Tento článok sa venuje problematike zápisu nadstavby a prístavby rodinného domu ako rozostavanej stavby na list vlastníctva do katastra nehnuteľností. Častokrát je totiž potrebné zapísať rozostavanú nadstavbu / prístavbu rodinného domu ako záloh na list vlastníctva za účelom získania úveru na jej ďalšie financovanie.
Zmluva o nadstavbe a prístavbe rodinného domu
K zápisu rozostavanej stavby sa do katastra nehnuteľností dokladá najmä zmluva o nadstavbe a prístavbe rodinného domu. Vyplýva to z ust. § 46 ods. 6 zákona č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností, podľa ktorého: „Pri zápise údajov o práve k rozostavanému bytu alebo rozostavanému nebytovému priestoru sa predkladá zmluva o výstavbe domu spolu s geometrickým plánom, zmluva o vstavbe alebo nadstavbe domu a znalecký posudok o stupni ich rozostavanosti; ako vlastník sa zapíše osoba uvedená v zmluve.”
Náležitosti zmluvy o nadstavbe a prístavbe rodinného domu sú uvedené v § 22 zákona o katastri nehnuteľností.Zmluva o nadstavbe a prístavbe rodinného domu by mala obsahovať najmä:
- určenie vlastníkov bytov a nebytových jednotiek, ktoré vzniknú nadstavbou / pristavbourodinného domu (vrátane špecifikáciepôvodného rodinného domu podľa údajov na LV, ktorý bude tvoriť jednu zo vzniknutých bytových jednotiek)
- špecifikáciu zastavaného a priľahlého pozemku k rodinnému domu - úpravu práv, identifikáciu pozemku a jeho výmeru,
- určenie spoločných častí, spoločných zariadenía príslušenstva rodinného domu, prípadne spoločných nebytových priestorov a prípadne aj určenie, ktoré spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu alebo pozemok budú užívať len niektorí vlastníci,
- určenie spoluvlastníckych podielov na spoločných častiach, zariadeniach a príslušenstve rodinného domu,
- určenie spoluvlastníckych podielov na pozemkoch zastavaných domom, prípadne priľahlých pozemkoch k rodinnému domu
- určenie polohy a podlahovej plochy jednotlivých jednotiek, ktoré nadstavbou / prístavbou vzniknú vrátane ich popisu
- spôsob financovania stavebných nákladov, podiely a splatnosť príspevkov, prípadne rozsah ocenenia vlastnej práce stavebníkov.
Zmluvu uzatvára stavebník s vlastníkom / vlastníkmi rodinného domu. Najmä v prípade, ak vlastníkmi pôvodného rodinného domu sú viaceré osoby, je potrebné v zmluve o nadstavbe a prístavbe rodinného domu špecifikovať spoluvlastnícke podiely jednotlivých vlastníkov jednak na pôvodnom rodinnom dome, ktorý sa nadstavuje / pristavuje, ako aj na nadstavovanom / pristavovanom priestore.Viaceré údaje, ktoré je potrebné do zmluvy zahrnúť vyplývajú aj zo znaleckého posudku, ktorý sa tiež prikladá do katastra nehnuteľností.
Zmluva o nadstavbe a prístavbe rodinného domu môže obsahovať aj úpravu ďalších práv a povinností zmluvných strán v súvislosti s vybudovaním prístavby a nadstavby rodinného domu (napr. kto bude znášať náklady spojené s nadstavbou / prístavbou rodinného domu ako aj náklady spojené s prípadnou rekonštrukciou častí rodinného domu a pod.).
Návrh na vykonanie záznamu
Nadstavba a prístavba rodinného domu sa zapisuje do katastra nehnuteľností záznamom. Správny poplatok za návrh na záznam sa neplatí.
Podľa § 35 zákona o katastri nehnuteľností návrh na vykonanie záznamu musí obsahovať:
- a) meno (obchodný názov) a miesto trvalého pobytu (sídlo) navrhovateľa,
- b) názov okresného úradu, ktorému je návrh adresovaný,
- c) verejnú listinu alebo inú listinu, ktorá potvrdzuje právo k nehnuteľnosti,
- d) označenie príloh.
Zahrnutie pristavovaných jednotiek do BSM manželov
V praxi sa môže stať, že žiadosť o vydanie stavebného povolenia podáva len jeden z manželov, v čase podávania žiadosti slobodný, avšak medzičasom dôjde k uzavretia manželstva a manželia sa rozhodnú zahrnúť nadstavbu / prístavbu do BSM (bezpodielového spoluvlastníctva manželov), t.j. aby obaja manželia boli zapísaní na liste vlastníctva ako vlastníci vzniknutých bytových / nebytových jednotiek.
V takomto prípade je potrebné, aby súčasťou zmluvy o nadstavbe a prístavbe rodinného domu bolo aj čestné prehlásenie manželov, že nadstavba a prístavba rodinného domu je realizovaná za trvania ich manželstva a patrí do ich bezpodielového spoluvlastníctva manželov. Ako prílohu k návrhu na vykonanie záznamu je potrebné doložiť aj sobášny list.
Prílohy prikladané na kataster nehnuteľností
K zmluve o nadstavbe a prístavbe rodinného domu sa musí na účely zápisu do katastra nehnuteľností predložiť dokumentácia, z ktorej je zrejmá plocha a poloha jednotlivých bytov, nebytových priestorov, spoločných častí domu a spoločných zariadení domu a príslušenstva. Okrem vyššie spomínaného sobášneho listu sa k návrhu na vykonanie záznamu prikladá najmä znalecký posudok, geometrický plának sa pozemok rozdeľuje alebo zlučuje, stavebné povolenie, prípadne projektová dokumentácia stavby.
Znalecký posudok by mal obsahovať najmä výpočet podlahových plôch jednotiek vzniknutých nadstavbou / prístavbou, výpočet spoluvlastníckych podielov ako aj vyhlásenie o stupni rozostavanosti stavby podložené prípadnou fotodokumentáciou stavby. Znalecký posudok musí byť vypracovaný na podklade geometrického plánu, ak sa tento do katastra nehnuteľností prikladá.
Autor:
JUDr. Veronika Lacková, MBA
advokát
A|K|M|V advokátska kancelária s.r.o.
VŠETKY INFORMÁCIE OBSIAHNUTÉ V TOMTO PRÍSPEVKU SA POSKYTUJÚ BEZ ZÁRUKY SPRÁVNOSTI A KOMPLEXNOSTI, KEĎŽE IDE O PRÍSPEVOK VO VŠEOBECNEJ ROVINE.
Ilustračné foto: najprávo.sk