Štvrtok, 30. máj 2024 | meniny má Ferdinand , zajtra Petronela/Petrana
Predplatné
Štvrtok, 30. máj 2024 | meniny má Ferdinand , zajtra Petronela/Petrana
TlačPoštaZväčšiZmenši

NÁZOR: Koniec družstevného bývania?

Erik Surmánek • 31.8. 2014, 15:54

Krátkodobý nájom s družstvami neráta

Nedávno som sa po prvýkrát v praxi stretol s aplikáciou zákona č. 98/2014 Z.z. o krátkodobom nájme bytu, pričom mojou úlohou bolo spísanie vzorovej nájomnej zmluvy. Keďže sa jedná o novú právnu úpravu, musel som sa s ňou najprv oboznámiť. Hneď v prvom paragrafe, v jeho odseku 2 som sa v rámci negatívneho vymedzenia pôsobnosti zákona dočítal, že uvedený zákon sa nevzťahuje na nájomné pomery okrem iného aj v družstevných bytoch. Z počiatku som z nového poznatku ostal prekvapený a úprimne som nevidel zásadnejší dôvod, ktorý by opodstatňoval vyňatie družstevných bytov s pod inak výhodného právneho režimu [1] zákona o krátkodobom nájme bytu.

Snažil som sa nájsť odpoveď na mnou samým položenú otázku v komentároch k zákonu, avšak z mne dostupnej literatúry som sa okrem otrockého odcitovania zákonného znenia viac nápomocných informácií nedozvedel. Následne som siahol po dôvodovej správe k uvedenému zákonu, čo sa ukázalo ako vskutku nápomocný krok a dozvedel som sa, že zákon o krátkodobom nájme bytu sleduje za cieľ riešenie otázky súkromného trhového nájomného bývania v Slovenskej republike [2]. Z uvedeného mi potom vyplynulo, že s prihliadnutím na určité osobitosti nájmu družstevného bytu, kde prenajímateľom je bytové družstvo a nájomcom osoba s členstvom v bytovom družstve, nie je zákon o krátkodobom nájme bytu v jeho aktuálnej podobe vhodným nástrojom pre podporu nájmu družstevného bývania.

Každopádne som sa však so svojou vlastnou odpoveďou neuspokojil a začal som v rovine de lege ferenda hľadať možné východiská, asi aj preto, že v mojich predstavách bolo družstevné bývanie, hoci bez akéhokoľvek štatistického podkladu, ponímané ako v spoločnosti výrazne zastúpené. Uvažoval som nad tým, že zákonodarca by mohol do uvedeného zákona zakotviť výnimku, ktorá by na jednej strane zohľadňovala postavenie nájomcu družstevného bytu ako jeho nevlastníka, avšak súčasne by mu na strane druhej umožňovala „jeho“ družstevný byt krátkodobo prenajať. Ak hovorím o nevlastníkovi, rešpektujem tým, že de lege aj de facto je vlastníkom stále bytové družstvo, hoci musím dať za pravdu prof. Vojčíkovi, že „z hľadiska občianskoprávneho je však podstatné, že ide o byt vo vlastníctve družstva, čo podľa nášho názoru nemôže brániť tomu, aby bol prenechaný do nájmu aj nečlenovi družstva“ [3].

Povzbudený predchádzajúcou myšlienkou skúseného autora som sa začal pohrávať s tézou, že výnimka pre družstevné byty by mala mať podobu akejsi verzie krátkodobého podnájmu, ktorým by zákon pamätal na nájomcov družstevných bytov ako na ich nevlastníkov. V zmysle platnej právnej úpravy obsiahnutej v § 719 Občianskeho zákonníka som nenarazil na žiaden zásadnejší problém, ktorý by moju tézu vyvracal. Ak by však niekto považoval znenie tohto paragrafu za možnú prekážku, je treba mať na pamäti, že „ustanovenie § 719, kde je právny vzťah podnájmu bytu (časti bytu) upravený, sa vzťahuje na nedružstevné byty. Podnájom družstevného bytu upravujú stanovy jednotlivých bytových družstiev“ [4]. Logicky by potom právna úprava s právnou silou zákona mala pred stanovami bytových družstiev navrch.

Štatistika

Snažil som sa dopátrať relevantných štatistických informácií, ktoré by moju predstavu o veľkom počte družstevných bytov vo vlastníctve družstiev potvrdili. Posledným cenzom tohto druhu s celoštátnym pokrytím bolo sčítanie obyvateľov, domov a bytov v roku 2011, ktorého výsledky sú sprístupnené na samostatnej internetovej stránke [5]. V zmysle uvedených štatistík predstavoval v roku 2011 celkový počet obývaných bytov 1 669 903, z čoho družstevných bytov bolo 61 161, čo po zaokrúhlení na dvoje desatine miesta nadol predstavovalo len 3,66 %.

Pre lepšie pochopenie vývoja a tendencie družstevného bývania som skúmal aj informácie o vlastníckej štruktúre bytového fondu v SR za obdobie rokov 2006 – 2008, ktoré sú voľne sprístupnené na webovom sídle Ministerstva dopravy, výstavby a regionálneho rozvoja SR [6]. Podľa odhadovaného stavu bolo v SR ku dňu 31.12.2008 trvale obývaných bytov 1 767 638, z toho vo vlastníctve bytových družstiev 64 356, teda cca 3,64 %. V roku 2007 sa odhadoval počet bytov vo vlastníctve bytových družstiev 80 834 bytov, teda cca 4,61 %. O rok predtým to bolo približne 89 278 bytov, percentuálne odhadovaných na 5,14 %. Je pravdou, že samotné dokumenty ministerstva uvádzajú len odhadované počty, avšak vzhľadom na vysokú mieru súčinnosti bytových družstiev je možné tieto informácie považovať za dôveryhodné, čo dokazuje aj ich zapojenosť do uvedeného projektu (účasť od 84,4 % v roku 2006 až po 100 % v roku 2008). Súčasne verím, že bytové družstvá disponujú pomerne presnými informáciami o tom, koľko bytov im ešte v ich vlastníctve ostalo.

Najväčší skok je možné sledovať pri pohľade na výsledky sčítania obyvateľov, domov a bytov z roku 2001, kedy z celkového počtu obývaných bytov bolo vo vlastníctve bytových družstiev 247 900 bytov, čo predstavovalo podiel 14,9 % [7].

Na základe vyššie uvedených štatistických zisťovaní je preto možné konštatovať, že podiel bytov vo vlastníctve bytových družstiev na celkovom počte bytov tvoriacich bytový fond SR sa postupne znižuje. Tomu bude logicky zodpovedať aj znižovanie počtu bytových družstiev, ktorých pole pôsobnosti sa štatisticky zmenšuje. Zatiaľ čo v roku 2006 bolo v rámci projektu ministerstva oslovených 128 bytových družstiev, v roku 2008 ich bolo len 94 [6].

Druhý dych

Akú prognózu je teda možné o bytových družstvách vysloviť? Okrem postupného zániku majú bytové družstvá ešte niekoľko možností. Jednou z nich je uskutočňovanie výkonu správy nad vlastníckymi bytmi bývalých užívateľov (teraz už vlastníkov) družstevných bytov. Domnievam sa, že táto činnosť je s prihliadnutím na postupné zmenšovanie bytového fondu družstiev aj ich najčastejšie sa vyskytujúcou náplňou práce.

Aby sme však nad bytovými družstvami ešte tak úplne nelámali pomyselnú palicu, je možné pripustiť aj tú možnosť, že existujúce bytové družstvá v pozícií developera pristúpia k výstavbe nových družstevných bytov. Týmto spôsobom by bolo možné spomaliť, resp. aj zastaviť trend zmenšovania bytového fondu v družstvách a tým privodiť akúsi renesanciu týchto právnických osôb. Priznám sa, že aj mne samotnému však táto možnosť príde skôr ako sci-fi scenár. Je tomu tak nielen kvôli niektorým právnym nevýhodám družstevného bývania (ručenie družstva celým svojim majetkom a teda aj samotnými bytmi), ale tiež aj pre pretrvávajúcu prax niektorých súčasných developerov, ktorí uskutočňujú výstavbu skôr luxusných bytov a to s cieľom čo najrýchlejšej návratnosti vynaložených investícií.

O tom, že v súčasnosti nie sú myšlienke výstavby bytov pre „bežného človeka“ okrem developerov naklonení ani predstavitelia verejnej moci, nepriamo svedčí aj dôvodová správa k zákonu o krátkodobom nájme bytov, v zmysle ktorej „v neposlednom rade do budúcna v prípade ďalších opatrení najmä ekonomického charakteru je potrebné počítať aj s výstavbou nových projektov v oblasti nájomného bývania bez finančnej pomoci zo strany štátu[2]. Teda aj priamo pri tvorbe zákona o krátkodobom nájme bytu sa predpokladalo, že v budúcnosti bude pôsobiť nová právna úprava stimulujúco voči súkromným developerom bez súčasnej potreby štátnych zásahov.

V kontexte faktickej výstavby bytov skôr pre náročnejšieho zákazníka sa potom nestávajú zriedkavými pohľady na síce nové, ale zato opustené obytné domy s luxusným výhľadom na mesto. V tomto svetle sa preto prikláňam k názoru Mgr. Grausovej keď uviedla, že „vlastnícke bývanie je spravidla určené pre bývanie príjmovo stredných a vyšších skupín obyvateľstva“ [7]. Nevyhovuje tak preto osobám z najnižších príjmových skupín, ktorých sa otázky nezamestnanosti a nízkej mobility obyvateľstva s cieľom presťahovania sa za prácou dotýkajú najviac.

Záverom

Zrejme čitateľa po prečítaní tohto článku neprekvapím keď vyslovím názor, že družstevné bývanie v podmienkach SR je na ústupe. Postupom času bez pribúdania nových družstevných bytov (lebo nebude nikoho, kto by ich výstavbu dotoval) a za postupného odkupovania existujúcich bytov ich súčasnými užívateľmi dospejeme k stavu, kedy budeme môcť o právnej úprave regulujúcej družstevné bývanie povedať, že je obsolentnou úpravou, a že družstevné bývanie je vo svojej podstate už historicky prekonané.

Mgr. Erik Surmánek


Použitá literatúra:

[1] http://www.najpravo.sk/clanky/kratkodoby-najom-bytu.html

[2] Dôvodová správa k zákonu č. 98/2014 Z.z. o krátkodobom nájme bytu

[3] VOJČÍK, P.: K spoločnému členstvu v bytovom družstve a k zrušeniu spoločného nájmu. In: Bulletin Slovenskej advokácie 4/2008. roč. XIV. Bratislava : Slovenská advokátska komora, 2008. ISSN 1335 – 1079, s. 15

[4] LAZAR, J. a kol.: Občianske právo hmotné 2. Prvé vydanie. Bratislava : IURA EDITION, 2010. ISBN 978 – 80 – 8078 – 346 – 4, s. 197

[5] http://datacube.statistics.sk/SODB/TM1WebLogin.aspx

[6] http://www.telecom.gov.sk/index/index.php?ids=132777

[7] GRAUSOVÁ, K.: Rozsah zodpovednosti vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome vo vzťahu k tretím osobám. In: Bulletin Slovenskej advokácie 1-2/2012. roč. XVIII. Bratislava : Slovenská advokátska komora, 2012. ISSN 1335 – 1079, s. 14

Ohodnoťte článok
Hlasovalo: 1690

Nový príspevok

PoUtStŠtPiSoNe
: