Štvrtok, 20. jún 2024 | meniny má Valéria , zajtra Alojz
Predplatné
Štvrtok, 20. jún 2024 | meniny má Valéria , zajtra Alojz
TlačPoštaZväčšiZmenši

Chcete prenajať svoj byt?

Edmund Horváth • 11.5. 2011, 23:13

Máte voľný byt a jeho predaj sa vám pri súčasných nízkych cenách nehnuteľností nezdá vhodné predať?

Ak uvažujete nad jeho prenájmom, máme pre vás pár užitočných rád.

Prevencia je základ

Pokiaľ nezveríte výber nájomníka kvalitnej realitnej kancelárii, ale rozhodnete sa sami si vybrať nájomníka, treba mať na zreteli, že prevencia je základom a nemá zmysel sa unáhliť.

Aby sa prenájom vášho bytu nestal pre vás nočnou morou a zdrojom nekončiacich problémov, nepodceňujte výber vhodnej osoby nájomníka. Akákoľvek pochybnosť o jeho serióznosti by mala byť pre vás výstrahou. Nezabúdajte, že mienite cudziemu človeku zveriť svoj majetok vysokej hodnoty a neplatenie nájomného, úhrad spojených s užívaním bytu alebo vznik škôd na nehnuteľnosti či zariadení by spôsobil, že by ste nielenže neboli ziskoví, ale naopak, z vlastných prostriedkov by ste dotovali bývanie cudzej nezodpovednej osobe.

Pri výbere osoby nájomníka preto treba začať v okruhu ľudí, ktorých poznáte, resp. ich správanie poznajú vaši známi. K referenciám cudzích ľudí je totiž ťažké sa dostať. Záujemcu o nájom vášho bytu si odporúčame „preklepnúť". Ak by totiž figurovala na zoznamoch dlžníkov poistného, daňových dlžníkov, alebo by mala svoje vlastné nehnuteľnosti v exekúciách, alebo bola prílišne zaúverovaná, je malý predpoklad, že sa bude správať v nájomnom vzťahu zodpovedne.

Presná identifikácia budúceho nájomníka z jeho občianskeho preukazu je nevyhnutná. Neuspokojte sa s inými dokladmi. Číslo občianskeho preukazu si overte v registri stratených a odcudzených dokladov. Stáva sa totiž, že nájomca uvedie do zmluvy nepresné či neúplné údaje, alebo predloží cudzí doklad, v takýchto prípadoch je prípadné vymáhanie škôd či dlžného nájomného prakticky nemožné.

Na dotvorenie obrazu o budúcom nájomníkovi si ho teda vyskúšajte najprv vylustrovať:

Je potrebné sa budúceho nájomníka opýtať na jeho rodinu, zamestnanie (z dôvodu zistenia, či je objektívne v jeho schopnostiach platiť nájomné), kde doteraz býval a z akého dôvodu s ním bol napríklad ukončený nájomný vzťah (každý vlastník si predsa dobrého nájomníka mieni udržať, čiže ak prechádza niekto z jedného nájmu do druhého, asi s jeho platobnou disciplínou nebude všetko v poriadku).

Na zaplatení depozitu trvajte

V súčasnosti je prenajatie nehnuteľnosti bez zloženého depozitu doslova hlúposťou. Od budúceho nájomníka je potrebné vypýtať depozit, teda zloženie určitej sumy, ktorá má slúžiť na vyrovnanie nezaplateného nájomného, pokrytie prípadných škôd alebo nedoplatku na ročnom vyúčtovaní nákladov. Samozrejme, ak k nedoplatkom ani škodám nedôjde, depozit sa po skončení nájmu vracia nájomníkovi.

Mnoho vlastníkov sa pri prenájme bytu „popálilo" v tom, že po ukončení nájmu obdržali od správcu bytu ročné vyúčtovanie nákladov za poskytované služby, ktoré však využíval nájomník a ktoré obsahovalo vysoký nedoplatok. Nájsť nájomníka a nedoplatok si od neho vymáhať je v takomto prípade náročné. Z tohto dôvodu by sa mal prenajímateľ zaviazať v zmluve vrátiť po skončení nájmu depozit až po najbližšom termíne ročného vyúčtovania (najlepšie v letných mesiacoch).

Štandardná výška depozitu je v rozsahu troj až štvornásobku mesačného nájomného s ohľadom na to, že depozit by mal pokryť aj prípadné nedoplatky vyčíslené v ročnom vyúčtovaní nákladov.

Dobrá zmluva

Kvalitná zmluva o nájme bytu by mala mať okrem štandardných náležitostí, ako je napríklad doba nájmu, výška nájomného, spôsob skončenia nájmu a podobne obsahovať:

  • podrobný popis stavu bytu, jeho vybavenia a zariadenia. Ak by našiel vlastník bytu po skončení nájmu rozbité okno a nájomca by mu tvrdil, že „to už tak bolo od začiatku", asi si v konečnom dôsledku bude musieť výmenu skla zaplatiť vlastník. Ak by mal v takomto prípade vlastník v rukách zmluvu, v ktorej by mal poznačené, že všetky okenné výplne boli pri odovzdaní bytu bez závad, zakladá to vlastníkovi právo žiadať náhradu škody (a to aj súdnou cestou) alebo právo priamo si vzniknutú škodu odpočítať zo zloženého depozitu. Čoraz častejšie si vlastníci vyhotovujú pri odovzdávaní a preberaní bytu do nájmu aj fotodokumentáciu bytu a zariadenia alebo videozáznam, ktorý sa stáva súčasťou zmluvy a obdržia ho obidve strany. Zároveň ich o vynikajúci dôkazný prostriedok v prípadnom spore o náhradu škody.
  • nevyhnutnou náležitosťou zmluvy by mal byť opis stavu meračov plynu, teplej úžitkovej vody, studenej vody, elektriny a pomerových meračov tepla na radiátoroch.
  • detailný opis spôsobu platby úhrad súvisiacich s užívaním bytu správcovskej spoločnosti ako aj nájomného vlastníkovi aj s určením presných sankcií (zmluvnej pokuty) za ich nezaplatenie. Pozor! Prehnane vysoké sankcie súd nemusí v prípadnom súdnom spore o vymoženie nájomného priznať pre rozpor s dobrými mravmi. V nájomných zmluvách je štandardnou zmluvná pokuta vo výške od 0,05% denne do cca 1% denne z dlžnej sumy nájomného.
  • okrem presného stanovenia práv a povinností vlastníka (prenajímateľa) a nájomníka je potrebné si dohodnúť aj sankcie za ich porušenie, aby sa zmluva nestala pre nájomníka len „zdrapom papiera". Mnoho nájomníkov nevie, že okrem zmluvy im vyplývajú rôzne povinnosti aj zo zákona, napríklad z Občianskeho zákonníka, preto sa odporúča tieto povinnosti prebrať aj do znenia zmluvy.
  • detailná špecifikácia úhrad za opravy. Je potrebné presne vymedziť, ktoré opravy si bude vykonávať aj hradiť sám nájomník (spravidla drobné opravy ako kvapkajúci kohútik, výmena žiaroviek a podobne) a ktoré opravy bude vykonávať a hradiť vlastník.
  • dohoda o poistení bytu a spôsobe úhrady poistného. Musí sa jednoznačne stanoviť, kto je povinný uzavrieť poistnú zmluvu na poistenie bytu a kto má túto sumu uhrádzať.
  • presné stanovenie počtu osôb, ktoré budú v byte bývať. Ak by toto stanovenie chýbalo a nájomník by sám v byte ubytoval ďalšie osoby, mohlo by to spôsobiť vznik vysokých nedoplatkov na službách. Ak by išlo o neserióznych nájomníkov, tieto náklady by musel nakoniec znášať vlastník. Preto treba presne stanoviť aj sankciu za porušenie tejto povinnosti.
  • s cieľom minimalizovať výšku prípadných nedoplatkov treba dojednať platbu nájomného za mesiac vopred a pravidelne kontrolovať aj úhrady ostatných nákladov (ak neboli zmluvne prepísané priamo na nájomníka).

Doba nájmu

Stanovenie doby nájmu je povinnou náležitosťou nájomnej zmluvy. Odporúčame neuzatvárať nájomnú zmluvu na dobu neurčitú, nakoľko vlastníkovi v takom prípade pribúdajú rôzne, pre neho nevýhodné, povinnosti (napríklad povinnosť zabezpečiť po výpovedi zmluvy nájomníkovi náhradné ubytovanie).

Odporúčame nájomnú zmluvu uzatvoriť najprv na kratšiu dobu, napríklad tri mesiace, aby si vlastník overil platobnú disciplínu a správanie nájomníka. Ak by bol vlastník s nájomníkom spokojný, následne môže nájomnú zmluvu dodatkom predĺžiť. Predlžovať dobu nájmu odporúčame vždy len na také obdobie, aby prípadné nedoplatky mohol pokryť zložený depozit, napríklad na šesť mesiacov a následne prípadne dodatkami opätovne predlžovať túto dobu.

Treba mať totiž na zreteli, že vlastník bytu, ktorý dáva cudzej osobe k dispozícii svoj majetok je vždy v horšom postavení ako nájomník. Nájomník môže kedykoľvek byt opustiť aj s nezaplatenými účtami a vlastníkovi ostanú len oči pre plač.

Povinnosti voči štátu

Ihneď po uzavretí nájomnej zmluvy nesmie vlastník bytu zabudnúť na povinnosť registrovať sa na príslušnom daňovom úrade ako aj vo svojej zdravotnej poisťovni.

Príjmy z prenájmu bytu sa od určitej výšky ročného nájomného zdaňujú a platí sa z nich aj zdravotné poistenie. O aktuálnych hraniciach príjmov, od ktorých treba z nájomného prispievať aj štátu je potrebné sa informovať pri návšteve daňového úradu a zdravotnej poisťovne. 

Ohodnoťte článok
Hlasovalo: 3402

Nový príspevok

PoUtStŠtPiSoNe
: