vyplatená na základe kúpnej zmluvy. Hoci ide o dve rôzne zmluvy, ale právny vzťah je ten istý. Aj kúpna cena je v tomto prípade tá istá. Čiže aj tu platí obmedzenie vyplývajúce z ust. § 6, ods. 2 predmetného zákona a ani takúto časť kúpnej ceny nemožno vyplatiť v hotovosti.

Úplne iná situácia nastáva vtedy, ak rezervačný poplatok nemá charakter (časti) kúpnej ceny – aspoň nie hneď pri podpise rezervačnej zmluvy, resp. pri podpise zmluvy o budúcej kúpnej zmluve. Ak teda budúci kupujúci vypláca na začiatku realitného obchodu rezervačný poplatok, ktorý má charakter zabezpečovacieho prostriedku, alebo ide o poplatok za blokáciu / rezerváciu nehnuteľnosti, tak takáto platba už môže byť hotovostná (do zákonom povolenej výšky). Už zo samotnej podstaty týchto inštitútov vyplýva, že to nie je kúpna cena, ani jej časť. Ide totiž o osobitný právny inštitút, resp. o osobitnú platbu, ktorá sa až dodatočne po podpise kúpnej zmluvy započíta s kúpnou cenou. Dovtedy taký poplatok slúži na iné účely, napríklad na zabezpečenie zmluvnej pokuty, na rezervovanie nehnuteľnosti a pod. Hoci ide o jednu rezervačnú zmluvu (resp. jednu zmluvu o budúcej zmluve), napriek tomu na základe takejto jednej zmluvy môže vzniknúť viacero právnych vzťahov. Jeden z týchto právnych vzťahov môže spočívať v záväzku zaplatenia kúpnej ceny a druhý môže spočívať v záväzku poskytnutia vhodného zabezpečenia vo forme rezervačného poplatku.

Rozhodujúca je potom tá skutočnosť, či hodnota toho-ktorého právneho vzťahu presahuje maximálnu povolenú hranicu na vykonanie hotovostnej platby. Samozrejme veľmi závisí aj od správnej formulácie v príslušných zmluvách – teda aby tieto právne vzťahy boli dôsledne odlíšené. Takúto zmluvnú úpravu preto odporúčam nechať spracovať skúsenému advokátovi zameranému na realitné právo, keďže nejde len o úpravu rezervačnej zmluvy, resp. zmluvy o budúcej zmluve, ale aj o úpravu sprostredkovateľskej zmluvy, či samotnej kúpnej zmluvy. Všetky tieto zmluvy musia byť vo vzájomnom súlade. Inak stále hrozí sankcia zo strany daňového úradu za porušenie zákona č. 394/2012 Z. z. o obmedzení platieb v hotovosti.

Autor článku: JUDr. Michal Ďurina, advokátsky koncipient
Kontakt na autora: michal.durina@gmail.com

Ohodnoťte článok
Hlasovalo: 7
FacebookVybrali SMETwitterDeliciousLinkedIn

NOVÝ PRÍSPEVOK

Najbližšie semináreZobraziť všetky semináre

1. ODBORNÁ KONFERENCIA K PRACOVNÉMU PRÁVU (Seminár)

Jedinečné podujatie svojho druhu, na ktorom sa špičkoví odborníci z ČR a SR podelia o svoje ...

Začíname podnikať ako samostatný finančný agent (Seminár)

Seminár ponúka odborný výklad vzťahujúci sa predovšetkým na otázky vyvstávajúce v ...

Samostatný finančný agent - dohliadaný subjekt finančného trhu (Seminár)

Po tom ako nadobudol účinnosť zákon o finančnom sprostredkovaní a finančnom poradenstve, ...

Zobraziť všetky Nové v judikatúre

Definícia pojmu „procesný postup“

Pod pojmom „procesný postup“ sa rozumie len faktická, vydaniu konečného rozhodnutia predchádzajúca činnosť alebo nečinnosť súdu, teda ...

CSP: Uznesenie o výške náhrady trov konania ako závislý výrok

Vydanie uznesenia o náhrade trov konania v konkrétnej výške je jednostranne závislé od existencie právoplatného rozhodnutia vo veci. ...

CSP: K prípustnosti dovolania podľa § 421; Quaestio facti, quaestio iuris

Riešenie skutkovej otázky (quaestio facti) je v civilnom sporovom konaní spojené s obstarávaním skutkových poznatkov súdu v procese ...

CSP: Podanie dovolania osobou vo výkone trestu odňatia slobody a povinné zastúpenie; poučovacia povinnosť

V oblasti práva na prístupu k súdu spolutvoriaceho koncept spravodlivého procesu je dôležité nielen to, aby pravidlá týkajúce sa mimo iných ...

Zaujímavé odkazy

Hľadanie poisťovateľa podľa EČVhttp://www.skp.sk/#xl_xr_page_vyhladanie%20poistvozidla

S nárokom na poistné plnenie sa obráťte na zobrazeného poisťovateľa

Online zmluvyhttp://www.onlinezmluvy.sk/

Vzory zmlúv a všetko k nim na jednom mieste.

Digitálna parlamentná knižnicahttp://www.nrsr.sk/dl/

Spoločná česko-slovenská digitálna parlamentná knižnica je elektronická forma úplných ...

Rozhodnutia všeobecných súdov Slovenskej republikyhttps://obcan.justice.sk/infosud/-/infosud/zoznam/rozhodnutie

Zverejňované rozhodnutia slovenských súdov.

Rozhodnutia Ústavného súdu Slovenskej republikyhttps://www.ustavnysud.sk/vyhladavanie-rozhodnuti#!DmsSearchView

Vyhľadávanie rozhodnutí Ústavného súdu Slovenskej republiky

Vyhľadanie nehnuteľností konkrétnej osobyhttps://www.katasterportal.sk/kapor/vyhladavanieVlastnikFormInit.do

Vyhľadanie nehnuteľností osoby podľa priezviska a mena osoby.

Registre

Vyhľadávanie v Obchodnom vestníkuhttps://www.justice.gov.sk/PortalApp/ObchodnyVestnik/Formular/FormulareZverejnene.aspx

Vyhľadávanie v Obchodnom vestníku

Notársky centrálny register záložných právhttp://www.notar.sk/%C3%9Avod/Not%C3%A1rskecentr%C3%A1lneregistre/Z%C3%A1lo%C5%BEn%C3%A9pr%C3%A1va.aspx

Vyhľadajte si záložcu, veriteľa alebo záloh v Notárskom centrálnom registri záložných ...

Štatistický register organizáciíhttp://slovak.statistics.sk/wps/portal/ext/Databases/register_organizacii/!ut/p/b1/jY_BDoIwEEQ_qYMtFo-LkVJDGosWoRfTgzEYAQ_G7xeJV9G9TfLeTJZ5VjPfh2d7CY926MPtnf3yRNbafVFVUNUig-aRgnEOyOQINCOAL0eYfCt1kqYRITHlBvpAO1VuRQQRf_wZ4K_9taJcyAJIChVDU-7KleUcxH_5R-YnZK5hAmZeNPnQndm9c67GVbwAlOWrBg!!/dl4/d5/L2dJQSEvUUt3QS80SmtFL1o2X1ZMUDhCQjFBMDgxVjcwSUZTUTRRVU0xR1E1/

Register obsahuje registračné údaje o ekonomických subjektoch a vedie ho Štatistický úrad SR.

Obchodný registerhttp://www.orsr.sk/

Obchodný register je verejný zoznam, do ktorého sa zapisujú zákonom stanovené údaje ...

Živnostenský registerhttp://www.zrsr.sk/

Živnostenský register tvorí súbor určených údajov o podnikateľoch. Údaje do registra ...

Register stratených a odcudzených dokladovhttp://www.minv.sk/?stratene-a-odcudzene-doklady

Overte si, či sa vám niekto nepreukázal strateným alebo odcudzeným dokladom inej osoby.

Čítali sme

Rezort zdravotníctva:Do reštaurácií sa bude dať chodiť aj so zvieraťomhttp://www.teraz.sk/slovensko/rezort-zdravotnictvado-restauracii/385469-clanok.html

Vstup do reštaurácií má byť po novom umožnený osobám aj s domácim zvieraťom.

Zakúpenie domácej pálenice treba do 15 dní nahlásiť finančnej správehttp://www.teraz.sk/ekonomika/zakupenie-domacej-palenice-treba-do-1/385492-clanok.html

Súkromní výrobcovia pálenky musia podať colnému úradu za kalendárny rok daňové priznanie z ...

Uzavretím manželstva nárok na sirotský dôchodok nezaniknehttp://www.teraz.sk/ekonomika/uzavretim-manzelstva-narok-na-sirotsk/385464-clanok.html

Sociálna poisťovňa ku koncu februára 2019 vyplácala 20.728 sirotských dôchodkov a priemerná ...

Zverejnili termín výberového konania na posty šéfa Policajného zboru a riaditeľa inšpekciehttps://www.webnoviny.sk/zverejnili-termin-vyberoveho-konania-na-posty-sefa-policajneho-zboru-a-riaditela-inspekcie/

Výberové konanie na posty prezidenta Policajného zboru a riaditeľa Úradu inšpekčnej služby ...

Obce mohou efektivněji regulovat technoparty. Podle vzoruhttps://www.tyden.cz/rubriky/domaci/obce-mohou-efektivneji-regulovat-technoparty-podle-vzoru_517458.html

Usnadnit starostům řešení problémů spojených s technoparty má za cíl vzorová vyhláška, ...

Trik na sirotčí důchod: otcem se stanoví vetchý děda. Úřady to nezpochybňujíhttps://www.idnes.cz/zpravy/domaci/sirotci-duchod-novorozenec-podvod-socialne-slabsi-trik.A190322_093029_domaci_jadv

Otcem dítěte byl šestašedesátiletý nemohoucí invalidní důchodce. Po necelých třech letech ...

Nové časopisy

Justičná revue 1/2019

Justičná revue 1/2019

Časopis pre právnu prax.

Zo súdnej praxe 1/2019

Zo súdnej praxe 1/2019

Vždy aktuálne informácie z jurisdikcie vrcholových súdov SR.

Zo súdnej praxe 6/2018

Zo súdnej praxe 6/2018

Vždy aktuálne informácie z jurisdikcie vrcholových súdov SR.

Zo súdnej praxe 5/2018

Zo súdnej praxe 5/2018

Vždy aktuálne informácie z jurisdikcie vrcholových súdov SR.

Súkromné právo 1/2019

Súkromné právo 1/2019

Recenzovaný časopis zameraný na otázky aplikačnej praxe.

Právny obzor 1/2019

Právny obzor 1/2019

Právny obzor je teoretický časopis pre otázky štátu a práva.

PoUtStŠtPiSoNe
: