TlačPoštaZväčšiZmenši

Ako môžete prísť o svoje vlastníctvo k spoločným častiam domu

5.3. 2012, 19:34 |  najpravo.sk

Na Ústavný súd Slovenskej republiky bol ešte na jeseň minulého roka podaný Okresným súdom Nitra návrh na vyslovenie nesúladu § 14 ods. 3 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov s Ústavou SR.

Zmluvou o vstavbe domu prišli o vlastníctvo

Vo veci, ktorá skončila na Ústavnom súde sa navrhovatelia ako vlastníci bytu a pivnice v bytovom dome spolu so spoluvlastníckym podielom k spoločným častiam a zariadeniam domu nezúčastnili schôdze vlastníkov bytov, na ktorej sa odporcovia v 1. až 40. rade rozhodli, že prepustia svoje podiely na spoločných častiach a zariadeniach domu stavebníkovi, ktorý uskutoční stavebné úpravy v týchto priestoroch, pretože nesúhlasili s tým, aby prišli o svoje vlastníctvo k spoluvlastníckym podielom. Odporcovia za súhlasu správcu domu o uvedených skutočnostiach uzavreli Zmluvu o vstavbe domu, na základe ktorej vykonala Správa katastra Nitra vklad do katastra nehnuteľností, čím bol navrhovateľom, podľa ich tvrdenia nezákonne odobratý ich podiel na spoločných priestoroch domu o rozlohe 30,80m2.

Odporcovia, teda tí vlastníci bytov, ktorí súhlasili so vstavbou domu boli toho názoru, že navrhovatelia nemuseli podpísať zmluvu o vstavbe, nakoľko na jej uzatvorenie stačil súhlas dvoch tretín vlastníkov bytov. Boli tohto názoru, že v zákone o vlastníctve bytom to nie je jednoznačne konštatované, avšak účelom zákona je, že zmluvu o vstavbe nemusia podpísať všetci vlastníci, pretože v opačnom prípade by takéto ustanovenie bolo obsolentné. Vlastníci by sa síce dvojtretinovou väčšinou dohodli, ale napriek tomu by bez podpisu ostatných prehlasovaných vlastníkov nemohli zmluvu o vstavbe uzavrieť.

Prečo okresný súd posunul vec na Ústavný súd SR

Okresný súd dospel k názoru, že obsah ustanovenia § 14 ods. 3 zákona č. 182/1993 Z. z. v spojení s ustanoveniami § 21 a 22 tohto zákona nie sú navzájom v súlade, resp. sú kontroverzné, keďže zákon na jednej strane predpokladá na rozhodovanie o zmluve o vstavbe dvojtretinovú väčšinu hlasov, ale na strane druhej pri samotnom uzatváraní zmluvy o vstavbe sa už väčšinový princíp nepremietol.

Okresný súd navrhol, aby Ústavný súd SR posúdil, či uplatňovanie väčšinového princípu pri rozhodovaní o zmluvách o vstavbe je ústavne ospravedlniteľným zásahom, resp. dovoleným obmedzením vlastníka bytu s nakladaním s predmetom jeho spoluvlastníctva spoločných častí domu a spoločných zariadení. Z koncepcie zákona č. 182/1993 Z. z., na základe ktorej je jedným zo spôsobov nadobudnutia a straty vlastníckeho práva aj zmluva o vstavbe, na ktorú postačuje súhlas dvoch tretín vlastníkov, možno vyvodiť, že nemá koncepciu v zákonných ustanoveniach upravujúcich prevod vlastníckeho práva, rozhodnutie väčšiny nie je žiadnym z právom upravených spôsobov nadobudnutia a straty vlastníckeho práva a tiež nejde ani o zákonnú úpravu núteného obmedzenia vlastníckeho práva v zmysle článku 20 ods. 4 Ústavy SR.

Ústavný súd nemá tento problém na stole prvýkrát

Už v apríli 2010 na uvedený problém poukázal Krajský súd Banská Bystrica, ktorý taktiež inicioval konanie pred Ústavným súdom, ktoré prebiehalo pod č. k. PL. ÚS 91/2011 avšak v decembri toho istého roku zobral svoj návrh späť.

V uvedenej veci správny orgán zamietol návrh na zápis vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností na základe zmluvy o vstavbe uzatvorenej medzi stavebníkmi a vlastníkmi bytov v bytovom dome. Rozhodnutie odôvodnil v podstate tým, že na účinnosť zmluvy o vstavbe je potrebný zápis do katastra nehnuteľností. Ustanovenie § 14 ods. 3 zákona o vlastníctve bytov síce ustanovuje, že ak vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome rozhodujú o zmluve o vstavbe, rozhoduje sa vždy hlasovaním na schôdzi vlastníkov dvojtretinovou väčšinou hlasov, avšak uvedené ustanovenie sa týka iba spôsobu hlasovania o otázke, či sa má v dome realizovať vstavba. Nevyplýva však z neho, že na platnosť zmluvy by postačovalo uzavretie zmluvy väčšinou vlastníkov bytov a nebytových priestorov.

Správny orgán poukázal na ustanovenie § 123 Občianskeho zákonníka, v zmysle ktorého je iba vlastník v medziach zákona oprávnený predmet svojho vlastníctva držať, užívať, požívať jeho plody a úžitky a nakladať s ním. Podielový spoluvlastník má tie isté práva a povinnosti ako vlastník, pričom v zmysle čl. 20 ods. 1 ústavy má vlastnícke právo všetkých vlastníkov rovnaký zákonný obsah a ochranu.

Zmluvou o vstavbe prevádzajú vlastníci bytov časť svojho spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu na stavebníka, preto každý jednotlivý vlastník musí v zmluve prejaviť svoju vôľu previesť vlastníctvo časti jeho spoluvlastníckeho podielu a absenciu tohto prejavu vôle nemôže nahradiť rozhodnutie väčšiny. Zmluvu o vstavbe preto podľa správneho orgánu musia uzavrieť všetci vlastníci bytov a nebytových priestorov v bytovom dome.

Stavebník napadol rozhodnutie správneho orgánu argumentujúc, že podmieňovanie vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností súhlasom všetkých vlastníkov bytov je aplikáciou práva, ktorá je v rozpore s právnym predpisom. Ak zákon vo svojom ustanovení vyžaduje dvojtretinovú väčšinu, nemôže správny orgán konajúci vo veci vyžadovať „100%-tný súhlas všetkých hlasov". Aby zákonodarca zabránil šikanóznemu správaniu minority vo vzťahu k právnym otázkam upraveným v § 14 ods. 3 zákona o vlastníctve bytov, vytvoril dvojtretinový cenzus. Argumentácia správneho orgánu § 123 Občianskeho zákonníka a čl. 20 ods. 1 ústavy je podľa názoru stavebníka nadbytočná, resp. irelevantná pri posudzovaní daného právneho vzťahu.

Relevantné zákonné ustanovenia

Podľa § 14 ods. 3 Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov ak vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome rozhodujú o úvere a o zabezpečení úveru, o zmluve o vstavbe alebo nadstavbe bytov alebo nebytových priestorov v dome a o zmene formy výkonu správy, rozhoduje sa hlasovaním na schôdzi vlastníkov dvojtretinovou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Ak sa rozhoduje písomným hlasovaním podľa tohto odseku, podpis vlastníka potvrdia najmenej dvaja overovatelia, ktorí boli zvolení na schôdzi vlastníkov bytov a nebytových priestoroch. Overiť písomné hlasovanie môže aj notár alebo obecný úrad.

Podľa § 20 tohto zákona vlastník bytu a nebytového priestoru v dome má právo previesť svoje vlastníctvo na inú osobu. Na prechod alebo prevod vlastníctva sa použijú ustanovenia Občianskeho zákonníka, ak tento zákon neustanovuje inak.

Podľa § 21 ods. 1 tohto zákona vlastníctvo bytov a nebytových priestorov v dome môže vzniknúť na základe zmluvy o výstavbe, vstavbe alebo nadstavbe domu (ďalej len "zmluva") uzavretej medzi stavebníkmi alebo medzi doterajšími vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome a stavebníkmi. Stavebníkom môže byť právnická osoba alebo fyzická osoba.

Stiahnite si v úplnom znení:

Zdroj: www.concourt.sk, ASPI - Automatizovaný systém právnych informácií
Ilustračné foto: www.najpravo.sk 

Ohodnoťte článok
Hlasovalo: 1915
FacebookVybrali SMETwitterDeliciousLinkedIn

NOVÝ PRÍSPEVOK

 
Kataster vytvoril vlastníkov 2 kategórií

Sme vlastníkmi toho bytu, ktorí nesúhlasili pri hlasovaní 2/3 o vstavbe. Mali sme neoverené informácie o tom, že je nerovnosť medzi vlastníkmi na základe zápisov na Katastri nehnuteľností, kde mali niektorí vlastníci zapísané podlahové plochy spoločných povál priamo do bytových plôch. Títo vlastníci to mali zapísané do bytu ako povala sklad a my sme používali ako sklad povalu. Následne tento podiel títo vlastníci predali, darovali alebo sa stali stavebníkmi. V zmluve o vstavbe, ktorá je bártrového charakteru sa ďalej podieľajú podielom z podielu. Hodnota užívania nášho vlastníctva zo strany stavebníkov počas trvania rekonštrukcie cca min.2 roky už presiahla nájom v tejto lokalite. Súdnym sporom sme sa dostali k informáciám ,ktoré nám boli z dôvodu toho, že sme neboli účastníkmi konania zatajované a týmto konaním na súde sa potvrdili naše indície. Kataster v Nitre odpísal z nášho majetku na LV podiel bez toho, aby sme uskutočnili právny úkon, ktorý by ho na to oprávňoval a odpoveďou v liste nám nariadil ,že sa máme vzdať svojho majetku v podiele v prospech stavebníkov. V tomto čase sa byty postavené aj na našom vlastníctve odpredávajú 1m2 = 1700.- eur ako holobyt, My byt musíme odpredať, možné vidieť na www,svetnitra4.webnode.sk, Absenciu zápisu na katastri sme doložili listom z prokuratúry a katastra, kde sme boli uspávaní, že naše práva nezanikli, boli len dotknuté. Všetky materiály k domu doložíme. Byt bol predpripravovaný na samofinancovanie. Každému, kto pomôže s odpredajom bytu vyplatíme províziu ako RK.

 
Vlastník bytu | 09.02.2018 20:57

Zobraziť všetky Nové v judikatúre

Neplatnosť skončenia pracovného pomeru a naliehavý právny záujem (§ 137 CSP)

V niektorých prípadoch hmotné právo (osobitný predpis) pripúšťa žaloby o určenie právnej skutočnosti, ktorou je neplatnosť (prípadne ...

Náležitosti námietky zaujatosti

Rozhodujúcim prvkom pri posudzovaní námietky zaujatosti zákonného sudcu je to, či obava účastníka konania je objektívne oprávnená a ...

Dobromyseľnosť držiteľa ako predpoklad vydržania; poctivý spôsob nadobudnutia veci

Predpokladom vydržania je skutočnosť, že držiteľ je so zreteľom na všetky okolnosti dobromyseľný, že mu vec alebo právo patrí. Posúdenie ...

Čiastková dohoda o vyporiadaní majetku v BSM a vyporiadanie BSM súdom

Vyporiadanie bezpodielového spoluvlastníctva manželov sa musí týkať všetkého majetku existujúceho ku dňu jeho zániku. Pokiaľ došlo medzi ...

Zobraziť všetky Nové pracovné ponuky

Hľadám

Právna výpomoc

Hľadám si prácu v advokátskej kancelárii vo forme výpomoci prípravy podaní, zmlúv, dokumentov, jednaní a podobne. Aktuálne ...

Zaujímavé odkazy

Hľadanie poisťovateľa podľa EČVhttps://ws.skp.sk/pvia/poistovatel.xhtml?lang=sk

S nárokom na poistné plnenie sa obráťte na zobrazeného poisťovateľa

Zistenie platnosti technickej a emisnej kontroly podľa evid. čísla vozidlahttps://www.stkonline.sk/overenie-stk

Overenie termínu platnosti technickej a emisnej kontroly zdarma

Konkurzy a reštrukturalizáciehttps://ru.justice.sk/ru-verejnost-web/pages/searchKonanie.xhtml?query=

Zoznam konkurzov a reštrukturalizácií

Katastrálna mapahttps://zbgis.skgeodesy.sk/mkzbgis/sk/kataster/?bm=zbgis&z=8&c=19.530000,48.800000#

Zistenie vlastníka nehnuteľnosti klikom na mape.

Online zmluvyhttp://www.onlinezmluvy.sk/

Vzory zmlúv a všetko k nim na jednom mieste.

Digitálna parlamentná knižnicahttp://www.nrsr.sk/dl/

Spoločná česko-slovenská digitálna parlamentná knižnica je elektronická forma úplných ...

Registre

Vyhľadávanie v Obchodnom vestníkuhttps://www.justice.gov.sk/PortalApp/ObchodnyVestnik/Formular/FormulareZverejnene.aspx

Vyhľadávanie v Obchodnom vestníku

Notársky centrálny register záložných právhttp://www.notar.sk/%C3%9Avod/Not%C3%A1rskecentr%C3%A1lneregistre/Z%C3%A1lo%C5%BEn%C3%A9pr%C3%A1va.aspx

Vyhľadajte si záložcu, veriteľa alebo záloh v Notárskom centrálnom registri záložných ...

Štatistický register organizáciíhttp://slovak.statistics.sk/wps/portal/ext/Databases/register_organizacii/!ut/p/b1/jY_BDoIwEEQ_qYMtFo-LkVJDGosWoRfTgzEYAQ_G7xeJV9G9TfLeTJZ5VjPfh2d7CY926MPtnf3yRNbafVFVUNUig-aRgnEOyOQINCOAL0eYfCt1kqYRITHlBvpAO1VuRQQRf_wZ4K_9taJcyAJIChVDU-7KleUcxH_5R-YnZK5hAmZeNPnQndm9c67GVbwAlOWrBg!!/dl4/d5/L2dJQSEvUUt3QS80SmtFL1o2X1ZMUDhCQjFBMDgxVjcwSUZTUTRRVU0xR1E1/

Register obsahuje registračné údaje o ekonomických subjektoch a vedie ho Štatistický úrad SR.

Obchodný registerhttp://www.orsr.sk/

Obchodný register je verejný zoznam, do ktorého sa zapisujú zákonom stanovené údaje ...

Živnostenský registerhttp://www.zrsr.sk/

Živnostenský register tvorí súbor určených údajov o podnikateľoch. Údaje do registra ...

Register stratených a odcudzených dokladovhttp://www.minv.sk/?stratene-a-odcudzene-doklady

Overte si, či sa vám niekto nepreukázal strateným alebo odcudzeným dokladom inej osoby.

Čítali sme

Š. Holý: Zmeny v stavebnom zákone nie sú len o potrebách ZMOS-uhttps://www.teraz.sk/slovensko/s-holy-zmeny-v-stavebnom-zakone-nie/586489-clanok.html?utm_source=teraz&utm_medium=organic&utm_campaign=click&utm_content=.%253BsSlovensko

Nový zákon má napríklad ukončiť toxickú prax dodatočnej legalizácie čiernych stavieb.

Odborový zväz justície nesúhlasí ani s tretím návrhom súdnej mapyhttps://www.teraz.sk/slovensko/justicia-odborari-nesuhlasia-ani-s-t/586462-clanok.html?utm_source=teraz&utm_medium=organic&utm_campaign=click&utm_content=.%253Bw%253BwSpr%25C3%25A1vy%253BSpr%25C3%25A1vy%253BSlovensko

Odborári tvrdia, že v rozporovom konaní k druhému návrhu súdnej mapy neboli akceptované ...

Súdna rada: Okresný sú Bratislava I trpí nedostatkom sudcovhttps://www.teraz.sk/slovensko/sudna-rada-okresny-sud-bratislava-i/586425-clanok.html?utm_source=teraz&utm_medium=organic&utm_campaign=click&utm_content=.%253Bw%253BwSpr%25C3%25A1vy%253BSpr%25C3%25A1vy%253BtopArticle

Členka Súdnej rady Marcela Kosová je presvedčená, že nestačí naplniť tabuľkové miesta ...

Remišová: Od GP čakáme spravodlivý prístup ku všetkým kauzámhttps://www.teraz.sk/slovensko/remisova-od-generalnej-prokuratury/586368-clanok.html?utm_source=teraz&utm_medium=organic&utm_campaign=click&utm_content=.%253BsSlovensko

Veronika Remišová reagovala na generálneho prokurátora Maroša Žilinku, ktorý dal preveriť ...

Súdna rada navrhuje na vymenovanie za sudcu ŠTS M. Cisarikahttps://www.teraz.sk/slovensko/sudna-rada-navrhla-na-vymenovanie-za-su/586400-clanok.html?utm_source=teraz&utm_medium=organic&utm_campaign=click&utm_content=.%253BsSlovensko

Súdna rada navrhla na vymenovanie za sudcu ŠTS v Pezinku prokurátora M. Cisarika

NSS SR: O dve voľné miesta sudcov sa uchádzajú štyria kandidátihttps://www.teraz.sk/slovensko/nss-sr-o-dve-volne-miesta-sudcov-sa-u/586204-clanok.html?utm_source=teraz&utm_medium=organic&utm_campaign=click&utm_content=.%253BsSlovensko

Uchádzač, ktorý nie je sudcom, absolvuje výberové konanie z písomnej časti. Tá sa skladá z ...

Nové časopisy

Bulletin slovenskej advokácie 9/2021

Bulletin slovenskej advokácie 9/2021

Recenzovaný časopis pre právnu vedu a prax vydávaný Slovenskou advokátskou komorou.

Bulletin slovenskej advokácie 7-8/2021

Bulletin slovenskej advokácie 7-8/2021

Recenzovaný časopis pre právnu vedu a prax vydávaný Slovenskou advokátskou komorou.

Právny obzor 5/2021

Právny obzor 5/2021

Právny obzor je teoretický časopis pre otázky štátu a práva.

Verejné obstarávanie - právo a prax 5/2021

Verejné obstarávanie - právo a prax 5/2021

Dvojmesačník plný odborných informácií monitoruje aktuálne dianie v oblasti verejného ...

Súkromné právo 4/2021

Súkromné právo 4/2021

Recenzovaný časopis zameraný na otázky aplikačnej praxe.

Právny obzor 4/2021

Právny obzor 4/2021

Právny obzor je teoretický časopis pre otázky štátu a práva.

PoUtStŠtPiSoNe
: