Porušenie zákonného predkupného práva podielového spoluvlastníka

Ak porušil niektorý z podielových spoluvlastníkov povinnosť ponúknuť svoj spoluvlastnícky podiel ku kúpe ostatným spoluvlastníkom ako prvým a skutočne vykonal prevod svojho spoluvlastníckeho podielu na tretiu osobu (nie na osobu blízku), vystavuje sa spolu s treťou osobou osobitnej forme postihu uvedenej v § 40a OZ. Keďže v prípade zákonného predkupného práva podielových spoluvlastníkov ustanovenie § 140 OZ neobsahuje osobitnú úpravu, nič nebráni tomu, aby sa aj na tieto vzťahy použila všeobecná právna úprava o predkupnom práve nachádzajúca sa v § 602 a nasl. OZ. V prípade porušenia predkupného práva je teda nutné pripustiť aj možnosť oprávneného spoluvlastníka domáhať sa alternatívne práva, vyplývajúceho mu z ustanovenia § 603 ods. 3 OZ. Oprávnený spoluvlastník z predkupného práva má teda pri porušení povinnosti zo strany povinného spoluvlastníka na výber tri zákonné možnosti. Môže sa domáhať buď vyslovenia relatívnej neplatnosti zmluvy o prevode podielu zo spoluvlastníctva na tretiu osobu alebo sa môže voči nadobúdateľovi (tretej osobe) domáhať, aby mu predaný spoluvlastnícky podiel ponúkol za rovnakých podmienok, za ktorých ich kúpil od povinnej osoby. Ak tak nadobúdateľ dobrovoľne neurobí, môže sa domáhať na súde vydania rozhodnutia, ktorým sa pri kúpe nahradí prejav vôle nadobúdateľa (§ 161 ods. 3 O.s.p.). Treťou možnosťou je, že si ponechá predkupné právo, ktoré však začne pôsobiť až voči nadobúdateľovi. Treba zdôrazniť, že súbežné uplatnenie nároku podľa § 40a a § 603 ods. 3 OZ je z právnej povahy veci vylúčené. Iné následky porušenia predkupného práva zákon nepripúšťa a preto zo zákona nemožno vyvodiť ani iný spôsob ochrany oprávneného spoluvlastníka, ktorého predkupné právo bolo porušené.

(rozsudok Najvyššieho súdu SR, sp. zn. 4 Cdo 48/2009, zo dňa 30. júna 2010)

Z rozhodnutia:

Okresný súd Veľký Krtíš rozsudkom z 23. mája 2008 č.k. 9 C 38/2008-79 v spojení s opravným uznesením z 10. júla 2008 č.k. 9 C 38/2008-109 zamietol žalobu, ktorou sa žalobca domáhal určenia neplatnosti kúpnej zmluvy uzavretej medzi žalovanou 1/ ako predávajúcou a žalovaným 2/ ako kupujúcim X. a súčasne nahradenia prejavu vôle žalovanej 1/ uzatvoriť so žalobcom kúpnu zmluvu o prevode spoluvlastníckych podielov nehnuteľností v znení uvedenom v petite žaloby. Žalobcovi uložil povinnosť nahradiť žalovaným 1/ a 2/ trovy konania v sume 21 923,-- Sk na účet ich právnej zástupkyne a rozhodol tiež o jeho povinnosti nahradiť trovy štátu. Vychádzal zo zistení, že žalobca je podielovým

spoluvlastníkom nehnuteľností zapísaných na Katastrálnom úrade v B. B., Správe katastra V. pre k. ú. a obec S. K. na LV č. X., že kúpnou zmluvou z X., na základe ktorej bol povolený vklad vlastníckeho práva dňa 15. augusta 2007 Správou katastra V. pod V., žalovaná 1/ vykonala prevod spoluvlastníckych podielov na týchto nehnuteľnostiach na žalovaného 2/ a že pred uzavretím tejto kúpnej zmluvy neponúkla na predaj spoluvlastnícke podiely spoluvlastníkom, t.j. ani žalobcovi, čím porušila predkupné právo žalobcu viažuce sa k týmto nehnuteľnostiam (§ 140 Občianskeho zákonníka - ďalej len OZ). Keďže v čase rozhodovania súdom, ktorý je v zmysle § 154 ods. 1 O.s.p. pre rozsudok určujúci, došlo u sporných nehnuteľností k obnoveniu pôvodného právneho stavu (na základe platného odstúpenia od kúpnej zmluvy žalovaným 2/ Správa katastra V. vykonala v liste vlastníctva č. X. zápis vlastníckeho práva formou záznamu v prospech žalovanej 1/), dospel k záveru, že v súdenej veci „predmet sporu odpadol," a preto „nemohol už o žalobe rozhodovať". Aj v prípade, ak by k platnému odstúpeniu od zmluvy nedošlo, uplatnenému nároku by nebolo možné vyhovieť. V tejto súvislosti vychádzal z názoru, že žalobca ako podielový spoluvlastník, ktorého predkupné právo bolo porušené, sa nemôže s úspechom domáhať v jednom konaní relatívnej neplatnosti právneho úkonu a súčasne nahradenia prejavu vôle, aby mu nadobúdateľ vec ponúkol na predaj. Predpokladom uplatnenia práv vyplývajúcich z ustanovenia § 603 ods. 3 OZ totiž nie je, aby sa oprávnený najskôr dovolal relatívnej neplatnosti zmluvy o prevode spoluvlastníckeho podielu vo vzťahu ku všetkým účastníkom zmluvy. Zo zákona vyplýva, že obidve možnosti ochrany spoluvlastníka, ktorého predkupné právo bolo porušené, sa navzájom vylučujú. Dospel preto k záveru, že žalobe žalobcu nie je možné ani z tohto dôvodu poskytnúť právnu ochranu. Nepripustenie zmeny petitu žaloby odôvodnil s poukazom na ustanovenie § 95 ods. 2 veta prvá O.s.p., keď k platnému odstúpeniu od kúpnej zmluvy došlo skôr, než by mal súd zmenené znenie návrhu pripustiť.