Až na malé výnimky si každá realitná kancelária pri začatí realitného obchodu žiada zložiť od kupujúceho rezervačný poplatok. Niektoré realitné kancelárie to nazývajú blokovací depozit, iné záloha, preddavok, či úschova kúpnej ceny, atď. Ale len minimum realitných kancelárií si uvedomuje, čo to ten „rezervačný poplatok“ v skutočnosti je, aké môže mať (právne) formy, na čo slúži, a aké práva a povinnosti z toho následne vyplývajú.
V prvom rade treba povedať, že rezervačný poplatok v tej podobe, ako ho využívajú realitné kancelárie v zásade nie je osobitne upravený v žiadnom zákone. Ide o inštitút, ktorý natoľko zľudovel, že sa dnes už berie ako samozrejmosť a nikto sa nad ním osobitne nepozastavuje. Problémom je však to, že každá realitná kancelária ho má upravený odlišne, rezervačnému poplatku dávajú rôzny právny základ a nejednotne sa pri ňom využívajú prvky plnej moci, úschovy, príkaznej zmluvy, preddavku, zábezpeky, atď... Práve táto nejednotnosť by si vyžadovala osobitnú právnu úpravu, ktorou by sa realitné kancelárie a ich klienti mohli riadiť.
Rezervačný poplatok ako zabezpečovací prostriedok
Občiansky zákonník vo svojich ustanoveniach § 544 až § 558[1] (tzv. zabezpečenie záväzkov) nikde „rezervačný poplatok“ ako osobitný zabezpečovací prostriedok neuvádza a ani neupravuje. Napriek tomu, v súlade s § 2, ods. 3[2] a § 51[3] Občianskeho zákonníka môže mať takýto rezervačný poplatok charakter zabezpečovacieho prostriedku, ak sa na tom zmluvné strany výslovne dohodnú. Je zrejmé, že realitné kancelárie ho čiastočne takto vnímajú – teda, že rezervačný poplatok má aj zabezpečovaciu funkciu. Zabezpečovacie prostriedky (v tomto prípade aj rezervačný poplatok) sú vo všeobecnosti charakteristické tým, že zabezpečujú záväzok pred jeho nesplnením, prípadne sa uplatňuje vtedy, ak jedna zmluvná strana poruší niektoré povinnosti v takomto záväzkovom (zmluvnom) vzťahu.
V realitných obchodoch ide najmä o porušenie povinnosti uzavrieť kúpnu zmluvu v dohodnutom znení do dohodnutého termínu. Napríklad, ak kupujúci odmietne na základe zmluvy o budúcej zmluve uzavrieť kúpnu zmluvu v dohodnutom termíne preto, že nemá dostatočné finančné krytie (hypotekárna banka mu neschváli úver), alebo si kupujúci nájde inú nehnuteľnosť, tak prepadne jeho zložený rezervačný poplatok (zväčša ako zmluvná pokuta) kvôli nesplneniu záväzku. V tomto prípade teda rezervačný poplatok zabezpečuje nie len splnenie celého záväzku uzavrieť kúpnu zmluvu, ale zabezpečuje aj zaplatenie zmluvnej pokuty, ak príde k porušeniu povinnosti uzavrieť kúpnu zmluvu.
Chápanie rezervačného poplatku ako zabezpečovacieho prostriedku je určite jedno z tých lepších prvkov v rezervačných zmluvách, avšak aj tu môžeme naraziť na niekoľko problémov. Uvedený zabezpečovací prostriedok (rezervačný poplatok) totiž podľa zaužívaných pravidiel musí zložiť len kupujúci. Netreba však zabúdať, že veľmi podobným spôsobom môže zmluvu o budúcej zmluve, či rezervačnú zmluvu porušiť aj predávajúci (napr. bezdôvodne neuzavrie kúpnu zmluvu s kupujúcim, alebo prevedie nehnuteľnosť na tretiu osobu). Prečo sa teda rovnaké zabezpečenie nevyžaduje aj pri predávajúcich? V tejto úvahe by som však zašiel ešte ďalej, keďže chcem poukázať aj na realitné kancelárie, ktoré sa tiež zúčastňujú ako osobitná zmluvná strana na zmluve o budúcej zmluve (príp. na rezervačnej zmluve). Z takej zmluvy potom aj realitnej kancelárií vyplývajú určité povinnosti, ktoré by mohli byť z jej strany porušené. Akým spôsobom sú teda zabezpečení kupujúci a predávajúci, keď svoje povinnosti nesplní realitná kancelária? Alebo akým spôsobom sú zabezpečení kupujúci a realitná kancelária, keď svoje povinnosti nesplní predávajúci?
Kým teda kupujúci má povinnosť zložiť rezervačný poplatok spojený s možnosťou jeho započítania so zmluvnou pokutou pre prípad porušenia jeho povinností, tak predávajúci zodpovedá (zvyčajne) len zmluvnou pokutou bez povinnosti zložiť rezervačný poplatok. Realitná kancelária však nemá ani jednu z uvedených povinností a zmluvným stranám zodpovedá za prípadnú škodu len podľa všeobecných ustanovení Občianskeho zákonníka. Takéto ponímanie rezervačného poplatku je teda nevyvážené a nespravodlivé, keďže kupujúci je v najmenej výhodnej pozícií. Viem si predstaviť, že za určitých okolností by sa takáto zmluva mohla priečiť dobrým mravom a v zmysle § 39 Občianskeho zákonníka by mohla byť neplatná.
Rezervačný poplatok ako úschova
Mnohé realitné kancelárie prevezmú od kupujúceho rezervačný poplatok do tzv. úschovy, pričom v zmluve o budúcej zmluve sa potom definuje, ako s touto úschovou ďalej nakladať. Teda, zmluvné strany sa dohodnú, kedy možno uschovaný rezervačný poplatok použiť ako časť kúpnej ceny, kedy ho použiť ako zmluvnú pokutu a kedy taký poplatok vrátiť kupujúcemu.
Všeobecne je zmluva o úschove upravená v § 747 a nasl. Občianskeho zákonníka, pričom nie je vylúčené, aby takúto zmluvu uzatvorila aj realitná kancelária. Zmluvu o úschove si však nemožno zamieňať s úradnou (solučnou)[4] úschovou podľa § 568 Občianskeho zákonníka (resp. § 333 a nasl. Civilného mimosporového poriadku), ani s notárskou úschovou a pod. Zmluva o úschove môže byť odplatná aj bezodplatná, avšak v rámci podnikateľských aktivít realitných kancelárií možno odôvodnene predpokladať, že odmena za takúto úschovu je zahrnutá v odmene (provízií) za ich sprostredkovateľskú činnosť.
S úschovou peňazí v realitnej kancelárií však nie som stotožnený, a to hneď z niekoľkých dôvodov. Úschova peňazí nie je zahrnutá v predmete činnosti, resp. v predmete podnikania realitných kancelárií. Z príslušných ustanovení Občianskeho zákonníka ďalej vyplýva, že uschovávateľ vec (peniaze) vráti zložiteľovi a nie tretej osobe. Teda podľa správnosti by realitná kancelária mala zložené peniaze od kupujúceho (zložiteľa) vrátiť samotnému kupujúcemu a nie vyplatiť predávajúcemu. Avšak pripúšťam, že v rámci zmluvnej voľnosti si zmluvné strany môžu takéto vrátenie (použitie) úschovy upraviť aj inak ako je to uvedené v Občianskom zákonníku. V takom prípade už ale nejde o zmluvu o úschove v jej pravej podobe.
Uschovávateľ (v tomto prípade realitná kancelária) má v zmysle ust. § 749 a nasl. Občianskeho zákonníka aj niekoľko povinností a to najmä predmet úschovy starostlivo opatrovať, prípadne ho dať aj poistiť. Zložiteľ (v zásade ide o kupujúceho) má zasa nahradiť náklady na úschovu, čo môže predstavovať napríklad bankové poplatky pri úschove. Často však vzniká paradoxná situácia, keď platiacom klientom realitnej kancelárie je predávajúci, ale zmluvu o úschove peňazí (prvej časti kúpnej ceny) s realitnou kanceláriou uzatvára kupujúci (zložiteľ) – teda náklady na úschovu peňazí znáša predávajúci namiesto kupujúceho.
Pri zložení úschovy neprichádza k prevodu vlastníctva predmetu úschovy zo zložiteľa (kupujúceho) na uschovávateľa (realitnú kanceláriu), a teda ani uschovávateľ si nemôže pripočítať uschované peniaze k svojmu majetku. V prípade, že sa realitný obchod neuskutoční, a ak realitná kancelária (uschovávateľ) nevráti zložený preddavok kupujúcemu (zložiteľovi), a zároveň nejde o uplatnenie (započítanie) zmluvných pokút – tak sa realitná kancelária, resp. za ňu konajúce zodpovedné osoby, môžu dopustiť trestného činu sprenevery.[5] Aj preto by som odporúčal mať takéto uschované peniaze aspoň na osobitnom bankovom účte.
Treba poukázať aj na tú skutočnosť, že pri úschovách realizovaných realitnými kanceláriami nie je zabezpečená taká miera transparentnosti a bezpečnosti, ako je to pri notárskych úschovách, resp. pri tzv. vinkuláciách a akreditívoch v bankách. Realitné kancelárie totiž pri svojej činnosti nedisponujú potrebným poistením, resp. prísnym dohľadom, ako je tomu u bánk a notárov. Ani na tieto širšie okolnosti však realitné kancelárie svojich klientov neupozornia. Pozitívne je však to, že takých realitných kancelárií ponúkajúcich vlastnú „úschovu“ celej kúpnej ceny je čoraz menej.
Prebratie rezervačného poplatku vo forme úschovy teda nevylučujem úplne, avšak pokiaľ to nie je precízne upravené v zmluve, tak by som úschovy neodporúčal. Môže to totiž vyvolať dojem neprehľadnosti a uviesť účastníkov takej zmluvy do omylu, keďže vo väčšine prípadov nejde o pravú zmluvu o úschove, ktorá by bola výslovne upravená v Občianskom zákonníku. Navyše, v zmysle § 777 Občianskeho zákonníka (upravujúci sprostredkovateľskú zmluvu) je realitná kancelária oprávnená za klienta konať alebo prijímať čokoľvek, len ak bola na to splnomocnená písomným plnomocenstvom. Ak teda realitná kancelária prevezme peniaze od kupujúceho do úschovy, pričom tieto peniaze majú byť použité na kúpnu cenu, tak nejde o nič iné, ako o situáciu uvedenú v spomínanom § 777 OZ, keď realitná kancelária koná resp. niečo prijíma za svojho klienta (záujemcu), pričom zákon prikazuje, aby sa tak stalo na základe písomnej plnej moci (a nie na základe úschovy). Dovolím si dokonca konštatovať, že úschova v týchto prípadoch iba zastiera iný právny úkon uvedený v § 777 OZ. Z tohto pohľadu je teda úschova peňazí (časti kúpnej ceny) úplne bezpredmetná, keďže rovnakú situáciu plne upravujú príslušné platné ustanovenia o sprostredkovateľskej zmluve, ktorou by sa realitné kancelárie mali prioritne riadiť, keďže túto činnosť majú uvedenú aj predmete svojho podnikania. Čiže namiesto úschovy peňazí by bolo vhodnejšie túto situáciu pomenovať ako prevzatie peňazí na základe plnej moci.
Rezervačný poplatok ako provízia
Asi najhorším riešením v realitných v zmluvách je označovanie rezervačného poplatku priamo ako odmena (provízia) pre realitnú kanceláriu. Treba zdôrazniť, že klientom realitnej kancelárie je bezvýnimočne len tá osoba, s ktorou má realitná kancelária uzatvorenú sprostredkovateľskú zmluvu podľa § 774 a nasl. Občianskeho zákonníka, resp. zmluvu o sprostredkovaní podľa § 642 a nasl. Obchodného zákonníka. V jednom prípade môže byť klientom predávajúca strana a v inom prípade zasa kupujúca strana. Avšak finančné nároky medzi realitnou kanceláriou a jej klientom sa majú riešiť výlučne v sprostredkovateľskej zmluve (zmluve o sprostredkovaní) – teda vznik nároku, splatnosť, výška odmeny (provízie)... To všetko je interný vzťah medzi klientom a realitnou kanceláriou a ide o citlivý údaj, ktorý môže podliehať aj obchodnému tajomstvu, a preto nie je opodstatnené, aby sa podrobnosti o odmene (provízií) objavovali v zmluve o budúcej zmluve, resp. dokonca aj v kúpnej zmluve.
V drvivej väčšine prípadov sa zložený preddavok síce rovná výške provízie pre realitnú kanceláriu (ide o akési nepísané pravidlo, alebo verejné tajomstvo), ale napriek tomu nie je žiaduce, aby sa takáto informácia priamo zverejňovala druhej zmluvnej strane (zväčša kupujúcemu), ktorá nie je klientom realitnej kancelárie. Môže tak vzniknúť dojem, že za odmenu (províziu) pre realitnú kanceláriu by mal zodpovedať vždy kupujúci, hoci kupujúci v takom prípade nemusí byť klientom realitnej kancelárie. Ešte horšie riešenie je, ak klientom realitnej kancelárie je práve kupujúca strana – pričom kupujúca strana zloží rezervačný poplatok, ktorý sa má započítať ako prvá časť kúpnej ceny – avšak z neznámeho dôvodu realitná kancelária použije takýto rezervačný poplatok od svojho klienta (kupujúceho) na svoju odmenu (províziu) a nevyplatí ju predávajúcemu. Ide o absolútne nepochopenie zmluvných vzťahov medzi realitnou kanceláriou, jej klientom a treťou stranou.
V takýchto prípadoch sa nevyhnem konštatovaniu, že realitným kanceláriám ide len o províziu, čo je však čiastočne badať aj z predchádzajúcich ponímaní rezervačného poplatku.
Rezervačný poplatok ako preddavok
Zrejme aj úplný laik tuší, že pokiaľ nie je podpísaná riadna kúpna zmluva, tak k predaju nehnuteľnosti ešte neprišlo. Bez kúpnej zmluvy sa teda neuhrádza ani kúpna cena a ani sa neprevádza nehnuteľnosť z predávajúceho na kupujúceho. Napriek tomu však už na základe rezervačnej zmluvy (resp. zmluvy o budúcej zmluve) prichádza k vyplateniu určitej časti kúpnej ceny, ktorá môže byť nazvaná ako rezervačný poplatok. Zákon s takouto možnosťou počíta, keď sa časť kúpnej ceny vyplatí skôr ako je uzavretá kúpna zmluva. V zmysle § 498 Občianskeho zákonníka: „Na to, čo dal pred uzavretím zmluvy niektorý účastník, hľadí sa ako na preddavok.“ Z tohto pohľadu je teda najsprávnejšie (a aj v súlade so zákonom) označovať rezervačný poplatok ako preddavok na kúpnu cenu. Niektoré realitné kancelárie používajú pojem „záloha“, čo v tomto prípade považujem za synonymum k slovu „preddavok“. Avšak práve tu by sa mala sústrediť pozornosť právnikov stojacich za realitnými kanceláriami, aby precízne upravili v zmluvách podmienky, ako tento preddavok správne použiť – teda, kedy má tvoriť časť kúpnej ceny, kedy ho započítať so zmluvnou pokutou, kedy ho vrátiť kupujúcemu a pod.
Samozrejme, v mnohých bodoch sa bude úprava rezervačného poplatku ako preddavku podobať na zabezpečovanie kúpnej ceny, alebo na úschovu, ale napriek tomu to bude mať odlišné právne účinky. Nebude to ani natoľko mätúce, že čo tým autor zmluvy skutočne myslel a navyše tam budú použité štandardizované právne inštitúty ako preddavok, započítanie a zmluvná pokuta.
Ako už bolo vyššie naznačené, ak realitná kancelária má prevziať takýto preddavok na kúpnu cenu, mala by mať na to v zmysle ust. § 777 Občianskeho zákonníka písomnú plnú moc.
V tejto súvislosti však netreba zabúdať ani na zákon č. 394/2012 Z. z. o obmedzení platieb v hotovosti v platnom znení, ktorý obmedzuje vyplácanie hotovostných platieb nad sumu 15 000,-- € pri fyzických osobách, resp. nad sumu 5 000,-- € pri právnických osobách a pri podnikateľoch (čo je prípad aj realitných kancelárií). Na účely uvedeného zákona sa hodnotou platby rozumie aj taká platba, ktorá je rozdelená na viacero samostatných častí; teda na účely zákona sa posudzuje súčet všetkých čiastkových platieb, ak všetky takéto platby vyplývajú z jedného právneho vzťahu. To znamená, že ak hodnota realitného obchodu (kúpna cena) presahuje uvedené sumy, tak ani preddavok na kúpnu cenu nemožno vyplatiť v hotovosti. Pre názornosť uvediem takúto situáciu – ak hodnota nehnuteľností je napríklad 30 000,-- €, tak kúpnu cenu nemožno rozdeliť na 6 päťtisícových hotovostných platieb, prípadne ani na jednu päťtisícovú hotovostnú platbu a jednu dvadsaťpäťtisícovú bezhotovostnú platbu. Takáto hotovostná platba preddavku nie je možná ani vtedy, ak ju namiesto predávajúceho preberá realitná kancelária, ktorá predávajúceho zastupuje na základe plnej moci. Čiže realitné kancelárie by nemali preberať takéto preddavky v hotovosti, lebo inak porušujú zákon. Pri hotovostných platbách sa potom často následne porušujú aj účtovné a daňové predpisy, keď si realitná kancelária takýto príjem nezahrnie do účtovníctva.
Poplatok za rezerváciu a blokovací poplatok
V závere by som sa chcel krátko pozastaviť nad pojmami „rezervačný poplatok“ a „blokovací depozit“. Realitné kancelárie okrem takýchto pomenovaní vymysleli na tento účel aj množstvo iných pojmov, ale v zásade ide stále o to isté. Avšak myslím si, že už zo samotného názvu určitého právneho inštitútu by malo byť bežným ľuďom zrejmé, čo sa tým myslí a čo môžu od toho očakávať. Podotýkam, že teraz ide viac o môj súkromný názor, ako o praktický právny problém.
Slovo „rezervačný“ je pomerne priliehavé pomenovanie, lebo vyjadruje úmysel rezervovať predmetnú nehnuteľnosť pre kupujúceho a neponúkať ju počas platnosti rezervácie iným záujemcom. Podobne sa dá charakterizovať aj slovo „blokovací“, ktoré vyjadruje obmedzenie pre predávajúceho (t.j. blokuje predávajúceho), aby nehnuteľnosť nepredal inému kupujúcemu. Obe pomenovania však strácajú význam, keďže zmluvné strany medzi sebou uzatvárajú zmluvu o budúcej zmluve – a taká zmluva plne vystihuje oba tieto pojmy. Nehnuteľnosť je totiž pri zmluve o budúcej zmluve rezervovaná aj blokovaná... Nie je teda potrebné premenovávať zmluvu o budúcej zmluve na rezervačnú zmluvu, či na blokovaciu zmluvu.
Okrem toho, pojem „poplatok“ by mal vyjadrovať cenu za službu spočívajúcu v rezervácii, t. j. nenávratný poplatok za možnosť mať nehnuteľnosť rezervovanú pre seba (t.j. pre kupujúceho) na určitú časovo obmedzenú dobu. Rezervačný poplatok v takomto ponímaní už nie je kúpnou cenou, ani zabezpečovacím prostriedkom, ale ide o cenu za samostatnú službu rezervácie. „Rezervačný poplatok“ tak nevystihuje to, čo tým realitná kancelária myslí. Kupujúci totiž neplatí cenu za rezerváciu, ale cenu kúpnu (jej časť) – a teda je to naozaj preddavok na kúpnu cenu. Ak by to bolo inak, tak kupujúci by okrem kúpnej ceny musel navyše zaplatiť aj poplatok za rezerváciu. Takisto „depozit“ nie je správne pomenovanie z toho dôvodu, že je to len synonymum k „úschove“, ktorú som vysvetľoval vyššie.
Pre mňa je najsprávnejšie pomenovanie také, že pri uzatváraní „zmluvy o budúcej zmluve“, sa prípadne pridá aj dodatok „a dohoda o zložení preddavku“. Uvedomujem si odlišnú zaužívanú prax v realitnom odvetví, ale som presvedčený, že práve realitná prax sa uberá nesprávnym smerom, keďže využíva zložité právne konštrukcie namiesto jednoduchších právnych inštitútov, ktoré sú štandardizované a výslovne uvedené v zákone.
Autor článku: JUDr. Michal Ďurina, advokátsky koncipient
Kontakt na autora: michal.durina@gmail.com
[1] V ôsmej časti, prvej hlave, piatom oddiele Občianskeho zákonníka sa výslovne uvádzajú iba tieto zabezpečovacie inštitúty: zmluvná pokuta, ručenie, dohoda o zrážkach zo mzdy, záložná zmluva, zabezpečovací prevod práva, zabezpečovacie postúpenie pohľadávky, zábezpeka a uznanie dlhu. Zákon však nevylučuje aj iné nepomenované zabezpečovacie inštitúty, ktoré si však zmluvné strany musia upraviť osobitne v zmluve.
[2] Cit.: „Účastníci občianskoprávnych vzťahov si môžu vzájomné práva a povinnosti upraviť dohodou odchylne od zákona, ak to zákon výslovne nezakazuje a ak z povahy ustanovení zákona nevyplýva, že sa od neho nemožno odchýliť.“
[3] Cit.: „Účastníci môžu uzavrieť i takú zmluvu, ktorá nie je osobitne upravená; zmluva však nesmie odporovať obsahu alebo účelu tohto zákona.“
[4] Ide o možnosť splnenia záväzku, ak dlžník z nejakej príčiny nepozná svojho veriteľa. Dlžník sa teda môže zbaviť svojho dlhu plnením do takejto úradnej úschovy, čím príde k splneniu jeho záväzku.
[5] Pozri ust. § 213, ods. 1 Trestného zákona: „Kto si prisvojí cudziu vec, ktorá mu bola zverená, a spôsobí tak na cudzom majetku škodu malú, potrestá sa odňatím slobody až na dva roky.“